L’actualisation des loyers est la question qui génère le plus de doutes pour les locataires et les propriétaires avec la nouvelle loi sur le logement | Économie

L’actualisation des loyers fait l’objet de la nouvelle loi logement qui suscite le plus de doutes chez les locataires et les propriétaires. Ces derniers sont également très préoccupés par la possible déclaration de zones de prix stressées, tandis que les locataires posent des questions plus générales sur les implications de la nouvelle réglementation. Cela ressort des demandes reçues par le service clientèle d’Alquiler Seguro et de l’évaluation plus qualitative réalisée par le service de conseil juridique de Legálitas.

Le bruit politique et médiatique de la loi a eu, dans le cas de la société de courtage en location, un impact évident. Sur plus de 66 000 demandes reçues du 1er mai au 14 juin, environ 7 500 concernaient la norme. Cela a été définitivement approuvé au Sénat le 17 mai et a été présenté à la BOE une semaine plus tard, de sorte que les données fournies par la société incluent à la fois le runrún précédent et le suivant. Et en représentant environ 11 % de l’ensemble des demandes, elles traduisent une certaine inquiétude quant aux effets de la loi. Les sources de l’entreprise estiment qu’avant que le problème n’arrive au premier plan d’aujourd’hui, il représentait à peine 1 % des questions reçues.

Avec 2 444 requêtes, la mise à jour des revenus locatifs a été le problème vedette car elle a représenté près d’un tiers (32,8%, exactement) des problèmes liés à la nouvelle norme que Rent Seguro a reçus. C’est aussi une préoccupation transversale : ces cas se répartissent quasi équitablement entre locataires (1 190 requêtes) et propriétaires (1 254). Et cela malgré le fait que l’augmentation annuelle du prix de la location (une possibilité qui existe depuis de nombreuses années, tant qu’elle est précisée dans le contrat) est limitée à 2 % depuis avant l’approbation de la loi. La question a été légiférée dans le décret de mesures spéciales pour la guerre en Ukraine et l’inflation de mars 2022, et la limite de 2 % a été prolongée en décembre dernier pour toute l’année 2023. Ce que la loi a fait, c’est fixer un nouveau maximum de 3 %, ce qui est celle qui sera en vigueur en 2024, bien que l’inflation actuelle rende cette limite obsolète, puisque les données provisoires de juin la placent à 1,9 %.

Le deuxième aspect qui suscite le plus de doutes chez les propriétaires, et qui n’a pour l’instant que peu d’incidence réelle, ce sont les zones de prix stressés sur lesquelles la loi prévoit une limitation du prix de location. Jusqu’à 955 demandes de renseignements ont été reçues à ce sujet, qui sont suivies de près par des questions générales sur les effets de la loi. En revanche, pour les locataires, ces “questions générales” sont le deuxième aspect le plus consulté. Ce n’est pas la seule différence entre les deux groupes, aux intérêts souvent opposés. Si les propriétaires demandent deux fois plus que les locataires pour les surfaces stressées, ces derniers demandent deux fois plus que les propriétaires des appartements sur les aspects liés à la perception des loyers. Encore une fois, il s’agit d’une question qui reste largement inchangée par rapport à la réglementation précédente, bien que la nouvelle donne la priorité au paiement par voie électronique.

Peu d’effets “en pratique”

Le contraste entre l’inquiétude générée et les effets réels de la loi est quelque chose que Icíar Losada, chef du département immobilier de Legálitas, souligne. “Étant donné que la loi ne s’applique qu’aux contrats signés après son entrée en vigueur, dans la pratique, elle n’est pas si perceptible car elle ne s’applique à presque personne”, explique l’avocat. Dans le cas de la société de conseil juridique, Losada souligne que la nouvelle norme n’a pas changé le fait que pratiquement la moitié des appels reçus en matière de logement correspondent à des questions de location. Et bien qu’ils aient eu plus de travail, cela n’a rien d’extraordinaire. “En volume, ce n’est pas qu’on le remarque beaucoup, c’était très perceptible le jour de son entrée en vigueur et la semaine d’avant, car il y a eu beaucoup de discussions dans la presse et les gens ont des doutes”, souligne-t-il.

L’experte de Legalitas précise que, dans son cas, ce qu’ils reçoivent le plus, ce sont “des personnes qui appellent avec des doutes quant à savoir si cela peut les affecter, et pas tellement de vrais cas pratiques”. Bien qu’il y ait deux aspects qui se sont démarqués : “Nous travaillions sur un modèle de contrat adapté à la loi pour les clients et ils nous l’ont demandé”, dit-il. La seconde, également liée au processus de location, est la question controversée de savoir qui paie les frais immobiliers lors de la signature d’un nouveau contrat. “Nous avons un avocat qui s’occupe de la question”, explique Losada, “de nombreux agents immobiliers essaient de sauter le processus.” Selon la norme en vigueur depuis le 26 mai dernier, ces dépenses sont toujours à la charge du propriétaire.

D’autres services juridiques consultés, comme El Defensor de tu Vivienda, reçoivent en revanche des consultations plus spécialisées. Ce cabinet d’avocats, très focalisé sur les litiges en VEFA, affirme que des doutes s’élèvent sur “les droits dont disposent les acquéreurs et les informations qu’ils doivent recevoir lorsqu’ils vont acheter un logement”. Ils se réfèrent, avant tout, à des situations dans lesquelles les prix ou les délais de livraison varient ou ne sont pas respectés. “La loi renforce cela dans le sens où c’est le droit des acheteurs de maison d’avoir toutes les informations avec exactitude”, explique Alejandra Parente, responsable du secteur immobilier du cabinet. Et encore une fois ce n’est pas une nouveauté. “C’était déjà arrivé”, reconnaît Parente, qui attribue l’augmentation des enquêtes au fait que “depuis que la loi a fait tant de publicité, les gens sont plus sensibilisés”

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