Laundy v Dyco – « exploiter une entreprise » lorsque la loi change soudainement

Les contrats doivent tenir compte des changements dans l’environnement juridique

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La Haute Cour, en examinant récemment la construction d’un contrat de vente des biens et actifs d’une entreprise hôtelière touchée par la pandémie de COVID-19, a jugé à l’unanimité que l’obligation de poursuivre l’exploitation d’une entreprise signifie qu’elle doit être exercée conformément à la loi, même si la loi change de façon inattendue. Nous expliquons cette décision importante et ses implications.

Points clés à retenir

• La décision de la Haute Cour en Laundy Hotels (Carrière) Pty Ltd contre Dyco Hotels Pty Ltd ¹ souligne l’importance des termes d’un contrat et réitère que l’interprétation contractuelle, si elle peut être interprétée, tiendra compte de la légalité au moment de la conduite.
• Le sens de « exploiter une entreprise » dans son cours habituel et ordinaire est un concept élastique qui s’étend et se rétracte en fonction de l’évolution des circonstances.
• Les contrats commerciaux doivent tenir compte et expliquer clairement comment les changements dans l’environnement juridique affectent la transaction, car il s’agit d’un risque inhérent à la conduite de toute activité réglementée. Les dispositions peuvent couvrir non seulement les modifications législatives, mais également les modifications réglementaires plus larges, telles que les ordonnances de santé publique pendant une pandémie mondiale.
• Les parties à des contrats commerciaux doivent être conscientes que la résiliation et la répudiation abusives comportent des risques. Bien que chaque cas dépende de ses faits, le respect des instructions légales ou des ordonnances obligatoires ne justifie généralement pas la résiliation.

Qui dans votre organisation a besoin de savoir à ce sujet ?

Les équipes juridiques, de risque et de conformité devront être conscientes de cette décision et de ses implications pour l’exécution et la résiliation des contrats.

Le sens de “l’exploitation d’une entreprise” selon la loi

Faits pertinents

Le 31 janvier 2020, l’appelant, Laundy Hotels (le fournisseur), a conclu un contrat de vente avec l’intimé, Dyco Hotels (le acheteur), de la propriété hôtelière en pleine propriété du Quarryman’s Hotel. Le contrat comprenait la licence hôtelière associée et les actifs commerciaux tels que les machines de jeux électroniques et l’achalandage.²

‘Le vendeur doit exercer l’entreprise dans le cours habituel et ordinaire en ce qui concerne sa nature, son étendue et ses modalités…’ clause 50.1 du contrat de vente

L’achèvement était prévu pour le 30 mars 2020.³ Toutefois, sept jours avant l’achèvement, le ministre compétent a fait la Ordonnance de 2020 sur la santé publique (lieux de rassemblement social COVID-19) (Nouvelle-Galles du Sud) (le Ordonnance de santé publique), et exigeait que les hôtels soient fermés au public et que leur activité soit limitée à la vente de plats à emporter et d’alcool.4 Le vendeur s’est conformé à l’ordonnance de santé publique mais, le 25 mars 2020, il a été avisé que l’acheteur le contrat, car le vendeur n’était pas prêt, disposé et capable de remplir le contrat en raison d’une violation de la clause 50.1, et le contrat avait été frustré.⁵ En réponse, le vendeur a confirmé qu’il était en mesure d’exécuter ses obligations contractuelles et a demandé à l’acheteur d’exécuter le contrat.⁶

La décision en première instance

La Cour suprême de la Nouvelle-Galles du Sud a conclu que le contrat n’avait pas été frustré et que la clause 50.1, lorsqu’elle était correctement interprétée, obligeait le vendeur à « poursuivre l’entreprise dans le cours habituel et ordinaire » dans la mesure du possible conformément à la loi.⁷ À ce titre, le vendeur n’a pas enfreint la clause 50.1 et était en droit de signifier un avis à l’acheteur pour conclure la vente.⁸ L’acheteur, en omettant de remplir, a restreint le droit du vendeur de résilier le contrat et de demander des dommages-intérêts pour perte de marché.⁹

La décision en appel

L’acquéreur a interjeté appel de la décision de première instance et allégué que le premier juge avait mal interprété la clause 50.1, arguant qu’à compter de la date de l’arrêté de santé publique, le vendeur n’était pas en mesure de se conformer à ses obligations.^dix En conséquence, le vendeur n’était pas prêt, désireux et capable d’exécuter le contrat, et ne pouvait signifier l’avis d’exécution ou de résiliation pour le défaut d’exécution de l’acheteur. Par conséquent, la résiliation par le vendeur constituait une répudiation du contrat.¹¹ La majorité de la Cour d’appel a accueilli l’appel et annulé la décision du juge principal.¹²

La décision de la Haute Cour

La Haute Cour a accueilli l’appel à l’unanimité et a rétabli la décision du juge principal, en concluant que le vendeur était “prêt, disposé et capable de conclure” la vente, et n’était pas en défaut de ses obligations contractuelles au moment où il a signifié sa mise en demeure de conclure .¹³

“Il est bien établi que les termes d’un contrat commercial doivent être compris objectivement, par ce qu’un homme d’affaires raisonnable aurait compris qu’ils signifient, plutôt que par référence aux intentions subjectivement déclarées des parties au contrat.”¹⁴

En interprétant la clause 50.1 du point de vue d’un homme d’affaires raisonnable,¹⁵ dans son contexte, l’obligation pour le vendeur « d’exercer l’activité dans le cours habituel et ordinaire en ce qui concerne sa nature, son étendue et sa manière » comportait une obligation inhérente de le faire conformément à la loi.¹⁶ Ainsi, la légalité de l’exploitation de l’entreprise était objectivement essentielle et une nécessité commerciale pour les parties, car sans la licence hôtelière et les droits associés aux machines à sous, il n’y aurait pas d’« entreprise ».¹⁷ Toute autre interprétation de la clause donnerait effet à une intention objective déduite selon laquelle les parties s’attendraient à ce que l’exercice de l’activité soit contraire à la loi en vigueur de temps à autre, et ferait peser un risque sur la licence de l’hôtel, donnant lieu à la survenance illégalité.¹⁸

Le tribunal a également conclu que l’exigence de légalité n’avait pas besoin d’être expressément énoncée dans la clause 50.1. Il n’était pas non plus nécessaire qu’elle soit implicite, car la légalité pouvait être déduite d’une interprétation de la « nature, portée et manière » dans le contexte de l’ensemble du contrat.19

L’arrêté de santé publique signifiait que le vendeur n’était pas en mesure d’exercer son activité de la même manière qu’il l’avait fait lors de la conclusion du contrat ; toutefois, cela ne signifiait pas qu’il n’était pas conforme à l’article 50.1.²⁰ Le vendeur était tenu d’exercer son activité de manière légale et conforme à l’ordonnance de santé publique.²¹ En conséquence, il n’était pas en défaut et était “prêt, disposé et capable d’achever”,²² au moment où il a signifié la mise en demeure. Le temps étant compté, l’acheteur a violé le contrat, permettant au vendeur de résilier le contrat, de conserver l’acompte et d’intenter une action en dommages et intérêts.

Actions que vous pouvez effectuer maintenant

• Vérifiez si vos contrats commerciaux existants envisagent des changements dans l’environnement juridique par le biais d’une clause de « changement de loi » ou similaire.
• Ne présumez pas qu’un contrat est frustré ou peut être résilié lorsque l’exécution d’un contrat est affectée par une action gouvernementale.