La grande pression : comment les changements économiques ont transformé les maisons en cabines – Actualités

Robert Lanter vit dans une maison de 56 mètres carrés. Il peut être recouvert en cinq secondes et, pour le nettoyer, il n’est pas nécessaire de changer d’aspirateur. Il n’y a pas de table basse dans le salon car cela gênerait la porte d’entrée. En plaisantant, Lanter explique que lorsque des proches viennent lui rendre visite, ils doivent visiter la maison un par un.

Chacun de ces détails représente quelque chose de plus grand pour la vie de Lanter et pour le marché immobilier américain : une maison à moins de 300 000 $ US, quelque chose de plus en plus difficile à trouver. Ce prix a permis à Lanter, un infirmier à la retraite de 63 ans, d’acheter une nouvelle maison dans un sous-district de Redmond, dans l’Oregon, à environ 30 minutes de sa ville natale de Bend, l’un des marchés immobiliers les plus chers de l’État.

La maison de Lanter tiendrait facilement sur un camion à plateau, et elle est exiguë par rapport aux maisons de banlieue à deux étages qui prédominent dans les pâtés de maisons qui l’entourent. Mais en fait, il y a des maisons encore plus petites dans leur lotissement, Cinder Butte, qui a été développé par un constructeur local appelé Hayden Homes. La maison de certains de vos voisins ne fait que 37 mètres carrés, soit une pièce de 1,85 m² attenante à un garage de mêmes proportions.

Il ne s’agit pas d’une colonie de « mini-maisons », appréciées des minimalistes et des esthètes qui cherchent à se simplifier la vie. Pour Lanter et ses voisins, c’est l’occasion de conserver leur propre maison.

Lanter, qui a récemment divorcé, est retournée dans le centre de l’Oregon après avoir vécu dans un condo à Portland, mais a constaté que les prix de l’immobilier avaient augmenté au-delà de sa portée. Il a été propriétaire de plusieurs maisons plus grandes au fil des ans et a déclaré avoir commencé sa recherche la plus récente en recherchant une maison de trois chambres. “Je ne voulais pas louer”, a-t-il déclaré après une visite de cinq minutes de sa “salle multimédia” (un petit bureau avec un ordinateur portable) et de sa chambre (qui peut à peine contenir un lit double). Après avoir été propriétaire pendant 40 ans, l’idée d’être locataire semblait être un pas en arrière.

Et, après avoir vécu au 17e étage d’un condominium à Portland, il a exclu les immeubles jumelés et de grande hauteur en raison d’une série de règles et d’interactions inconfortables qui signifiaient qu’il ne se sentait jamais propriétaire de l’endroit.

Il y a eu une fois où il a vendu un canapé et où la réceptionniste l’a réprimandé pour l’avoir pris dans l’ascenseur sans prévenir la direction un jour à l’avance. Ou les fois où vous êtes rentré chez vous et avez trouvé quelqu’un garé sur l’espace qui vous appartenait et pour lequel vous payiez des impôts. “Essayez d’imaginer un conducteur au hasard s’arrêtant dans une allée. Vous ne pouvez pas tolérer cela.” Il a ajouté : « Vivre seul dans une maison signifie que moins de personnes interviennent dans votre vie. »

Il voulait les quatre murs non partagés du rêve américain, même si ces murs avaient peu d’espace entre eux et n’étaient qu’à un canapé de celui d’à côté.

La possibilité de devenir propriétaire de votre propre maison

Plusieurs tendances contradictoires – économiques, démographiques et réglementaires – ont conduit à ce que des logements plus petits comme celui de Lanter deviennent l’avenir du logement américain, ou du moins une partie plus importante de celui-ci. Au cours de la dernière décennie, alors que les coûts du logement ont explosé, les constructeurs d’habitations ont méthodiquement réduit la taille des maisons qu’ils proposent pour maintenir les prix à la portée des acheteurs. La baisse s’est accélérée l’année dernière lorsque le taux d’intérêt sur un prêt hypothécaire à taux fixe sur 30 ans a atteint son plus haut niveau depuis deux décennies, juste en dessous de huit pour cent.

Depuis, les taux de financement ont baissé et les ventes commencent à se redresser par rapport au rythme anémique de l’année dernière, notamment les lancements résidentiels. Il semble néanmoins que la préférence pour des logements plus petits et abordables – dans certains cas, plus petits qu’un studio – survivra à la hausse des prêts hypothécaires, transformant ainsi l’avenir proche du marché immobilier et modifiant la conception de la vie de la classe moyenne. “C’est le début d’un nouveau moment dans l’immobilier”, a noté Ken Perlman, directeur général de John Burns Research and Consulting.

Ce changement est une réponse aux conditions présentes dans les villes des États-Unis : des quartiers autrefois abordables sont en train de s’embourgeoiser, tandis que les nouvelles copropriétés et lotissements ciblent principalement le segment sophistiqué du marché, entravant la construction de « maisons basiques », à la portée des primo-accédants.

Le fait que les promoteurs résolvent ce dilemme en augmentant l’offre de logements extrêmement petits pourrait être considéré comme un autre exemple du déclin de la classe moyenne. Mais les acheteurs affirment que cela les a aidés à se hisser au sommet du marché immobilier. “Ils devraient aider davantage de jeunes comme nous à acheter leur maison”, a déclaré Caleb Rodriguez, un jeune de 22 ans de San Antonio.

Rodriguez a récemment déménagé dans un nouveau lotissement à l’extérieur de San Antonio appelé Elm Trails, développé par Lennar Corp., l’une des plus grandes entreprises de construction résidentielle du pays. Sa maison est située dans une rangée de mini-habitations, dont la plus petite ne fait que 32 mètres carrés.

Récemment, après le travail, des voisins promenaient leurs chiens et discutaient le long d’une rangée de maisons à deux étages beiges, grises et olive, toutes de même forme. Le développement dispose d’un lac où les résidents pique-niquent et pêchent le bar et le poisson-chat. Les maisons ne disposent pas de garage, mais d’une cour avant suffisamment large pour accueillir un véhicule ou deux motos – des proportions qui ont maintenu le prix de vente bien en dessous de 200 000 dollars américains.

“Je voulais posséder ma propre maison, et c’était le moins cher que je pouvais obtenir”, a déclaré Rodriguez, qui a déménagé ce mois-ci et travaille dans une usine de transformation de volaille à l’extérieur de Seguin, au Texas. Il a payé 145 000 dollars et espère que la maison pourra être une étape vers la constitution de sa richesse. Il a dit qu’il pourrait déménager dans quelques années et louer la maison.

Les maisons de moins de 500 pieds carrés ne domineront pas le marché de si tôt : elles représentent moins de 1 % des nouvelles maisons construites aux États-Unis., selon Zonda, une société de conseil et d’information immobilière. Même Lanter, qui parle d’économies sur sa facture de chauffage et du sentiment libérateur de se débarrasser des choses matérielles, a déclaré qu’il aurait préféré un endroit plus grand, environ 75 mètres carrés, s’il en avait trouvé un.

Même si ces plans d’étage peuvent constituer une offre haut de gamme réservée à certains types d’acheteurs – “Divorcés… divorcés… vraiment divorcés”, a déclaré Lanter en désignant les petites maisons autour de lui – ils s’inscrivent dans une tendance claire. . Plusieurs enquêtes menées auprès de consultants privés et d’organisations telles que la National Association of Home Builders, ainsi que des entretiens avec des architectes et des promoteurs, montrent une tendance vers des projets beaucoup plus petits.

Cette compression massive est encouragée par les gouvernements des États et locaux à travers les États-Unis. Pour réduire les coûts du logement, ou du moins empêcher leur augmentation si rapide, les États de tout le pays ont adopté des centaines de nouveaux projets de loi facilitant la construction de logements plus petits dans des zones plus densément peuplées. Certaines villes et certains États, comme l’Oregon, ont essentiellement interdit les règles de zonage résidentiel unifamilial qui, pendant des générations, définissaient les quartiers les plus éloignés du centre-ville.

Ces nouvelles règles ont été établies progressivement au fil des années et avec des degrés d’efficacité variables. Ce qui a changé récemment, c’est que les constructeurs sont beaucoup plus disposés à vendre des maisons plus petites parce qu’ils n’ont pas d’autre moyen d’atteindre un grand nombre d’acheteurs. “C’est une opportunité de marché et les gens en profitent”, a déclaré Michael Andersen, chercheur chevronné au Sightline Institute, un groupe de réflexion de Seattle axé sur le logement et la durabilité.

Grande maison sur petit terrain

Les maisons américaines typiques sont depuis longtemps plus grandes que celles des autres pays développés. Pendant la majeure partie du siècle dernier, l’appétit de taille du pays n’a fait que croître.

Les maisons de style Cape Cod à Levittown, dans l’État de New York, souvent considérées comme le modèle idéal de banlieue de l’après-Seconde Guerre mondiale, mesuraient généralement environ 700 pieds carrés : spacieuses pour un appartement d’une chambre, mais petites pour une maison de deux chambres. Aujourd’hui, cependant, la taille moyenne des maisons américaines est d’environ 205 pieds carrés, contre environ 140 dans les années 1960. La taille des lots est restée plus ou moins la même, ce qui signifie que la maison est généralement construite pour maximiser la taille de la cuisine et des chambres. quitte à réduire la cour.

Cette expansion s’est produite malgré un changement profond dans la composition des familles nord-américaines au cours des cinquante dernières années. Dans le passé, le principal acheteur de propriétés résidentielles était une famille nucléaire avec environ trois enfants ; Actuellement, les célibataires, les parents dont les enfants ont déjà quitté le foyer familial et les couples sans enfants représentent une part beaucoup plus importante de la population. Parallèlement, les coûts du logement ont grimpé en flèche ces dernières années, alors que les villes de tout le pays sont confrontées à une pénurie persistante de logements et à une augmentation de la demande de la part des acheteurs de la génération Y et de la génération Z.

Cela a créé un marché déséquilibré dans lequel les membres de la génération du baby-boom vivent de manière disproportionnée dans des maisons plus grandes sans enfants, tandis que de nombreux couples de la génération Y avec enfants vivent dans des maisons plus petites ou dans des appartements en location, ayant du mal à s’offrir leur première maison.

Même les acheteurs désireux de déménager dans un autre État ont de plus en plus de difficultés à trouver un logement abordable. Dans la région de Bend, où vit Lanter, les coûts du logement ont été augmentés par les acheteurs de l’extérieur de l’État, dont beaucoup viennent de Californie, qui ont déménagé dans la région pour acheter une résidence secondaire ou y travailler à distance.

L’afflux d’argent a contribué à faire grimper le prix médian des maisons à près de 700 000 dollars, contre un peu plus de 400 000 dollars en 2020, selon Redfin. Récemment, en traversant le centre-ville par un après-midi enneigé, Deborah Flagan, vice-présidente du constructeur d’habitations Hayden Homes, a pointé du doigt à gauche et à droite les devantures de magasins qui étaient autrefois fermées mais qui font désormais partie d’un écosystème dynamique de détaillants qui comprend plusieurs cafés haut de gamme, un « pied spa” et un bar où les gens boivent de la bière artisanale et lancent des haches sur des cibles accrochées au mur.

Quatre murs rapprochés

Hayden construit environ deux mille maisons par an dans tout le nord-ouest du Pacifique. Son modèle économique consiste à fournir des logements abordables à revenus moyens aux travailleurs locaux, a déclaré Flagan, et il le fait en évitant les grandes villes comme Portland et Seattle au profit de banlieues à moindre coût comme Redmond (où l’entreprise a son siège).

Comme de nombreux constructeurs d’habitations, Hayden a passé ces dernières années à réduire la taille de ses maisons à un ou deux étages, allant de 130 à 230 pieds carrés. Mais comme ses acheteurs sont très sensibles aux prix, l’entreprise a décidé d’aller plus loin. Après que les valeurs aient commencé à augmenter, Hayden a consacré une partie de Cinder Butte – le lotissement de Redmond où vit Lanter – à des maisons entre 370 et 800 pieds carrés.

La majeure partie de Cinder Butte ressemble à n’importe quel lotissement : un méli-mélo de maisons à un ou deux étages, avec de faux volets extérieurs, qui occupent presque tout le terrain. Cependant, le coin où habite Lanter est étonnamment différent, avec une rangée de petites maisons donnant sur la route principale du lotissement, avec des parkings accessibles par l’arrière.

Selon Lanter, c’est à l’arrière que les voisins se saluent, et comme personne n’a beaucoup d’espace, les gens ont tendance à faire la fête dans le garage.

Comme les petites maisons se vendaient bien, Hayden a élargi l’idée. Elle a récemment démarré un nouveau développement à Albany, dans l’Oregon, dans lequel un tiers des 176 logements devraient avoir une superficie inférieure à 92 mètres carrés. “Nos acheteurs préfèrent vivre dans une petite maison plutôt que de payer un loyer”, a commenté Flagan.

(David Montgomery a contribué au rapport.)

c. 2024 La société du New York Times

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