La poursuite du gouvernement fédéral dépeint les prêts hypothécaires prédateurs à l’ère des médias sociaux

Quinze ans après la crise des prêts hypothécaires à risque, le ministère de la Justice a déposé sa toute première plainte en matière de prêts hypothécaires abusifs. Et même si certaines des fautes présumées ressemblent à des pratiques peu recommandables qui ont contribué à alimenter la crise de 2008, le procès contient également de nouveaux rebondissements pour l’ère des médias sociaux.

Dans une plainte déposée mercredi à Houston, le ministère de la Justice et le Bureau de protection financière des consommateurs a accusé Colony Ridge Development LLC de gérer un système de vente de terres par appât et changement qui accorde des prêts prédateurs aux immigrants hispaniques.

La plainte allègue que Colony Ridge, qui a développé depuis 2011 plus de 40 000 terrains résidentiels à la périphérie de la région métropolitaine de Houston, a utilisé des messages publicitaires faux ou trompeurs sur des sites de médias sociaux tels que TikTok pour attirer des clients hispanophones.

Le promoteur aurait promis que ses lots seraient équipés de services d’eau, d’électricité et d’égouts, même si de nombreuses parcelles ne disposaient pas de l’infrastructure nécessaire pour connecter les services publics.

En outre, Colony Ridge n’aurait pas réussi à évaluer la capacité de ses clients à rembourser les prêts qu’ils utilisent pour financer l’achat de terrains. Elle n’a pas non plus demandé de preuve des revenus des emprunteurs, selon la plainte civile.

“Par l’action d’aujourd’hui, le ministère de la Justice montre clairement qu’il est tout aussi déterminé à éliminer les prêteurs prédateurs qui profitent des conditions créées par le redlining qu’à empêcher que le redlining illégal ne se produise en premier lieu”, a déclaré le procureur général adjoint chargé des affaires civiles. Droits Kristen Clarke a déclaré lors d’une conférence de presse.

Le PDG de Colony Ridge, John Harris, a déclaré dans une déclaration écrite que la société avait été « aveuglée » par le procès intenté devant le tribunal de district des États-Unis.

“Le procès est sans fondement et à la fois scandaleux et incendiaire”, a déclaré Harris. « Notre entreprise prospère grâce aux références de clients parce que les propriétaires fonciers sont heureux et capables de vivre le rêve américain de posséder une propriété. Nous prêtons à ceux qui n’ont pas la possibilité d’obtenir un prêt auprès de quelqu’un d’autre et nous sommes fiers de la relation que nous avons développée avec les clients. Nous sommes impatients de raconter la véritable histoire de Colony Ridge. »

Une société de prêts hypothécaires basée au Texas appelée Loan Originator Services LLC était également désignée comme défendeur dans la poursuite. Selon la plainte, cette société a émis tous les prêts hypothécaires de Colony Ridge depuis 2016 et l’a fait, comme Colony Ridge, sans évaluer la capacité de remboursement des emprunteurs.

Gayle Campbell, membre directeur de Loan Originator Services, a déclaré que le procès était le résultat d’un malentendu et que la société avait hâte d’expliquer pourquoi les ventes de terrains étaient à la fois légales et appropriées pour les clients.

“Le CFPB ne semble pas informé de la loi applicable en matière de vente de terrains, ainsi que des faits entourant l’implication de Loan Originator Services”, a déclaré Campbell. “Et nous sommes convaincus que le procès sera rejeté une fois que le gouvernement aura compris ce qui s’est réellement passé.”

Colony Ridge a récemment attiré l’attention des médias conservateurs, qui se sont concentrés sur la criminalité dans les subdivisions qu’elle a développées, ainsi que sur les allégations selon lesquelles elle vendrait des biens immobiliers à des immigrés sans papiers. Les pratiques commerciales du promoteur avaient retenu moins d’attention avant que le ministère de la Justice et le CFPB n’engagent une action en justice mercredi.

Le procès présente un plan non seulement pour attirer les clients avec des promesses non tenues, mais aussi pour mettre les emprunteurs en faillite en facturant des taux d’intérêt et des frais élevés, puis en s’appuyant sur des saisies fréquentes pour céder les propriétés à de nouveaux acheteurs, souvent à des prix plus élevés.

« Les registres de saisies et d’actes de propriété montrent que Colony Ridge a cédé au moins 40 % de toutes les propriétés qu’elle a vendues entre septembre 2019 et juin 2023, vendant environ 8 237 propriétés deux fois, 3 267 propriétés trois fois et 2 067 propriétés quatre fois ou plus », a déclaré le gouvernement. États plaignants.

Le gouvernement allègue que Colony Ridge a violé la loi sur l’égalité des chances en matière de crédit, la loi sur le logement équitable, la loi sur la protection financière des consommateurs et la loi sur la divulgation complète des ventes de terrains interétatiques. Le ministère de la Justice et le CFPB demandent une injonction, ainsi que des sanctions et des réparations pour les consommateurs concernés.

Colony Ridge fait largement la publicité de ses propriétés sur TikTok, Instagram, YouTube et Facebook, selon le procès. “Mon peuple, réalisez votre rêve américain ici”, lit-on dans la traduction d’une publicité en espagnol sur Facebook.

Alors que les publicités promettaient des services d’électricité, d’eau et d’égouts, Colony Ridge aurait raconté une histoire différente dans des documents qu’elle a fournis aux consommateurs après avoir payé des frais non remboursables, affirmant que les lots pouvaient être vendus sans l’infrastructure nécessaire pour connecter les services publics.

Bien que les sociétés de médias sociaux n’aient pas été citées comme défendeurs, le directeur du CFPB, Rohit Chopra, a déclaré lors de la conférence de presse de mercredi que l’affaire met en évidence le rôle que le marketing ciblé sur les médias sociaux peut jouer en facilitant les mauvais acteurs.

“Même si cela ne fait pas partie de cette affaire, il ne fait aucun doute que nous devons examiner plus attentivement ces sociétés de médias sociaux et la manière dont elles trafiquent des actes répréhensibles”, a déclaré Chopra.