La reprise des marchés immobiliers est ardue et incohérente

Les prix de l’immobilier en Allemagne ont chuté d’environ 10 % au cours des deux dernières années. L’ampleur exacte de la baisse dépend de la localisation et de la qualité du bien immobilier, ainsi que de l’indice de prix utilisé. En ce qui concerne les trois aspects, il existe des différences notables dans les détails, mais ce n’est pas le sujet de cet article, car d’une manière générale, trois messages principaux peuvent toujours être perçus dans (presque) toutes les séries d’indices : Premièrement, la baisse des prix est significative supérieure à celle des phases précédentes de faiblesse du marché. Deuxièmement, les bâtiments existants se déprécient plus fortement que les bâtiments neufs, car les enjeux de la rénovation énergétique résident davantage dans les bâtiments existants que dans les bâtiments neufs. Troisièmement, certains signes indiquent que le pire est peut-être derrière nous, du moins en termes de dynamique des prix sur les marchés immobiliers. Il y a de la lumière au bout du tunnel. Par exemple, le volume des financements immobiliers convenus sur les plateformes augmente depuis des mois, tout comme les recherches de biens immobiliers sur Internet, et certains indices de prix de l’immobilier ont touché un plancher. Cela peut certainement être considéré comme faisant partie d’un processus de normalisation.

Il convient toutefois de préciser que la normalisation ne signifie pas un retour rapide à la reprise turbulente des années précédant 2022. Cela s’explique à la fois par le fait que la récente reprise constitue à bien des égards une situation exceptionnelle et par le fait que les perspectives d’avenir sont plutôt moroses.

Commençons par la situation exceptionnelle des années 2010 : avant la crise financière, les marchés immobiliers allemands (ainsi que les marchés autrichiens en Europe et japonais dans le monde) étaient considérés comme des valeurs aberrantes dans la mesure où ils avaient une faible corrélation avec les autres marchés immobiliers. La phase de réduction des taux d’intérêt, qui a été presque forcée à la suite de la crise financière et économique et de la crise de la dette nationale qui a suivi, a profité à l’Allemagne et donc également à la demande immobilière, car les taux d’intérêt européens devaient également être basés sur les pays du sud de l’Europe en difficulté. des pays. Cette poussée de la demande a été renforcée par l’immigration en provenance du sud et de l’est de l’Europe. Dans le même temps, comme le modèle économique allemand axé sur les biens industriels mondiaux a bénéficié du boom actuel en Asie, notamment en Chine, pratiquement tous les facteurs déterminant la demande immobilière ont été adaptés à la croissance. Cela a affecté à la fois l’utilisateur et, plus encore, les marchés d’investissement. La croissance des prix s’est accélérée dans le segment de l’immobilier résidentiel ainsi que dans celui des immeubles commerciaux.

Mais comme une grande partie de cette flambée des prix – c’est-à-dire la dynamique des marchés d’investissement – était due aux faibles taux d’intérêt, la hausse s’est terminée avec le retournement des taux d’intérêt, amorcé à l’été 2022. Pour mettre cela en perspective : le taux d’intérêt de la principale opération de refinancement a été réduit par la BCE de 4,25 % à l’été 2008 à 1 % moins d’un an plus tard. En 2014, les taux d’intérêt sont tombés à (autour) de zéro et y sont restés jusqu’à la mi-2022. Dans le cadre du projet annuel de l’IREBS visant à développer le financement de l’immobilier commercial, en 2020, seule une des 25 banques interrogées s’attendait à une augmentation des taux d’intérêt au cours des trois prochaines années. . Même en 2021, trois banques interrogées sur quatre s’attendaient à ce que les taux d’intérêt très bas restent en vigueur pendant au moins trois ans supplémentaires (dans certains cas plus de 10 ans).

La hausse des taux d’intérêt de 4,5 points de pourcentage par la BCE en 14 mois a non seulement modifié ces attentes, mais a également modifié les calculs des promoteurs de projets, des investisseurs et des financiers. Cette hausse des taux d’intérêt s’est produite (absolument) deux fois plus rapidement et a été deux fois plus forte que la hausse des taux d’intérêt juste avant la crise financière. Parce que l’immobilier allemand n’était plus aussi étrange qu’en 2008, cette fois-ci, contrairement à 2008, les propriétés en Allemagne ont été réévaluées et les activités de construction ont été reportées.

Et cela nous amène au deuxième aspect expliquant pourquoi une répétition de la dynamique des prix des années 2010 est peu probable : les perspectives. Le secteur de la construction reste un frein à l’économie. Selon les prévisions économiques classiques, elle ne deviendra pas un stimulant comme elle l’était au début des années 2010. Cependant, la croissance du produit intérieur brut au cours des prochaines années sera inférieure à celle d’après la crise financière, non seulement en raison de la faiblesse du secteur de la construction, mais aussi parce qu’on ne peut pas s’attendre à de nouvelles mesures de relance monétaire (l’enquête des analystes monétaires de la BCE elle-même le montre). pour 2027). Avec un taux d’intérêt moyen de 2,4%, les possibilités de réduction des taux d’intérêt sont nettement moindres qu’il y a 15 ans). En outre, le modèle de croissance allemand, axé sur la demande mondiale de biens industriels, souffre du réalignement de la politique économique de son propre pays et de la faible croissance de la Chine. Une croissance économique globale moindre signifie également une croissance moindre de la demande immobilière.

En particulier pour les marchés de l’immobilier commercial, les tendances démographiques des prochaines années jettent aujourd’hui une ombre plus grande qu’il y a 15 ans, car les succès obtenus sur le marché du travail (réduire de moitié le nombre de chômeurs à moins de 2,3 millions en 2019) ne peuvent naturellement pas être atteints. être atteint une seconde fois. Dans le même temps, l’Allemagne perd sa fonction d’aimant pour la migration du marché du travail en Europe, car d’autres pays connaissent une croissance plus rapide. Enfin, le changement résultant de l’utilisation accrue des bureaux à domicile dans le monde post-Corona exerce une pression supplémentaire sur la catégorie la plus importante de l’immobilier commercial, à savoir les bureaux.

Tout cela signifie qu’il y aura une normalisation avec moins de croissance, plus d’incertitude, plus de prudence de la part des banques et, par conséquent, des rendements locatifs plus élevés – et avec plus de différences entre les différentes classes d’actifs. Entre autres choses, étant donné que l’environnement réglementaire des institutions financières a changé (et continue de changer) depuis la crise financière, les risques sur les marchés financiers sont nettement inférieurs à ceux qui ont suivi la crise des marchés financiers.

Il y aura des changements au sein de la chaîne de valeur du secteur immobilier au cours de cette phase de normalisation : tous les segments de services qui s’appuient sur le bâtiment pour servir directement l’utilisateur seront gagnants, la gestion d’actifs, la gestion immobilière, la gestion de l’énergie. Les segments liés aux transactions et à la construction auront du mal à se redresser.

Littérature:

Just, T. (2022) Les marchés immobiliers internationaux se développent de manière synchrone : pas de bonnes nouvelles pour 2022. Liberté économique 2 septembre 2022, [Zugriff am 17.07.2024].

Just, T. et Uttich, S. (2024). Il ne s’agit pas seulement de bâtiments. 3e édition, FAZ-Verlag. Francfort.

Académie immobilière IREBS et Université de Ratisbonne.