Un tribunal fédéral a autorisé vendredi le ministère de la Justice à rouvrir une enquête antitrust sur la National Association of Realtors et ses règles concernant les commissions de vente de maisons.
Dans un avis de 21 pages, un panel de la Cour d’appel des États-Unis pour le circuit du district de Columbia a annulé une décision d’un tribunal inférieur selon laquelle le ministère de la Justice n’avait pas le droit de rouvrir son enquête en raison de complications découlant d’un règlement de 2020 que le gouvernement a finalement retiré. depuis. La cour d’appel a renvoyé l’affaire devant le tribunal inférieur, où les agents immobiliers pouvaient faire appel auprès de l’ensemble du circuit DC ou tenter de trouver un nouvel angle pour contester l’enquête.
Cette décision représente le dernier coup porté au puissant groupe immobilier, qui a accepté en mars de payer 418 millions de dollars pour résoudre plusieurs recours collectifs alléguant qu’il avait conspiré pour gonfler les commissions. Le NAR, qui nie tout acte répréhensible, a également déclaré qu’il réviserait une structure de rémunération qui prélève généralement 5 à 6 pour cent du prix de vente d’une maison pour les agents.
Même si les avocats des plaignants s’attendent à ce que le règlement du procès – s’il est approuvé par la Cour fédérale – réduise les commissions, cela n’empêcherait pas le ministère de la Justice d’enquêter davantage sur l’association des agents immobiliers, qui compte 1,5 million de membres.
Le ministère de la Justice, qui ne confirme souvent pas publiquement les enquêtes en cours, n’a pas spécifiquement indiqué qu’il relancerait l’enquête sur le groupe Realtors. Mais les responsables de la justice ont fait tout leur possible pour souligner les implications de la décision de vendredi.
“Les commissions immobilières aux États-Unis dépassent largement celles de toute autre économie développée, et cette décision rétablit la capacité de la Division antitrust d’enquêter sur les comportements potentiellement illégaux de la NAR qui pourraient contribuer à ce problème”, a déclaré le procureur général adjoint Jonathan Kanter de la Division antitrust du ministère de la Justice.
L’association des agents immobiliers a déclaré vendredi qu’elle « réexaminait la décision d’aujourd’hui et évaluait les prochaines étapes ». Invoquant l’opinion dissidente du juge de district américain Justin R. Walker, l’association a ajouté qu’elle « estime que le gouvernement devrait être tenu de respecter les termes de ses contrats ».
Walker a écrit que le ministère de la Justice ne devrait pas être autorisé à rouvrir son enquête parce que le gouvernement fédéral avait précédemment déclaré dans une lettre qu’il avait clos l’affaire.
L’examen du système de commissions intervient alors que l’abordabilité du logement pèse sur les consommateurs. Au dernier trimestre 2023, le prix de vente médian aux États-Unis était de 417 700 $, selon le Réserve fédérale de Saint-Louis. Avec une commission standard de 6 pour cent, plus de 25 000 dollars seraient réservés aux agents. En 2023, les Américains ont payé près de 80 milliards de dollars de commissions à une époque où le financement et les autres coûts étaient élevés. Dès la troisième semaine de mars, le taux hypothécaire fixe sur 30 ans oscillait autour de 7 %, proche du plus haut sur 20 ans atteint en octobre.
La question en litige dans le circuit DC était de savoir si la division antitrust du ministère de la Justice pouvait rouvrir une enquête qu’elle avait réglée avec le NAR en novembre 2020 concernant des règles qui, le gouvernement a allégué, « une concurrence illégalement restreinte dans les services immobiliers résidentiels ». Quelques mois après la clôture officielle de l’enquête, le ministère de la Justice s’est retiré du règlement, ce qui, selon lui, a empêché le gouvernement d’enquêter davantage sur les règles des commissions du groupe commercial. Lorsque le ministère de la Justice a cherché à poursuivre son enquête, l’association a demandé son blocage.
En janvier 2023, le juge de district américain Timothy J. Kelly s’est prononcé en faveur du NAR. Le ministère de la Justice a fait appel, ce qui a conduit à la décision de vendredi.
Les règles du NAR exigent que les agents vendeurs incluent les offres de compensation dans les annonces sur les bases de données immobilières connues sous le nom de services d’annonces multiples (MLS). Les agents acheteurs et vendeurs partagent traditionnellement la compensation, généralement 5 à 6 pour cent du prix de vente de la maison et entièrement financée par le vendeur.
Les critiques soutiennent que cet accord rémunère les agents acheteurs bien plus que la valeur de leurs services. Ces agents ont joué un rôle moindre dans les transactions ces dernières années avec la montée en puissance de plateformes telles que Zillow qui permettent aux utilisateurs de rechercher eux-mêmes un logement.
La question a éclaté sous les projecteurs en octobre, lorsqu’un jury de Kansas City, dans le Missouri, a conclu que le NAR et plusieurs grandes maisons de courtage avaient conspiré pour maintenir des commissions artificiellement élevées, accordant à une catégorie de vendeurs de maisons 1,8 milliard de dollars de dommages et intérêts. Une affaire similaire dans l’Illinois était sur le point d’être jugée lorsque le NAR a annoncé en mars qu’il acceptait de régler les deux affaires. Le groupe commercial a déclaré qu’il modifierait ses règles pour limiter la coopération entre les agents acheteurs et vendeurs en matière d’indemnisation.
Bien que le ministère de la Justice ait refusé de commenter ce règlement, il pourrait avoir une raison de lancer une enquête si le règlement proposé ne favorise pas la concurrence sur les prix, selon Ryan Tomasello, analyste chez Keefe, Bruyette & Woods qui couvre la technologie immobilière.
Le règlement propose des changements pour empêcher les agents des deux côtés de la transaction de se coordonner sur les commissions, ce qui, selon les experts, conduit à une fixation des prix. Une proposition interdirait aux agents inscripteurs de faire des offres de compensation via le MLS, ce qui permet aux agents acheteurs de voir facilement quel taux de commission est proposé et d’orienter leurs clients vers des propriétés offrant une rémunération élevée.
Mais Tomasello a déclaré que cela incluait des exceptions qui permettraient dans certains cas de garder les offres de compensation visibles pour les agents acheteurs.
“À notre avis, tant que les agents inscripteurs pourront continuer à proposer et à annoncer des offres de rémunération aux agents acheteurs, les incitations à la direction existeront toujours”, a déclaré Tomasello dans une note de recherche.
Le ministère de la Justice a adopté une position similaire en février lorsqu’il est intervenu dans une affaire de commissions du Massachusetts impliquant un MLS indépendant avec des règles d’indemnisation similaires à celles du NAR.
Dans un dossier en désaccord avec les termes du règlement proposé dans le Massachusetts, le gouvernement fédéral a noté que « tant que les vendeurs pourront faire des offres de commission acheteur-courtier, ils continueront à offrir des commissions « habituelles », de peur que les acheteurs courtiers ne dirigent les acheteurs. loin des annonces avec des commissions inférieures – un phénomène bien documenté connu sous le nom de pilotage.
Rachel Weiner a contribué à ce rapport.
2024-04-06 01:43:17
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