Le dernier jour de mars a marqué la fin des protections contre les expulsions de l’ère pandémique du comté de Los Angeles.
Même avant cela, les expulsions avaient augmenté. Au cours de la dernière année, les demandes d’expulsion à travers le comté sont revenues à des niveaux pré-pandémiques de plus de 3 000 par mois, selon Kyle Nelson, chercheur postdoctoral à l’UCLA.
Pour les propriétaires, la fin des règles de l’ère de la pandémie est un soulagement, a déclaré Daniel Yukelson, directeur exécutif du Appartement Assn. du Grand Los Angeles.
“Les propriétaires sont simplement heureux d’avoir ce fardeau sur leur dos”, a-t-il déclaré. “Cela a été trois années très difficiles – il a été très difficile de percevoir le loyer légalement dû.”
Les défenseurs des locataires, quant à eux, disent qu’ils entendent déjà un nombre croissant de locataires recevant des avis d’expulsion. Souvent, les personnes qui reçoivent ces avis ne savent pas comment, ou même si, répondre. Les règles concernant les expulsions et la protection des locataires sont compliquées et peuvent être difficiles à comprendre, même pour les avocats.
« Chaque jour, je reçois un appel ou quelqu’un vient au bureau pour me dire : ‘Lupita, j’ai reçu cette lettre. Ça dit quoi? Que dois-je faire ? » a déclaré Lupita Gonzalez, une organisatrice du groupe de défense Institut ACCE.
Il existe encore des règles destinées à protéger les locataires, dont certaines ont été adoptées lors de la pandémie de COVID-19, mais elles varient d’un endroit à l’autre, créant un patchwork de lois souvent difficiles à déchiffrer.
“Nous sommes dans une nouvelle ère, un monde post-COVID de protection des locataires”, a déclaré Faizah Malik, avocate senior du cabinet d’avocats pro bono Public Counsel. «Les protections qui s’appliquent dépendent vraiment de l’endroit où vous vivez et si votre ville a décrété un gel des loyers, si votre ville a décrété des protections permanentes contre le non-paiement, comme LA ville, LA non constituée en société, si votre ville a des protections de juste cause. Je pense que c’est très déroutant pour les locataires à l’avenir.
Ici, nous essayons de répondre à quelques questions courantes sur l’évolution des règles et sur ce que les locataires confrontés à une expulsion peuvent faire. Cet article se concentre sur les locataires qui ont pris du retard sur le loyer. Mais certaines des nouvelles règles adoptées depuis la pandémie couvrent également les augmentations de loyer, l’aide à la relocalisation et d’autres questions.
Plus de détails sur les règles affectant les locataires de Los Angeles peuvent être trouvés au service du logement de la ville site Internet et à stayhousedla.orgun partenariat entre le comté et la ville de Los Angeles et des fournisseurs de services communautaires et juridiques.
Quelles étaient les protections contre les expulsions du comté de LA et quand ont-elles expiré ?
Les protections contre l’expulsion du comté ont expiré le 31 mars. En vertu des règles, qui ont été adoptées au début de la pandémie, les locataires qui ont été financièrement lésés par COVID-19 et qui ne pouvaient pas payer leur loyer se sont vu offrir une certaine protection contre l’expulsion. Bien que les règles aient souvent été qualifiées de «moratoire d’expulsion», les experts affirment qu’elles n’empêchaient pas les propriétaires de déposer des dossiers d’expulsion. Au lieu de cela, ils ont offert aux locataires une défense à utiliser devant le tribunal s’ils étaient expulsés.
Ceux qui ne sont pas allés au tribunal d’expulsion pour défendre leur cause, ou qui y sont allés, mais qui n’avaient pas ou ne savaient pas comment présenter correctement des preuves montrant le bilan financier de COVID-19 étaient plus susceptibles de perdre leur maison.
Depuis près d’un an maintenant, les demandes d’expulsion sont revenues aux niveaux d’avant la pandémie. Alors que les protections continuent d’expirer, certains experts du logement s’attendent à ce qu’elles augmentent encore plus.
Yukelson, de l’association des appartements, a déclaré qu’il ne s’attendait pas à un flot d’expulsions, qui peut prendre plusieurs mois pour passer devant les tribunaux.
“Ce qui se passera, c’est peut-être qu’il y aura des avis de trois jours lorsque les locataires ne paient pas de loyer ou ne respectent pas leur bail”, a-t-il déclaré. “Il peut y avoir des expulsions qui sont déposées, mais ce qui se passe dans notre monde réel, c’est que ces choses sont réglées à l’amiable.”
Que signifie l’expiration pour les locataires ?
À compter du 1er avril, les locataires sont tenus de payer un loyer, même s’ils ont été financièrement touchés par la COVID-19. Cela signifie que pour éviter l’expulsion, les locataires doivent payer un loyer tous les mois.
LA a adopté certaines règles qui protègent les locataires de la ville contre l’expulsion parce qu’ils doivent moins d’un mois de loyer équitable, ce qui est déterminé par le Département américain du logement et du développement urbain. Par exemple, si un locataire d’un appartement d’une chambre doit 1 300 $, un propriétaire ne peut pas l’expulser car c’est moins que le loyer du marché équitable de 1 747 $. Les règles s’appliquent également au comté de LA non constitué en société.
“Cela fait gagner du temps aux locataires”, a déclaré Malik. Mais avec le temps, les sommes peuvent rapidement s’accumuler.
J’ai reçu un avis d’expulsion. Que dois-je savoir ?
Les défenseurs des locataires disent que leur règle numéro 1 est la suivante : n’ignorez pas un avis d’expulsion.
“Je prêche toujours aux gens, si vous obtenez quelque chose, soit du propriétaire, soit de l’avocat du propriétaire, soit du tribunal, assurez-vous d’en parler et de faire quelque chose”, a déclaré John Kim, directeur général des services à la clientèle chez Les Américains d’origine asiatique font progresser la justice dans le sud de la Californie. « Je sais que les gens ont beaucoup de choses à faire. Alors ils l’ont mis de côté et n’y ont pas pensé.
Si vous recevez un avis d’expulsion, appelé détention illégale, pour loyer impayé, vous devez déposer une réponse auprès du tribunal dans les cinq jours ou risquer un jugement par défaut contre vous, ce qui signifie que vous avez perdu le procès. Le détenu vous expliquera en anglais et en espagnol que votre réponse doit être dans un format légal approprié et qu’une lettre ou un appel téléphonique ne suffisent pas.
Un explicatif sur la façon de remplir le formulaire peut être trouvé ici. Les défenseurs ont également créé une trousse à outils pour aider les locataires à préparer une réponse s’ils ne sont pas en mesure d’obtenir un avocat.
Gonzalez, l’organisatrice, a déclaré qu’elle voyait souvent des locataires venir à son bureau demander de l’aide après avoir reçu un avis de départ parce qu’ils n’avaient pas répondu au détenu illégal. À ce stade, dit-elle, il est beaucoup plus difficile d’offrir de l’aide.
Je dois un loyer dû à la pandémie. Que dois-je savoir ?
Estimations montrer que des centaines de milliers de personnes à travers l’État ont pris du retard sur le loyer pendant la pandémie.
Il existe différentes règles concernant le remboursement de cette dette, selon l’endroit où vous vous trouvez. Par exemple, dans LAles locataires ont jusqu’au 1er août pour payer le loyer dû du 1er mars 2020 au 30 septembre 2021, et ils ont jusqu’au 1er février 2024 pour payer le loyer dû du 1er octobre 2021 au 31 janvier.
Droit de l’État interdit également l’expulsion dans certains cas pour un loyer impayé qui était dû au cours des premiers mois de la pandémie, bien que les locataires éligibles doivent avoir signé un Déclaration de détresse financière liée à la COVID-19 dans les 15 jours suivant la réception d’un avis de paiement ou de libération. Pendant certaines périodes, ils auraient dû payer au moins un quart du loyer, et les avocats disent que de nombreux locataires n’ont pas pu le faire. Les propriétaires peuvent également essayer de recouvrer le loyer impayé devant la cour des petites créances.
Assurez-vous de connaître les règles de votre ville ou de votre communauté – et assurez-vous de savoir quel gouvernement local couvre votre quartier (parfois, une adresse peut porter le nom d’une ville alors que vous vivez réellement dans un territoire de comté non constitué en société). Un outil fourni par la ville de LA pour rechercher votre adresse peut être trouvé ici.
Ai-je la garantie d’avoir un avocat devant le tribunal d’expulsion même si je ne peux pas en engager un ?
Non. Les défenseurs de Los Angeles font pression pour une règle du droit à un avocat, similaire à celle qui a été adopté à New York il y a plusieurs années.
Il existe des ressources pour les locataires à faible revenu qui ont besoin d’un avocat. Restez logé LA offre un lien pour demander une aide juridique aux locataires qui n’ont pas les moyens de se payer un avocat, qui met les locataires en relation avec des organisations qui fournissent des services juridiques gratuitement. Le site propose également une liste d’ateliers qui peuvent aider à expliquer le processus d’expulsion.
Cependant, les organisations qui offrent des services juridiques gratuits sont souvent submergées par le grand nombre de locataires qui demandent de l’aide et ne peuvent pas fournir des services juridiques complets à tout le monde.
