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La plus grande transaction immobilière de 2024 en République tchèque a peut-être eu lieu au tout début de cette année. Et cela sous la forme du rachat du centre commercial Arkády Pankrác à Prague 4 par le fonds Trigea du groupe financier Partners.
Dans une interview avec SZ Byznys, le directeur du fonds, Tomáš Trčka, a expliqué pourquoi ils ont acheté Arkády et comment se porte réellement le grand secteur immobilier. Il reste vrai que le secteur immobilier à Prague, à Pankrác, était une exception et que le marché est calme. Et pas seulement en termes de transactions importantes, mais aussi, par exemple, parce que la construction de nouveaux immeubles de bureaux a pratiquement cessé.
Vous avez récemment finalisé la reprise du centre commercial Arkády Pankrác. Mais les premiers rapports selon lesquels vous travaillez sur la transaction sont apparus déjà l’été dernier. Pourquoi cela a-t-il pris si longtemps ?
Je pense que cela a pris beaucoup de temps, environ six mois. Cependant, la vérité est que la fuite d’informations sur notre intérêt pour les Arcades s’est produite très tôt. Et à ce moment-là, nous avions seulement exprimé notre intérêt pour les Arcades. À ce moment-là, il était presque écrit que nous étions propriétaires.
Quelle était la concurrence pour cette propriété ? L’absence de fonds étrangers s’est-elle manifestée sur le marché immobilier ?
Nous n’avons probablement pas reçu d’informations sur tous les candidats, mais le fait est que lors de la finale, il s’agissait principalement de candidats nationaux. Quoi qu’il en soit, il s’agit de la transaction la plus difficile et la plus importante que nous ayons réalisée.
Club des banques tchèques
Vous avez acheté des salles d’arcade pour plus de six milliards de couronnes. Comment avez-vous financé l’acquisition ?
Nous avons financé environ 55 pour cent de la transaction avec l’aide d’un club de trois banques tchèques. Le reste provenait de ressources propres.
Les rendements des transactions immobilières commerciales constituent un indicateur important de l’état du marché immobilier. Pouvez-vous me dire pour quel rendement vous avez acheté Arcades ?
Je ne peux probablement pas faire ça du tout. Cependant, si je devais au moins préciser, nous nous situons entre six et sept pour cent. Mais en général, il est vendu à des rendements nettement plus élevés qu’il y a cinq ans, par exemple.
Rendement en immobilier commercial
- Le rendement (généralement désigné par la forme anglaise rendement) est l’un des indicateurs de base lors de l’évaluation de grandes transactions immobilières avec des centres de bureaux, d’entreprises ou de logistique. Il s’agit du rapport en pourcentage entre les revenus locatifs annuels du bien et son prix total.
- Il existe une relation inverse entre le rendement et le prix de l’immobilier. Plus le prix du bâtiment est élevé, plus le rendement est faible. À l’inverse, une hausse des rendements signifie généralement une baisse des prix de l’immobilier.
Pourquoi avoir investi dans le centre commercial ? Je pose la question parce que les gens ne sont plus aussi disposés à passer ces journées qu’avant.
Si je le regarde d’un point de vue immobilier, l’inflation a paradoxalement beaucoup aidé l’immobilier. C’est l’un des rares actifs à bénéficier d’une inflation élevée. Résultat : les ventes du centre commercial sont supérieures au niveau de 2019, c’est-à-dire l’époque d’avant covid. Mais bien sûr, cela est dû à l’inflation. S’il n’y avait pas d’inflation, les ventes seraient légèrement inférieures. Le comportement des consommateurs n’est donc pas si mauvais et les centres commerciaux ne se portent pas mal. Au contraire, si quelque chose se passe aujourd’hui en termes de transactions, cela se produit également dans le commerce de détail.
De plus, nous souhaitions avoir un portefeuille équilibré. Nous avons commencé avec des bureaux, puis nous avons acheté des commerces, puis des immeubles logistiques, et maintenant nous avons décidé de nous renforcer à nouveau dans le commerce de détail. Chacun de ces types d’immobilier se comporte un peu différemment dans le temps, les cycles sont un peu dispersés. Aujourd’hui, la logistique est probablement la pire, alors qu’elle était la meilleure il y a quelques années seulement.
Photo : Partenaires/Trigea
Centre commercial Arkády Pankrác à Prague 4
Comment lisez-vous que l’immobilier commercial se porte relativement bien ?
Les scénarios covid selon lesquels tout serait repris par le commerce électronique, les comportements d’achat changeraient radicalement et les centres commerciaux ne deviendraient rien d’autre que des distributeurs de marchandises ne se sont pas réalisés. Vous voyez cela en vous-même. Lorsque vous achetez des vêtements en ligne et découvrez que ce n’est pas le bon et que vous devez ensuite les rapporter à nouveau au bureau de poste, vous vous demandez peut-être s’il n’est pas plus facile d’aller au magasin après tout.
Qu’en est-il du marché des bureaux ? Comment le début du travail à domicile a-t-il changé les bureaux pendant la pandémie ?
Je crois toujours aux bureaux. Les entreprises sont encore en train de décider si un bureau à domicile est acceptable ou non. Mais d’après mon expérience, je peux dire qu’il n’y a certainement pas eu de transition massive vers le travail à domicile. Par conséquent, je pense qu’en termes de besoins en bureaux, cette partie du marché ne se porte pas mal.
Vous avez mentionné que par rapport aux années précédentes, l’immobilier logistique ne se porte pas le mieux. Que se passe-t-il là-bas?
Il faut séparer deux choses l’une de l’autre. La logistique ne s’en sort pas le mieux en termes de valorisations car aucune transaction n’a lieu. Les capitaux étrangers se sont retirés d’Europe centrale parce que de nombreux investisseurs étrangers pensent encore que nous sommes en guerre à cause de la guerre en Ukraine.
Cependant, je suis rempli d’optimisme par le fonctionnement même des zones logistiques. Ils sont toujours pleins, la demande est toujours énorme, les loyers moyens augmentent. Et c’est la base, le pain et le beurre d’un investisseur immobilier. Il serait alarmant que les locataires partent ou fassent faillite et que les halls soient à moitié vides. Et cela n’arrive pas.
Cependant, les grandes transactions immobilières ne manquent pas seulement de logistique, c’est également l’ensemble du marché de l’immobilier commercial qui est confronté à ce problème. Les arcades étaient clairement une exception.
Dans notre cas, cela est dû au fait qu’il n’y a aucun bien à vendre sur le marché. Je pense qu’il y a beaucoup de fonds comme nous qui aimeraient acheter, mais les propriétés ne sont tout simplement pas sur le marché. Le problème c’est aussi qu’ils construisent peu. Mais il s’agit plutôt d’une question politique concernant la durée des procédures d’autorisation. De nombreux promoteurs préfèrent donc se rendre en Pologne, où la construction est très active et où l’offre immobilière est immense.
Quel est l’effet de l’éclaircissement du marché par les investisseurs étrangers ?
Le ratio de valeur nette du logement a augmenté considérablement récemment. Alors qu’il était autrefois courant que les immeubles de type Arcade appartiennent à des fonds allemands ou américains, on assiste chez ces derniers à un changement de génération en faveur du capital national. D’une part, c’est une bonne nouvelle. Cela montre que les fonds nationaux sont capables d’effectuer des transactions que seuls les capitaux occidentaux effectuaient auparavant.
La pire nouvelle est peut-être que les fonds tchèques ne sont pas aussi flexibles. Les fonds étrangers ont la vie facile. Ils disposent d’un horizon d’investissement de cinq ans, puis vendent le bien et achètent autre chose. Mais ils achètent des entités tchèques et ne veulent généralement pas leur vendre grand-chose. Leur capital s’accroît, ils doivent l’investir quelque part, mais il n’y a pas de biens immobiliers sur le marché. Ainsi, si le fonds tchèque vendait quelque chose, il aurait trop de liquidités et aucun endroit où les placer.
Prix plus bas
Les propriétaires ne commercialisent pas de propriétés. Ont-ils peur de devoir baisser les prix ?
C’est en partie le cas. En termes de valeur, vous obtiendrez certainement moins cher pour une propriété aujourd’hui qu’il y a quelques années. Les acheteurs s’en rendent compte et exercent davantage de pression sur les prix.
Quel est l’horizon d’investissement de Trigea ?
Cinq à sept ans. Nous sommes encore relativement short sur le marché. Peut-être commencerons-nous à penser aux premières ventes l’année prochaine.
Qu’en est-il de l’intérêt des investisseurs à entrer dans les fonds ? Est-il toujours vrai que les investisseurs n’affluent pas autant que les années précédentes ?
Est-ce vrai. Il existe des produits appelés fonds de pension qui stockent l’argent dans des dépôts bancaires à très court terme, et ces fonds peuvent rapporter plus de six pour cent relativement sans risque. L’investisseur n’a donc aucune raison d’investir dans un actif nettement plus risqué qui, plus ou moins, lui rapportera la même chose.
Trigea a eu un rendement de 7,12 pour cent au cours de l’année écoulée, de sorte que la prime de risque est trop faible pour qu’un investisseur soit incité à acheter un fonds immobilier. Mais je pense que cela va commencer à changer. Les taux d’intérêt commencent à baisser, la prime de risque va donc être plus élevée et les fonds immobiliers devraient reprendre les afflux de capitaux.
Comment Trigea se porte-t-elle face à l’afflux de capitaux ?
En un an, nous avons récolté environ 1,5 à 2 milliards de couronnes. Ce n’était pas vraiment une période brillante. C’était nettement mieux un an plus tôt, on en faisait à peu près deux fois plus. Heureusement, nous avons toujours un solde positif.
2024-02-25 19:18:55
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