Pendant près d’une décennie, les nouveaux condos ont été considérés comme de bons investissements à Toronto, mais la hausse des taux d’intérêt associée à l’aplatissement des prix de vente moyens depuis mars signifie que certains investisseurs sont confrontés à un fardeau financier accru – même s’ils ont du mal à conclure des projets en voie d’achèvement.
Ceux qui ont investi dans des condos en préconstruction en particulier sont dans des positions de plus en plus difficiles. Dans certains cas, ils sont incapables de financer la fermeture d’une propriété en raison d’évaluations inférieures aux prévisions et de taux d’intérêt nettement plus élevés qu’au moment de l’achat des logements.
“La plupart des condos de préconstruction qui ont été achetés de 2019 à 2020, après commissions, après frais, ces personnes ne font aucun profit de ce côté-ci. Ils subissent probablement la perte”, a déclaré Jordon Srinko, PDG de je recommande, une entreprise qui s’occupe principalement de projets de préconstruction. Il dit que ces derniers mois ont été occupés pour son entreprise.
Mais pas occupé dans le bon sens.
“Cela éteint beaucoup d’incendies, calme beaucoup de gens, essaie de trouver des solutions prêtes à l’emploi”, a déclaré Srinko, qui ajoute que l’entreprise a reçu de nombreux appels de clients d’autres personnes à la recherche d’aide comme ils approchent de l’achèvement d’un projet.
“Nous essayons de nous assurer que … nous pouvons leur fournir des solutions et les aider à traverser une période relativement difficile pour eux.”
Avec les conditions changeantes, les experts disent que certains investisseurs adoptent une approche attentiste avec de nouveaux projets de condos. Les développeurs, dans certains cas, reculent également. Les données publiées en octobre montrent qu’il y a eu moins de lancements de nouveaux projets de condos que prévu en 2022.
Les experts mettent désormais en garde contre les effets d’entraînement et ce que cela pourrait signifier à long terme pour l’approvisionnement à un moment où il est si nécessaire.
Écraser les chiffres
Bien que le prix de vente moyen des condos dans la région de Toronto soit en hausse de 4,5 % par rapport à la même période l’an dernier, les chiffres du Toronto Regional Real Estate Board montrent que depuis mars, le prix de vente moyen des condos dans la RGT a chuté de près de 12 % et de près de 11 % à Toronto. Parallèlement, le taux d’intérêt directeur de la Banque du Canada a augmenté de façon constante tout au long de l’année, se situant maintenant à 3,75 %.
Une hypothèque à taux fixe de cinq ans dans la plupart des banques canadiennes se situe à environ cinq pour cent.
Certains disent que les calculs ne suffisent pas pour de nombreux investisseurs en copropriété en préconstruction qui ont acheté au cours des dernières années.
“Nous avons un environnement hypothécaire radicalement changé”, a déclaré Rob Butler de Butler Mortgage à Toronto.
Il dit que les investisseurs qui ont acheté sur le marché il y a 18 mois pourraient obtenir des hypothèques, à la fois fixes et variables, avec des taux d’intérêt assez bas.
“Ceux-ci sont révolus depuis longtemps. Chaque taux qu’ils examinent aujourd’hui est dans les cinq”, a déclaré Butler, ajoutant que ceux qui se sont efforcés d’investir dans plusieurs unités ces dernières années sont dans la position la plus difficile.
“Même si [the buyer] pourrait payer tout l’acompte, même s’il pouvait se qualifier pour des prêts hypothécaires à ces nouveaux taux de test de résistance… C’est un très gros problème », a-t-il déclaré.
“Ils doivent trouver un moyen de financer la fermeture de trois copropriétés différentes dans un marché où les loyers ne couvriront probablement pas le coût de l’hypothèque.”
Les investisseurs qui ont acheté des unités de préconstruction dans l’espoir de vendre avant la clôture se retrouvent désormais sur un marché de plus en plus encombré de ventes de cession – c’est-à-dire lorsque l’acheteur initial vend son contrat avec le constructeur à un acheteur secondaire. En règle générale, ces ventes ont été rentables car elles se produisent des années après la date d’achat et plus près de l’achèvement du projet.
Srinko dit qu’il n’a jamais rien vu de tel auparavant.
“Nous constatons une augmentation de plus de 50% du volume d’affectations par rapport à ce que l’on verrait normalement”, a-t-il déclaré.
Bien qu’il soit difficile de suivre les ventes de cessions car elles ne sont pas répertoriées sur MLS, Srinko dit qu’il voit des offres à conclure avec des prix beaucoup plus compétitifs en raison du volume.
“Je dis depuis des années … n’achetez jamais un condo en préconstruction dans le seul but de le retourner à des fins lucratives. Oui, cela a fonctionné pendant plus d’une décennie à Toronto, mais cela finira par mordre”, a déclaré Srinko.
“Je suppose qu’aujourd’hui est le jour.”
Moins de lancements
Au troisième trimestre de 2022, les ventes de condos neufs diminué de près de 80 % d’une année sur l’autreselon la firme de données Urbanation
“En dehors des premiers mois de la pandémie, ce fut le trimestre le plus lent pour les ventes de condos neufs depuis la crise financière du début de 2009”, a déclaré Shaun Hildebrand, président d’Urbanation.
Bien que cela varie d’un projet à l’autre, Hildebrand estime que les investisseurs représentent entre 60 et 70 % des acheteurs dans les projets de préconstruction. Sur ce, il dit que les développeurs comptent largement sur les investisseurs pour faire avancer un projet.
Les chiffres d’Urbanation montrent que les développeurs freinent peut-être déjà le lancement de nouveaux projets.
“Les investisseurs réduisent leurs dépenses et se retrouveront probablement avec environ 10 000 unités de moins lancées en prévente cette année”, a déclaré Hildebrand.
Il dit que même s’il prévoit un nombre record d’achèvements de condos l’année prochaine, il s’inquiète des ralentissements plus tard en 2023.
“Ce pipeline d’approvisionnement à plus long terme ne semble pas aussi robuste qu’il l’était plus tôt cette année”, a-t-il déclaré.
“Nous comptons sur les investisseurs en copropriété pour fournir … des logements locatifs dont la région a tant besoin. Donc, si les investisseurs en copropriété ne sont pas actifs aujourd’hui, cela entraînera moins de logements locatifs dans quelques années.”
Hildebrand affirme que le ralentissement prévu survient à un moment où Ottawa vise à accroître l’immigration et où plus de logements seront désespérément nécessaires.
De nombreux observateurs pensent que la confiance des investisseurs reviendra, surtout compte tenu du besoin d’une offre accrue dans des villes comme Toronto. Mais à court terme, tout dépend aussi des taux d’intérêt – qui ne devraient que continuer à augmenter.
“Même si les taux pourraient éventuellement baisser, je pense que nous allons vivre une année assez difficile de situations difficiles à venir en 2023”, a déclaré Butler.
“L’hiver arrive. C’est ici pour ces investisseurs. Il n’y a tout simplement aucun sens mathématique à pouvoir gagner de l’argent sur la propriété.”
