La dépréciation des actifs immobiliers divise par deux les résultats de Merlin | Économie

Changement de cycle pour les sociétés immobilières. Merlin Properties, la plus grande société espagnole par cotation en bourse, a gagné 263,1 millions en 2022, soit 48,6% de moins que l’année précédente, selon les résultats remis ce lundi à la Commission nationale du marché des valeurs mobilières (CNMV). Les données, en réalité, sont le résultat de la comptabilité particulière de ces entreprises, qui les oblige à comptabiliser en perte ou en gain la variation de valeur des actifs qu’elles possèdent pour les louer, ce qui constitue leur activité principale. Et, par conséquent, il reflète un nouveau contexte dans lequel les immeubles, s’ils étaient mis sur le marché à la vente, vaudraient moins qu’il y a un an, ce qui met fin à la bonne série de résultats trimestriels qui avaient été présentés. Pourtant, le résultat d’exploitation (celui qui résulte de l’activité de leasing) croît à 290,5 millions, soit 6,4% de plus qu’en 2021, pour lequel l’entreprise a qualifié l’année 2022 d'”excellente”.

Dans le crédit positif, l’entreprise enregistre également une croissance de 7,3% des loyers comparables (c’est-à-dire en ne comparant que les mêmes loyers qu’il y a un an). Au total, Merlin a obtenu 452,8 millions en 2022 pour le loyer de l’ensemble de ses immeubles. Le chiffre est inférieur aux 505 millions qu’il a obtenus en 2021, mais il faut tenir compte du fait qu’il a revendu l’an dernier 559 succursales et trois autres biens à BBVA, pour lesquels il a perçu un loyer annuel de 83,6 millions. La vente a été conclue le 15 juin, de sorte que la banque a depuis cessé de le payer pour ces baux. Sans cet effet, la socimi calcule que ses revenus locatifs ont augmenté de 7,9%, un pourcentage proche de l’inflation moyenne en Espagne sur la période, 8,4%, puisque cela joue en sa faveur. Comme la plupart des baux sont indexés sur l’inflation, l’entreprise peut augmenter ce qu’elle facture à ses locataires. “En Espagne, nous n’avons pas de problème de traduction de l’inflation”, a estimé Ismael Clemente, PDG de l’entreprise, dans des déclarations aux médias.

Mais dans le même temps, Clemente a précisé que “la baisse des valorisations a commencé”. Le patrimoine de Merlin, selon les expertises réalisées par trois cabinets de conseil, valait 11 317 millions au 31 décembre, en dessous des 11 390 millions estimés au 30 juin, lorsqu’il avait déjà cédé les bureaux de BBVA. En un an, et en actualisant cet effet de l’opération avec la banque, la socimi calcule une perte de valeur de 1,5 %, et soustrait donc près de 250 millions dans ses comptes annuels. Les bureaux, avec 6 387 millions, représentent plus de la moitié de son portefeuille et l’an dernier ils se sont dépréciés de près de 2 %. Les centres commerciaux, d’une valeur de 2 135 millions, ont baissé davantage : 3,5 %. En revanche, les immeubles logistiques se sont appréciés de 0,6% et ont atteint 1.400 millions. En 2023, a déclaré Clemente, les plus grandes corrections sont attendues précisément dans la logistique, mais aussi dans les bureaux. La société immobilière travaille dans un scénario dans lequel la valeur des actifs chutera toujours dans une proportion similaire à ce qu’elle a fait l’année dernière.

L’opération avec BBVA, qui réduit opérationnellement les revenus de Merlin, a néanmoins eu un effet très positif sur l’endettement. La société ayant reçu 1 987 millions de la vente de ces propriétés, elle a vu sa dette se réduire à 32,7 % par rapport à la valeur de ses actifs. Un an plus tôt, cet indicateur était de 39,2 %. La position de liquidité reste similaire (1.856 millions, contre 1.811 millions un an plus tôt), et la socimi précise que 99,6% de sa dette est à taux fixe et que l’intérêt moyen est de 1,98%.

Un autre paramètre pour lequel la société immobilière pique du nez concerne l’occupation de ses biens. Cela a terminé 2022 à 95,1 %, soit 0,6 point de plus qu’il y a un an. Cela a augmenté à la fois dans les bureaux et dans les centres commerciaux, alors Merlin considère que la pandémie est terminée. Seuls les actifs logistiques, les plus performants avec 97% loués, ont vu leur taux d’occupation baisser de 0,1 point, ce que les sources de l’entreprise attribuent à la “rotation” naturelle des locataires en fin d’année, qui correspond à la valorisation des actifs.

Au total, Merlin a distribué l’an dernier 1,20 euro par action de dividendes, ce qui équivaut à 561 millions. Mais plus de la moitié de ce montant (315 millions) correspondait à l’opération BBVA. Sans cela, et en tenant compte de l’effet que ces propriétés ont eu sur les bénéfices, les sources de l’entreprise calculent que 0,55 euro par action du dividende versé correspondrait à la situation actuelle de l’entreprise. Cependant, le conseil doit encore décider de sa proposition pour l’assemblée générale des actionnaires et de ce qu’elle ajoute aux 20 centimes qui, en décembre dernier, ont déjà été avancés au titre du dividende à distribuer. Les résultats ont été rendus publics à la clôture d’une journée de bourse au cours de laquelle le socimi s’est apprécié de 0,22%, atteignant un prix d’exactement 9 euros par action.

Suivez toutes les informations de Économie y Entreprise dans Facebook y Twitterou dans notre bulletin d’information sémanal