L’association américaine des propriétaires de logements peut-elle remplacer en partie les communes allemandes ?

La Home Owner Association (HOA) est une organisation privée particulièrement utilisée dans les lotissements nouvellement construits. Leur objectif principal est de gérer les équipements collectifs et les espaces publics de ces quartiers. Ils édictent également des règles visant à favoriser une coexistence harmonieuse entre les propriétaires et à préserver la valeur des propriétés. Ces réglementations peuvent également porter, par exemple, sur la question de savoir si le linge peut être séché à l’extérieur.

La HOA est généralement une société reconnue à but non lucratif et donc exonérée d’impôt, comparable à la coopérative allemande. Les propriétaires du développement en question doivent être membres de la HOA. Il n’est possible pour l’acheteur d’acheter une maison dans la colonie que s’il devient également membre du HOA. L’adhésion est associée à l’obligation de payer des cotisations pour couvrir les coûts liés à l’exercice des fonctions du HOA. De plus, l’adhésion vous donne le droit d’élire le conseil d’administration. Cette personne prend notamment des décisions concernant le recours à des prestataires externes, l’émission et la mise en œuvre de réglementations, etc.

Les HOA effectuent régulièrement les tâches suivantes, bien que la structure puisse varier considérablement d’un HOA à l’autre :

• L’entretien et la gestion des espaces communs. Cela comprend la conception et l’entretien du paysage, des rues, des trottoirs, des piscines et des installations de loisirs. De plus, les services de sécurité sont parfois externalisés.
• L’émission et l’application des soi-disant « Contrats, Conditions et Restrictions » (CC&R). Ces réglementations peuvent concerner les directives architecturales, les restrictions de bruit, la possession d’animaux domestiques et le stationnement des véhicules. Le HOA est chargé de veiller à ce que tous les propriétaires respectent ces règles et a le pouvoir d’imposer des amendes ou d’autres sanctions en cas de violation.
• Gestion financière et comptabilité : Pour couvrir ses dépenses (par exemple entretien, assurance, administration, investissements et réparations), la HOA perçoit des frais auprès des propriétaires. Le conseil d’administration assure la gestion financière. En outre, il est tenu de rendre compte des processus concernés par le biais d’une comptabilité appropriée.
• Règlement des différends : le travail du HOA consiste également à arbitrer les différends entre les propriétaires. Des conflits peuvent survenir sous forme de bruit, de non-respect des limites de propriété, etc.
• Organisation d’événements communautaires : La HOA organise des événements et des rassemblements sociaux pour encourager les propriétaires à apprendre à se connaître et à créer un sentiment de communauté.
• Planification stratégique : La HOA tente de gérer le développement de la HOA en utilisant les ressources dont elle dispose pour assurer la durabilité de la communauté. Cette planification stratégique tiendra compte de l’évolution des conditions générales telles que l’évolution démographique et pourra, par exemple, concerner les futures modernisations ou rénovations des espaces publics et la conception du fonds de réserve.

Cette liberté de décision de la HOA ou de son conseil d’administration peut bien entendu également entraîner certains problèmes :

• L’apparition de déficits budgétaires. Les déficits budgétaires peuvent résulter de dépenses imprévisibles (telles que des réparations ou une hausse des prix), d’une mauvaise gestion (telle que la sous-estimation des risques futurs ou d’autres incompétences en matière de planification) ou de fraude.
• Retards de paiement des propriétaires : La HOA est souvent confrontée au problème que les propriétaires ne remplissent pas ou ne peuvent pas remplir les obligations de paiement qui leur sont imposées. La HOA est donc souvent contrainte d’engager une procédure de recouvrement de créances.
• Couverture d’assurance inadéquate : Si la couverture est insuffisante, la HOA peut faire face à des réclamations importantes en cas de catastrophe naturelle, d’accident ou de litige.
• Survenance de litiges juridiques : D’autres problèmes peuvent survenir sous la forme de litiges juridiques avec les propriétaires ou avec des prestataires de services externes.

Du point de vue de l’économie réglementaire, la HOA rapproche davantage l’action et la responsabilité. Cela signifie, d’une part, que les décisions sont davantage orientées vers les intérêts des propriétaires et, d’autre part, que les conséquences de ces décisions sont supportées plus directement par les propriétaires. Cela crée de fortes incitations à utiliser les ressources existantes de manière économique. L’obligation d’adhérer à la HOA lors de l’achat d’une maison dans la région entraîne une certaine homogénéisation de la composition des propriétaires, ce qui se reflète probablement dans leurs besoins similaires. Bien entendu, il ne faut pas négliger le fait que – comme nous venons de le montrer – une telle communauté peut également être confrontée à des problèmes qui peuvent inévitablement affecter le propriétaire individuel, même s’il a voté contre la mise en œuvre de la mesure en question.

Il existe des limites strictes au transfert vers l’Allemagne – du moins compte tenu de la situation juridique actuelle. Bien qu’il existe une institution comparable sous la forme d’une association de propriétaires (loi sur la propriété du logement et le droit de séjour permanent), celle-ci ne s’applique généralement qu’aux immeubles d’habitation ou aux complexes résidentiels. Par ailleurs, le rôle des communes est très prononcé en Allemagne, et elles exercent une influence considérable sur la conception des espaces publics ou communautaires et les gèrent, notamment à travers leurs statuts.

Université Friedrich Schiller d’Iéna

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