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La crise de l’abordabilité du logement

by Nouvelles

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Un ensemble de données récemment développé montre comment les conséquences de la pandémie ont déclenché la pire crise d’accessibilité au logement depuis plus d’une décennie

L’accessibilité a chuté aux États-Unis, au Royaume-Uni, en Australie, au Canada, en Allemagne, au Portugal et en Suisse. En moyenne, dans tous les pays, le logement est moins abordable aujourd’hui que lors de la bulle des prix de l’immobilier qui a précédé la crise financière mondiale de 2007-2008, selon un ensemble de données récemment développé.

Cela place le logement en tête de la liste des problèmes urgents des ménages, devant les soins de santé et l’éducation, selon des enquêtes d’opinion publique menées dans le monde entier (Romei et Fleming 2024). Il s’agit d’une question centrale à laquelle sont confrontés les décideurs politiques de nombreux pays, étant donné le rôle clé du logement dans l’activité économique. Contrairement à d’autres actifs, le logement a une composante sociale et les gens considèrent souvent l’accession à la propriété comme un droit de citoyenneté, même si des motivations spéculatives peuvent également stimuler les investissements dans le logement et faire monter les prix.

La crise de l’accessibilité reflète la hausse des coûts d’emprunt depuis que les banques centrales ont augmenté les taux d’intérêt pour contrer l’inflation. Dans le même temps, la pénurie de logements et la forte demande dans un contexte de forte formation de ménages ont maintenu les prix à un niveau élevé. L’économie complexe post-pandémique a mis en lumière les problèmes structurels qui couvaient depuis longtemps sur le marché immobilier mondial.

Mesurer l’abordabilité

L’abordabilité du logement est un concept crucial mais subtil, en particulier lorsqu’il s’agit de comparer des pays dont les marchés du logement et les structures de financement sont très différents. Jusqu’à présent, les indicateurs les plus largement utilisés se concentraient sur la notion fondamentale de bon sens du coût relatif du logement, comme le rapport prix/revenu ou la part des revenus consacrée au logement.

Bien qu’utiles, ces indicateurs ne rendent pas pleinement compte de la dynamique du marché hypothécaire ni des caractéristiques des logements et des logements types. Mes collègues de recherche Nina Biljanovska et Chenxu Fu et moi-même avons cherché à combler cette lacune en développant un nouvel ensemble de données transnationales utilisant une analyse basée sur les prêts hypothécaires. indicateur de l’abordabilité du logement (Biljanovska, Fu et Igan 2023).

L’approche se concentre sur la capacité d’un ménage à effectuer des versements hypothécaires réguliers sur une propriété typique occupée par une famille de taille ordinaire sans lésiner sur d’autres besoins essentiels. Plus précisément, notre indice d’accessibilité au logement calcule le rapport entre le revenu réel du ménage et le niveau de revenu requis pour être admissible à un prêt hypothécaire typique. Cela offre une vision plus nuancée de l’abordabilité et complète d’autres mesures. Un indice d’accessibilité au logement supérieur à 100 indique un logement plus abordable, et des valeurs plus faibles signalent une accessibilité moindre.

Crise post-pandémique

Nous avons calculé l’indice dans 40 pays au cours des 50 dernières années. Ce qui ressort, c’est une détérioration soudaine de l’accessibilité financière au cours des deux dernières années. Aux États-Unis, la plus grande économie du monde, l’accessibilité financière du logement a chuté d’environ 150 en 2021 au milieu des années 80 en 2024. Au Royaume-Uni, les lectures de l’indice d’accessibilité sont passées de 105 en 2021 à 70 en 2024.

Des baisses similaires ont eu lieu en Autriche, au Canada, en Hongrie, en Pologne, au Portugal, en Turquie et dans les pays baltes. Cela représente un renversement soudain de l’amélioration générale de l’accessibilité financière au cours des dernières décennies. Comme pour la résurgence de l’inflation, ce changement radical de direction a eu un impact psychologique énorme sur de nombreux ménages.

Alors que les banques centrales du monde entier commençaient à augmenter leurs taux d’intérêt pour lutter contre l’inflation, de nombreux observateurs s’attendaient à ce que la correction ait enfin lieu. Les prix de l’immobilier ont quelque peu ralenti, mais beaucoup moins que prévu, même si les taux hypothécaires ont augmenté. Pour comprendre ce qui se passe, il est utile d’examiner l’évolution de l’abordabilité du logement au fil du temps et ses facteurs déterminants.

Abordabilité dans le temps

L’abordabilité du logement a connu des hauts et des bas au cours du dernier demi-siècle. Entre les années 1970 et le milieu des années 1990, l’indice d’accessibilité médian que nous avons calculé était inférieur à 100, ce qui indique une accessibilité moindre (voir graphique 1). À la fin des années 1990, l’accessibilité s’est améliorée, dépassant régulièrement la barre des 100 avant de se détériorer au cours de la décennie suivante. Après la crise financière mondiale, le logement est redevenu plus abordable et est resté stable jusqu’au lendemain de la pandémie.

Les moteurs de ces tendances en matière d’accessibilité financière sont les composantes variables dans le temps de notre indice : les taux hypothécaires nominaux, le revenu des ménages et les prix de l’immobilier (graphique 2). Au milieu des années 1970 et au début des années 1980, l’accessibilité financière a diminué en raison de la hausse des prix de l’immobilier et des taux d’emprunt. Les revenus des ménages n’ont pas suivi.

Pendant la crise financière mondiale, les prix de l’immobilier ont chuté, puis se sont lentement redressés lorsque les banques centrales se sont lancées dans des taux d’intérêt bas et durables pour stimuler les économies en difficulté. La baisse des coûts d’emprunt et des prix de l’immobilier a amélioré l’accessibilité financière au cours de cette période.

Mais la pandémie a ensuite inversé la tendance, d’abord avec la hausse des prix de l’immobilier, puis avec la hausse des taux hypothécaires.

Cette analyse globale présente cependant certaines limites. L’indice se concentre sur l’abordabilité du point de vue d’un propriétaire potentiel cherchant à financer un achat avec un prêt hypothécaire, les taux d’intérêt jouent donc un rôle important. La mesure ne prend pas en compte l’abordabilité selon d’autres dimensions, telles que la propriété pure et simple sans hypothèque ni location. L’accent mis sur le ménage moyen néglige également des différences cruciales au sein de la répartition des revenus et entre les générations.

Cela masque également des variations spécifiques à chaque pays. D’une part, l’accessibilité tend à être pire et plus volatile sur les marchés émergents, en partie à cause de leurs marchés hypothécaires moins développés. En outre, la réduction des coûts d’emprunt profite principalement aux ménages des pays où les prix de l’immobilier ne sont pas gonflés. Dans plusieurs pays connaissant une forte croissance des prix, les faibles taux d’intérêt n’ont pas suffi à compenser l’impact des prix élevés de l’immobilier sur l’accessibilité. Par exemple, en Belgique, l’accessibilité s’est améliorée car la baisse des taux a compensé les hausses modérées des prix de l’immobilier. Mais au Canada, l’accessibilité a diminué en raison de la forte croissance des prix de l’immobilier.

Que nous réserve l’avenir ?

L’indice d’accessibilité financière ne prend pas pleinement en compte la durabilité de l’accession à la propriété face aux chocs de taux d’intérêt et de revenus. Un propriétaire existant qui serait en mesure de rembourser son prêt hypothécaire lorsque les taux sont bas pourrait ne pas être en mesure de le faire si le taux est réinitialisé à un niveau plus élevé. Ce point est crucial, surtout aujourd’hui : l’indice médian s’est amélioré au cours des deux décennies précédant la pandémie, principalement en raison des faibles taux d’intérêt. Mais cela ne tient compte que de l’abordabilité actuelle des prêts hypothécaires. Les gains se sont fortement inversés à mesure que les taux augmentaient.

L’accessibilité financière peut-elle être rétablie autrement que par une forte baisse des prix de l’immobilier ? Peut-être. Une baisse des taux d’intérêt hypothécaires serait utile, même si cela ne semble pas apporter un grand soulagement. D’une part, nous constatons qu’au cours du demi-siècle de notre étude, les variations des taux hypothécaires ont représenté un peu plus d’un quart des mouvements de l’accessibilité. D’autre part, la plupart des prévisions prévoient des taux d’intérêt à long terme plus élevés qu’avant la pandémie. De plus, à mesure que les taux baissent, davantage de ménages pourraient entrer sur le marché du logement, augmentant ainsi la demande et faisant grimper les prix (Banerjee et al., 2024).

Que faire à ce sujet ? Les décideurs macroéconomiques pourraient augmenter les chances d’un scénario favorable en continuant à entraîner leurs économies vers un atterrissage en douceur.

Mais les autorités doivent également s’attaquer aux problèmes structurels liés à l’abordabilité du logement. La suppression des barrières réglementaires pour améliorer l’élasticité de l’offre pourrait constituer une première étape. Un ensemble de règles telles que les codes du bâtiment, les restrictions d’utilisation des sols et les exigences administratives contrôlent la construction et la réhabilitation résidentielles. Dans de nombreux cas, ces règles existent pour une bonne raison : atténuer les externalités négatives et maintenir un certain niveau de qualité de vie. Mais ils peuvent aussi devenir trop lourds. Par exemple, les codes du bâtiment pourraient simplement enrichir les fabricants de matériaux, allant au-delà de ce qui répondrait raisonnablement aux considérations de santé et de sécurité.

Les problèmes structurels peuvent également refléter un manque de concurrence dans les ressources, la construction ou les ventes. Les décideurs politiques devront peut-être briser les oligopoles.

Dans certains cas, des interventions politiques plus précises pourraient s’avérer utiles. Par exemple, les gouvernements pourraient envisager d’apporter un soutien ciblé aux ménages à faible revenu ou à ceux qui vivent dans des logements informels. Les mesures incitant les promoteurs à proposer des logements abordables, par exemple sous la forme de droits de développement supplémentaires, pourraient également jouer un rôle.

Certes, les perturbations des marchés immobiliers dues à la pandémie et à ses conséquences, caractérisées par une incertitude élevée et une dynamique politique fragile, devraient servir d’avertissement quant au fait que les gouvernements ne peuvent pas ignorer la crise mondiale de l’accessibilité au logement. L’accélération du changement climatique – avec l’élévation du niveau de la mer, les incendies de forêt généralisés et les événements météorologiques extrêmes – menace désormais une offre mondiale de logements déjà insuffisante. Et l’augmentation de la migration met encore plus de pression sur le logement et son prix abordable. Les décideurs politiques doivent relever le défi de rendre le logement à nouveau abordable, cette fois sur une base durable grâce à un plan global.

DENIZ IGAN est responsable de l’analyse macroéconomique à la Banque des règlements internationaux.

Références :

Ahir, Hites, Nina Biljanovska, Chenxu Fu, Deniz Igan et Prakash Loungani. 2022. « Les prix de l’immobilier continuent de monter en flèche dans de nombreux pays du monde. » Graphique de la semaine du blog du FMI, 18 octobre.

Banerjee, Ryan, Denis Gorea, Deniz Igan et Gabor Pinter. 2024. « Coûts du logement : un dernier obstacle dans le dernier kilomètre de la désinflation ? Bulletin BRI 89 (15 juillet).

Biljanovska, Nina, Chenxu Fu et Deniz Igan. 2023. « Abordabilité du logement : un nouvel ensemble de données ». Document de travail BRI 1149, Banque des règlements internationaux, Bâle.

Igan, Deniz, Emanuel Kohlscheen et Phurichai Rungcharoenkitkul. 2022. « Risques sur le marché du logement à la suite de la pandémie ». Bulletin BRI 50 (10 mars).

Romei, Valentina et Sam Fleming. 2024. « Les inquiétudes concernant les coûts du logement atteignent des niveaux records dans les pays riches. » Financial Times, 2 septembre.

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