La partie la plus touchée du marché immobilier est celle des appartements. Les grandes transactions avec l’immobilier d’entreprise sont également pertinentes. La situation dans les affaires de bureau n’est pas facile non plus.
Cela découle du nouveau rapport de synthèse sur l’état du marché immobilier, Trend Report 2023. Des experts de l’immobilier et des sociétés de conseil, des institutions financières et de la Banque nationale tchèque ont participé à l’étude publiée par l’Association pour le développement de l’immobilier Marché.
Outre les répercussions des mesures contre le coronavirus, le marché immobilier est également affecté par les conséquences de la guerre en Ukraine, la crise énergétique et la forte inflation.
“La situation sur le marché immobilier est affectée par des facteurs indépendants de la volonté du marché. La croissance des taux d’intérêt joue un rôle essentiel en tant qu’outil pour maîtriser l’inflation”, a déclaré Pavel Kliment, vice-président du conseil de surveillance de l’ARTN et associé de la société de conseil KPMG.
Appartements douloureux
La combinaison de ces influences a eu le plus d’incidence sur le marché de l’habitation. En raison de la hausse des taux d’intérêt, le volume des hypothèques nouvellement accordées a chuté de 57% à 162 milliards de couronnes l’année dernière. Cela a créé une situation instable sur le marché.
“La CNB s’attend à ce que le marché hypothécaire ne se redresse que très lentement en 2023 et que le volume total des nouveaux prêts n’augmente que légèrement d’une année sur l’autre. La tendance à la croissance devrait ensuite se poursuivre dans les années à venir, cependant, les volumes totaux de prêts hypothécaires devraient rester bien en deçà des niveaux records de 2021 », ont écrit le sous-gouverneur de la CNB Jan Frait et le spécialiste des risques macroéconomiques de la CNB Miroslav Plašil dans le Trend Report.
Le résultat est l’attente de la banque centrale concernant la poursuite de l’évolution des prix des appartements. La baisse moyenne des prix d’une année sur l’autre pour tous les types de biens immobiliers résidentiels devrait être d’environ 5 %. Selon les banquiers centraux, le marché pourrait revenir à des valeurs légèrement positives en 2024.
“Néanmoins, il existe un degré élevé d’incertitude associé à l’évolution des prix, en particulier, leur baisse plus importante n’est pas exclue. Dans son rapport d’automne, la CNB a estimé que la probabilité d’une baisse des prix de plus de 10 % au cours des deux prochaines années au cours du deuxième trimestre 2022 a considérablement augmenté et est d’environ un tiers », ont ajouté des experts de la Banque nationale tchèque. le rapport de tendance.
Malgré une activité plus faible sur le marché, les professionnels tributaires de la prospérité de l’activité logement restent optimistes.
“La situation sur le marché du logement ne peut pas être qualifiée de crise. Étant donné que le refroidissement n’est pas causé par des raisons démographiques ou une crise économique profonde, on peut supposer que son état actuel sera plutôt un problème à court terme”, ont écrit le chef du groupe de développeurs Trigema, Marcel Soural, et le directeur de l’Europe centrale. Société holding Jiří Pácal dans le chapitre sur les appartements du Trend Report.
Une année difficile dans les bureaux
La situation n’est pas facile non plus sur le marché des bureaux. L’année dernière, leur volume à Prague a augmenté de 30 % en glissement annuel, mais selon le rapport sur les tendances, la valeur absolue de l’augmentation est très faible par rapport à la moyenne à long terme.
“Par rapport à l’année précédente, il y a beaucoup de prudence de la part des développeurs. En 2022, la construction de seulement 57 000 mètres carrés de bureaux a commencé, et c’était déjà au premier semestre de l’année, et aucun nouveau projet n’a été lancé au second », a déclaré Ondřej Vlk, spécialiste de l’immobilier commercial du société de conseil Knight Frank, a déclaré dans le rapport de tendance.
Quant aux locations de bureaux, l’année dernière a été bonne à première vue. D’une année sur l’autre, 44 % de bureaux supplémentaires ont été loués dans la capitale. Cependant, 44 % du total des baux n’étaient que des contrats récemment négociés avec des locataires existants. Le déménagement des entreprises dans de nouveaux locaux n’était pas derrière eux. La part des soi-disant renégociations a été la plus élevée des huit dernières années.
Malgré la performance plus faible du marché, les loyers des bureaux augmentent, principalement en raison de la hausse des coûts de l’énergie, les coûts d’exploitation des bureaux augmentent également.
“Nous prévoyons que 2023 sera difficile pour le marché des bureaux de Prague, en particulier au premier semestre. Les licenciements récemment annoncés dans les entreprises technologiques mondiales, qui sont également des locataires importants sur le marché local, augmenteront la pression pour réduire l’espace loué, ce à quoi nous assistons déjà en raison du faible taux d’occupation causé par la méthode de travail hybride », a ajouté Vlk de Knight. Franc.
Commerce de détail après covid
Le secteur des espaces de vente au détail ne s’est pas encore remis des fermetures pendant la pandémie de coronavirus et fait déjà face à une baisse de la demande des consommateurs. Bien que les ventes dans les centres commerciaux aient augmenté l’année dernière, le nombre de visiteurs dans les centres n’est pas revenu au niveau d’avant Covid.
Selon le Trend Report, la période à venir sera affectée par la dégradation de l’économie et la baisse du pouvoir d’achat d’une partie de la population dans le commerce de détail.
“Le segment le plus menacé du marché est celui des petits magasins non alimentaires hors centres commerciaux, en revanche, les experts voient l’avenir des retail parks plus positivement. Ils sont également aidés par la présence fréquente de locataires à prix réduits, qui est un élément bienvenu pour de nombreux clients dans une période de conditions économiques incertaines », a déclaré l’expert du commerce de détail Tomáš Drtina de l’agence de recherche Incomind.
La situation difficile du marché conduit également au fait que certaines marques ont littéralement fermé boutique et mis fin à leurs activités.
“En raison des restrictions covid et des changements dans les habitudes d’achat, ces dernières années, un certain nombre de détaillants se sont retrouvés dans une situation où ils envisagent et calculent s’il est économiquement viable pour eux de conserver tous les magasins existants. Cela s’est manifesté, entre autres, par le départ de certaines marques bien connues du marché tchèque », a ajouté Drtina d’Incomind.
Cela concernait, par exemple, le détaillant d’articles de sport Hervis. La rédaction de SZ Byznys a également fait état récemment de l’effondrement de la chaîne de magasins de lunettes Eiffel Optic.
D’autre part, de nouvelles marques arrivent toujours en République tchèque. Selon les consultants de Cushman & Wakefield, 38 nouvelles marques sont entrées sur le marché intérieur l’année dernière.
Des entrepôts sains ?
Selon les indicateurs rapportés décrits dans le Trend Report, le marché de l’immobilier industriel, y compris les entrepôts et les halls de production, est la partie la plus saine de l’activité immobilière. Il n’y a pratiquement pas d’espaces vacants, en particulier dans les environs de Prague et de Brno – en même temps, la construction est à un niveau record. L’année dernière, les promoteurs ont achevé 1,1 million de mètres carrés de halls. La place Venceslas à Prague pourrait y tenir plus de 24 fois.
Cependant, des points d’interrogation apparaissent également quant à l’évolution future du marché de l’immobilier industriel. L’activité des halles qui se développe principalement autour des autoroutes dépend en grande partie de la prospérité de l’industrie automobile et des magasins en ligne.
“Au second semestre de l’année dernière, la demande a commencé à faiblir, atteignant le niveau de 2020. Le commerce électronique, qui a principalement tiré la demande à la hausse, a connu une baisse des ventes en 2022 pour la première fois de l’histoire. Le nombre de boutiques en ligne a également diminué pour la première fois sur le marché tchèque, et la même tendance est attendue en 2023, principalement en raison des coûts d’exploitation élevés et de la hausse de l’inflation. Ce fait aura également un impact sur la demande future », a écrit Markéta Vrbasová, chef du département industriel de Knight Frank, dans le Trend Report.
Règles de capital tchèques
A première vue, les opérations d’investissement avec des centres de bureaux et commerciaux et des halles ont été couronnées de succès l’année dernière. Le volume d’affaires est passé à plus de deux milliards d’euros.
Cependant, comme l’a souligné Ondřej Vlk de Knight Frank dans le Trend Report, les résultats du marché de l’investissement de l’année dernière ont un “mais”. Le transfert du portefeuille immobilier commercial du groupe CPI du milliardaire Radovan Vítek au groupe autrichien Immofinanz s’est reflété dans les statistiques. Cependant, il ne s’agit que d’une autre société contrôlée par Vítek.
“Alors que dans une comparaison d’une année sur l’autre du volume brut des investissements, les chiffres montreraient une augmentation de huit pour cent, après ajustement pour les transferts immobiliers susmentionnés, il s’agit au contraire d’une diminution de quatre pour cent. Et s’il y a encore une baisse notable quelque part, c’est le nombre total de transactions, qui a diminué d’environ un tiers”, a déclaré Vlk de Knight Frank.
Cependant, malgré la situation, Zdenka Klapalová, présidente de l’Association pour le développement du marché immobilier et directrice générale de Knight Frank, reste optimiste.
“Je suis positif sur les perspectives de cette année, car même si cela n’en a pas l’air à première vue, des transactions ont lieu. Le capital domestique en particulier est très actif. Il ne faut pas sous-estimer son pouvoir, il y a suffisamment de liquidités sur le marché. Les investisseurs privés parmi les entrepreneurs et hommes d’affaires tchèques prospères manifestent un intérêt pour investir dans l’immobilier », a-t-elle noté dans le Trend Report.
Les chiffres confirment également la prédominance des investisseurs tchèques. Les acheteurs nationaux d’immobilier d’entreprise ont représenté 51% du volume total des investissements. Les investisseurs nationaux ont même représenté 70 % du nombre de transactions.
