“L’avenir de Dublin n’est pas dans des tours de verre de 20 ou 30 étages” – The Irish Times

Le gestionnaire d’investissement immobilier John Bruder est assis dans un appartement au-dessus du centre commercial Frascati à Blackrock, au sud de Dublin, face à la mer d’Irlande. C’est l’un des 45 qui ont été construits au-dessus du centre, que sa société Gresham House gère pour le compte d’Invesco Real Estate. En ce qui concerne Bruder, ce mélange de boutiques et d’appartements sur cinq étages est un modèle de vie urbaine moderne et devrait être copié ailleurs.

Quand Invesco a acheté le Frascati à la famille Roche en 2015, il y avait un Debenhams et environ une demi-douzaine de petites boutiques. “Le point clé que nous avons identifié était qu’il s’agissait d’un site d’environ sept acres au centre de Blackrock, et que 75 % de celui-ci était utilisé pour garer des voitures sur le tarmac”, explique Bruder. « Il y avait là ce que nous pensions être une opportunité commerciale : utiliser le potentiel de développement, et s’inscrire dans la politique d’aménagement fortement promue de densification du foncier urbain existant.

La rénovation du centre commercial est presque terminée, avec l’ouverture imminente de Home Store & More la dernière pièce du puzzle. Les phases deux et trois du développement résidentiel ajouteront 120 appartements aux 45 déjà existants, mais le dossier de planification est bloqué à An Bord Pleanála (ABP) depuis un an, dans le cadre d’un énorme arriéré.

« Nous sommes de plus en plus inquiets d’être obligés d’attendre, et nous sommes un microcosme de ce qui se passe à l’échelle nationale pour l’industrie », dit-il. “Toutes ces décisions de planification qui n’ont pas été prises depuis l’été dernier entraîneront le non-développement de projets, qui ne seront pas construits ou démarrés, à partir du milieu de cette année.”

À cette époque, la plupart des développements en Irlande étaient bon marché et de mauvaise qualité. Les développeurs construisent généralement le moins cher possible

Sa solution ? Embaucher des planificateurs, à court terme, de l’extérieur de l’Irlande. « Il s’agit de doter l’ABP de nouveaux membres du conseil d’administration et de planificateurs professionnels. La communauté de planification en Irlande est assez petite et les planificateurs de service public existants sont déjà pleinement utilisés. Les planificateurs du secteur privé sont invariablement impliqués auprès des clients du développement. Donc, à mon avis, la réponse est que vous secondez des planificateurs de l’extérieur de la juridiction, qui n’ont aucun conflit potentiel.

Il y a eu de nombreux stratagèmes et incitations fiscales visant à nous persuader de « vivre au-dessus de la boutique ». C’est quelque chose que l’Irlande a fait avec bonheur jusque dans les années 1980, en particulier dans les villes rurales. “J’ai vécu les deux premières années de ma vie dans une boutique à Portlaoise”, explique Bruder. « C’était la norme. Mais en tant que pays, nous sommes devenus fascinés par le modèle américain, non seulement des centres commerciaux de banlieue, mais aussi du style de vie de banlieue.

“Johnny Ronan a développé quelques très beaux appartements sur Grafton Street, qu’il possède toujours, et c’est l’un des premiers exemples que j’ai rencontrés d’un développement réussi impliquant de vivre au-dessus du magasin. Johnny a de nombreuses critiques pour de nombreuses raisons, mais l’une des choses pour lesquelles il est doué est la pensée novatrice, en prenant les meilleures idées d’autres villes du monde et en les apportant à Dublin.

Frascati pourrait être décrit comme une version du 21e siècle de la vie au-dessus du magasin, et Bruder dit que d’autres centres commerciaux pourraient être développés de la même manière. “Beaucoup de ceux créés dans les années 1970, 1980 et 1990 sont en difficulté, car le commerce de détail a évolué, mais ils sont situés dans des emplacements centraux clés et sont bien capables de fournir un mix plus large”, argumente-t-il.

J’ai vécu les deux premières années de ma vie dans une boutique à Portlaoise. C’était la norme. Mais en tant que pays, nous avons été fascinés par le modèle américain

Le centre commercial Blackrock n’offre pas seulement un café symbolique, il a des restaurants ; il n’y a pas qu’un coiffeur et un barbier, il y a un coin santé et beauté – “Ici, vous pouvez obtenir n’importe quoi, du Botox au vernis à ongles, homme ou femme, en passant par les dentistes”, se vante Bruder. “Ce mix-and-match remonte à la notion traditionnelle de l’ancienne rue principale, qui n’était pas seulement commerçante, mais plutôt le centre de la communauté.”

Bruder est surpris que ce type de développement ne se soit pas produit plus tôt en Irlande, comme ailleurs en Europe. “Hammerson, qui est copropriétaire du centre commercial Dundrum, traverse actuellement un processus de planification pour un assez grand projet résidentiel là-bas, donc d’autres investisseurs et développeurs de centres commerciaux étudient l’idée, mais je pense que Frascati est le premier.”

Le mix-and-match de Frascati remonte à la notion traditionnelle de l’ancienne rue principale, qui n’était pas seulement commerçante, mais plutôt le centre de la communauté

L’homme de 64 ans a travaillé chez Treasury Holdings pendant 12 ans et est toujours fier de ce qui a été réalisé par l’un des développeurs phares de l’ère Celtic Tiger. « Nous avons développé certains des plus beaux bâtiments de Dublin – le Convention Centre est désormais un point de repère ; c’était une gare de fret abandonnée lorsque j’ai rejoint Treasury Holdings », dit-il. “À côté de ça [in Dublin’s docklands] est le siège social de PwC. Ensuite, il y a l’ancien siège social de la Bank of Ireland à Burlington Road, Central Park à Leopardstown, l’hôtel Westin – un tas de belles propriétés d’investissement qui ont résisté à l’épreuve du temps.

Alors pourquoi le Trésor s’est-il retrouvé « désespérément insolvable » ? La société fondée par Johnny Ronan et Richard Barrett devait finalement 2,7 milliards d’euros, dont plus de la moitié à l’agence d’État Nama, créée après le krach pour retirer les prêts immobiliers des bilans des banques nationales, qui craquaient sous le poids de cette crise. créance irrécouvrable. «Malheureusement, comme la plupart des autres sociétés immobilières à son époque, le Trésor s’est retrouvé à se gaver de dettes bon marché et relativement librement disponibles. Lorsque la musique s’est arrêtée et que les valeurs se sont effondrées, nous avons constaté que notre bilan était complètement abattu », déclare Bruder avec philosophie.

“Je n’oublierai jamais le jour où Mick McAteer de Grant Thornton est arrivé au bureau et nous a tous licenciés. Juste comme ça. Parce que c’est ce que font les liquidateurs. Ensuite, on nous a proposé de reprendre nos anciens emplois pour travailler sur le portefeuille de Treasury Holdings. Au cours des trois ou quatre années suivantes, la plupart d’entre eux ont été vendus. Et même encore, il reste quelques morceaux et bobs. Les propriétés sont allées à des sociétés comme Kennedy Wilson et Green Reit, et j’aime à penser que nous avons été la première étape pour ces entreprises, qui ont connu un grand succès.

S’il peut s’en souvenir sans rancune, c’est parce que sur les cendres du Trésor, Bruder et quelques collègues ont formé leur propre société, Burlington Real Estate, qui a repris la gestion d’une partie de son portefeuille, ainsi que d’une gamme d’autres actifs immobiliers sur pour le compte de nouveaux clients. Il y a un peu plus d’un an, il a été vendu au gestionnaire d’actifs britannique Gresham House pour un montant initial de 1,8 million d’euros.

Le fonds d’investissement immobilier de Gresham House, avec environ 60 millions d’euros de biens immobiliers dans son portefeuille, vise principalement les zones suburbaines, qui prospèrent après la pandémie. Les centres commerciaux en périphérie de la ville tels que le Frascati et les Pavilions in Swords connaissent un rebond post-Covid de la fréquentation, car les habitants se rendent moins souvent au travail. Les bureaux de centre-ville sont-ils donc voués à un lent déclin ?

“Le modèle a changé pour toujours – les gens ne seront plus au bureau de 8h à 20h, du lundi au vendredi”, dit-il. « Les TWAT font désormais la loi – les gens vont travailler les mardis, mercredis et jeudis. Les employeurs cherchent généralement à ce que leurs employés reviennent au bureau, mais ils regardent des bureaux vides les lundis et vendredis. Mais si vous disposez de ces bureaux de manière permanente, vous ne créez pas une fréquentation complète les jours où les gens doivent être là. Donc, si vous avez un nombre X de personnes dans votre effectif, vous avez besoin de ce nombre de stations pour les accueillir les jours où ils sont présents.

“Donc, oui, je pense qu’il y aura une réduction des effectifs, mais je ne pense pas que ce sera aussi dramatique que certains commentateurs le suggèrent.”

Je n’oublierai jamais le jour où Mick McAteer de Grant Thornton est arrivé au bureau et nous a tous licenciés. Juste comme ça. Parce que c’est ce que font les liquidateurs

Il est optimiste quant aux perspectives de l’immobilier commercial, soulignant que jusqu’à 80% de l’argent investi au cours des six à huit dernières années provenait de l’extérieur de l’Irlande – d’investisseurs qui pourraient aller n’importe où mais choisir ici parce qu’ils y voient de la valeur et des opportunités.

« Ce ne sont pas des fonds vautours, ou de l’argent à court terme, car l’immobilier est un jeu à long terme. Le droit de timbre commercial en Irlande est de 7,5 %, l’un des taux les plus élevés d’Europe. Personne n’achète une propriété commerciale en Irlande pour la retourner après un an ou deux, car cela n’aurait aucun sens.

L’effondrement précédent du marché immobilier était difficile et désagréable, reconnaît Bruder. La leçon qu’il en a tirée est qu’en fin de compte «la qualité prévaudra, et l’immobilier est un bon investissement dans les bons ou les mauvais jours, tant que vous avez des niveaux d’endettement appropriés. C’est ce qui a fait pour le Trésor, et tant d’autres sociétés immobilières irlandaises de l’époque ».

Bruder a publiquement critiqué Nama pour avoir demandé les prêts du Trésor et n’est pas fan de l’agence d’État, même maintenant. Il y a eu des suggestions en 2012 selon lesquelles les conflits de personnalité entre les responsables de Ronan et de Nama étaient la raison pour laquelle le Trésor n’était pas en mesure de se sortir du processus, comme d’autres l’ont fait.

«Johnny détenait une participation de 50% dans Treasury Holdings, et sa propre entreprise – Ronan Group Real Estate – était également à Nama, et il a travaillé avec Nama», note Bruder. “En fin de compte, il a été recapitalisé par des investisseurs américains, Colony Capital, qui, autant que je sache, ont payé à Nama 100 cents en euros pour ces prêts. Les mêmes prêts que Nama a acquis pour 50-55 cents en euros. Et Nama a fini par devenir locataire du bâtiment du Trésor, ironiquement.

Nous devenons de plus en plus inquiets d’être obligés d’attendre, et nous sommes un microcosme de ce qui se passe dans tout le pays pour l’industrie

C’est ce projet qui a d’abord attiré Bruder vers la façon de faire des affaires de Ronan. Lorsqu’il était chez AIB à la fin des années 1990, un fonds géré par Bruder a investi dans un développement que Ronan prévoyait sur Grand Canal Street : convertir une boulangerie semi-abandonnée en ce qu’il promettait d’être le meilleur immeuble de bureaux de Dublin.

“Naturellement, j’étais un peu sceptique, car j’ai été approché par de nombreux promoteurs immobiliers dans mon rôle à l’époque, mais j’ai été convaincu par lui”, se souvient Bruder. « J’ai investi dans ce développement, qui reste un bel exemple d’immeuble de bureaux de qualité. À cette époque, la plupart des développements en Irlande étaient bon marché et de mauvaise qualité. Les développeurs construisaient généralement aussi bon marché que possible, vendaient aussi vite qu’ils le pouvaient et passaient à autre chose.

“Dans Johnny Ronan, j’ai vu un développeur qui était complètement en décalage avec la plupart des autres en appréciant cette chose de qualité. À ce jour, tout développement auquel il est associé sera remarquable pour la qualité de son architecture, de sa conception, de ses spécifications et de sa construction. C’est une caractéristique unique de l’homme, c’est ce qui m’a poussé à venir travailler pour lui au Trésor.

Bruder est membre du conseil national irlandais de l’Urban Land Institute, une organisation internationale qui met en lumière des exemples internationaux de développement de haute qualité. C’est grâce à l’institut qu’il a pris conscience des développements urbains à usage mixte dans des pays comme le Danemark et les Pays-Bas.

“En Irlande, nous ne devrions pas engloutir nos champs verts, et heureusement, la politique de planification consiste maintenant à limiter l’étalement urbain et à créer une densification”, dit-il. «Beaucoup de gens pensent que cela crée des conditions à la Dickens, car malheureusement nous sommes sous-éduqués en ce qui concerne ce qu’implique un développement de planification progressif et de bonne qualité.

« Les immeubles de grande hauteur sont controversés ici, et tout ce qui dépasse six ou huit étages est considéré comme un ‘immeuble de grande hauteur’. L’avenir de Dublin n’est pas dans des tours de verre de 20 ou 30 étages, mais dans des immeubles comme Frascati. Nous avons deux étages de commerces, trois étages d’appartements – cinq au total. Ce n’est pas un gratte-ciel, mais c’est beaucoup plus haut que ce qu’il y avait ici auparavant, et à mon avis, c’est exactement ce qui devrait arriver.

CV

Nom : John Frère.

Emploi : directeur général de Gresham House Ireland Real Estate.

Âge : 64 ans.

Famille : marié avec trois filles.

Habite : Blackrock, Dublin.

Hobbies : Marche en montagne.

Quelque chose auquel vous pourriez vous attendre : c’est un urbaniste passionné.

Quelque chose qui pourrait surprendre : il a escaladé le Kilimandjaro et s’est rendu au camp de base dans l’Himalaya.