Le centre-ville de Waco rencontre les problèmes du futur stade de baseball

Les parties prenantes ont rencontré jeudi le cabinet de conseil chargé de mener l’étude, Hunden Partners, basé à Chicago.

L’étude de marché s’appuiera sur les bases établies par le plan directeur du cabinet d’architecture mondial Gensler pour le centre-ville. Le plan comprend un stade de baseball près de l’ancien campus de l’Indian Spring Middle School, la destruction du Waco Convention Center et la construction d’un nouveau à proximité, un centre des arts du spectacle et de nouveaux équipements le long du fleuve.

Le président et chef de la direction, Rob Hunden, a déclaré que le travail de son entreprise diffère du plan Gensler dans le sens où les plans directeurs sont orientés vers les espoirs et les rêves, mais ne sont souvent pas ancrés dans la réalité économique. Hunden Partners se concentre sur la traduction des opportunités de marché en meilleures pratiques, tendances du marché, demande et projections et impacts financiers.

“Notre travail consiste donc en quelque sorte à trouver ce lien d’espoirs et de rêves et la dure vérité du marché avec laquelle nous devons tous faire face lorsqu’il s’agit de construire et d’exploiter quoi que ce soit”, a déclaré Hunden.

Le directeur municipal, Bradley Ford, a déclaré dans un courriel que l’idée du stade de baseball et les critères de l’équipe reposeraient en fin de compte sur les conclusions de l’étude Hunden et sur le maître d’œuvre choisi par la ville pour le projet. Ford a déclaré qu’il soupçonnait que le conseil municipal sélectionnerait un promoteur dans les prochaines semaines.

L’intérêt de la ville pour le baseball a commencé il y a environ un an et demi lorsqu’un groupe de propriétaires expérimentés a exprimé son intérêt pour Waco, a déclaré Ford. La ville a commencé à explorer des concepts approximatifs dans la vision du centre-ville élargi, et elle a suscité un intérêt allant des ligues de baseball indépendantes aux développeurs affiliés aux ligues mineures Double-A, a-t-il déclaré.

Ford a déclaré qu’une équipe potentielle devrait apporter une expérience et des capacités opérationnelles antérieures, ainsi qu’un engagement financier à long terme dans la construction, un bail à long terme de l’installation, ou les deux.

Le Durham Bulls Athletic Park en Caroline du Nord et Parkview Field, domicile des TinCaps de Fort Wayne, dans l’Indiana, me viennent à l’esprit comme d’excellents exemples de la manière d’intégrer le baseball dans un projet à usage mixte, a-t-il déclaré. Les parcs des ligues mineures peuvent recevoir environ 40 % de leur fréquentation d’activités non liées au baseball, a-t-il déclaré.

“Ces deux projets ont utilisé le sport et le divertissement comme éléments clés pour lancer des projets en plusieurs phases”, a déclaré Ford. « Les deux projets amènent chaque année des centaines de milliers de personnes dans ces quartiers à usage mixte avec le baseball et d’autres usages. … Fort Wayne, par exemple, donne un concert symphonique annuel le 4 juillet au stade, qui est devenu un moment fort du calendrier des événements de leur communauté.

La ville aura besoin d’un opérateur qui comprend le rôle du stade au centre-ville, avec des visions qui s’alignent sur de multiples utilisations du stade, incluant éventuellement des tournois et des vitrines, des soirées cinéma dans le champ extérieur, des mariages et des événements d’entreprise, a déclaré Ford.

“Le processus pour localiser une équipe à Waco est directement lié au développement d’une installation ainsi qu’à une coordination importante avec diverses entités dirigeantes du baseball”, a-t-il déclaré. “Il s’agit d’un processus pluriannuel qui nécessite des efforts importants de la part du gouvernement local, des propriétaires d’équipes de baseball et d’autres.”

Le groupe s’est réuni jeudi pour discuter de l’état actuel du centre-ville, des projets proposés et des améliorations potentielles, comprenant des représentants de plusieurs groupes et attractions importants de la région, notamment le zoo de Cameron Park, le musée Dr Pepper, Magnolia et Balcones Distilling.

Hunden a déclaré que son groupe s’était réuni mercredi avec un groupe d’hôteliers et avait eu droit à une « visite éclair » de certains des endroits remarquables.

Justin Edwards, directeur régional des propriétés Waco Hilton et Courtyard by Marriott du centre-ville, a déclaré que Waco est devenu trop grand pour son centre de congrès, car plusieurs événements ont eu lieu dans la ville nécessitant plus d’espace ou des équipements différents que ce qu’il peut accueillir.

Il a déclaré qu’avec plus de 1 000 nouvelles chambres d’hôtel en préparation pour les prochaines années, les hôteliers se demandent comment remplir ces chambres au niveau d’activité actuel de Waco.

Les parties prenantes ont convenu que l’expansion de Magnolia et son succès ont déjà été un moteur de la transformation du centre-ville.

Le directeur du Temple de la renommée des Texas Rangers, Byron Johnson, a déclaré que les catalyseurs ont été Magnolia et la prise de conscience que le parc immobilier de Waco se situe bien en dessous de la valeur marchande moyenne nationale, « une mine d’or qui attend d’être exploitée ».

L’exposé a mis en évidence la connectivité entre les points d’intérêt comme un problème à bien des égards. L’examen de la connectivité en termes de possibilités de marche exclut les attractions adjacentes au centre-ville, telles que le musée Mayborn, le zoo de Cameron Park, les chutes hawaïennes et d’autres, même si la mobilité piétonnière pourrait encore s’améliorer. Le directeur marketing de Hawaiian Falls, Ron McKenzie, a mis en garde contre une sursaturation du centre-ville, créant une plus grande déconnexion pour les attractions en dehors de la bulle.

Même à l’intérieur de la bulle du centre-ville, des attractions similaires ne sont pas regroupées et des niches ne sont pas créées, a déclaré Johnson, saluant la capacité de Magnolia à s’installer dans une niche. Il y a un petit quelque chose pour tout le monde, réparti avec peu de coordination, créant un marché fragmenté, a-t-il déclaré.

“La question est de savoir comment alimenter ces niches spécifiquement, afin qu’il ne s’agisse pas seulement de cette chose généralisée à grande échelle dont vous ne pouvez vraiment rien tirer”, a déclaré Johnson.

Les sites ne sont pas connectés et renvoient les visiteurs les uns aux autres comme ils le devraient, a convenu le groupe.

Johnson a déclaré que les transports publics ne sont pas non plus connectés directement aux zones d’attraction, ce qui oblige les usagers à marcher jusqu’à l’arrêt de bus le plus proche.

Un autre problème sur lequel le groupe était majoritairement d’accord était la somnolence du centre-ville en dehors du bourdonnement de 9h à 17h, enroulant le tapis après le dîner avec peu d’options pour manger tard le soir ou se divertir autres que les bars.

Mike Vogelaar, directeur exécutif de la Greater Waco Sports Commission, est d’accord et a déclaré qu’il y a des années, lorsqu’il s’est rendu à l’Université Baylor, la connectivité entre le campus et le centre-ville était inexistante, bien que le nouveau pavillon Foster devrait aider à combler le fossé.

“Je dirais que le centre-ville n’est pas branché”, a déclaré Vogelaar. « Ce n’est pas attrayant. Il ne s’agit pas vraiment d’attirer la prochaine génération, qui, je pense, sera votre prochain groupe de familles, votre prochain groupe de revenus, votre croissance et votre développement économique pour cette communauté.