L’Assemblée Plénière de la Cour Suprême a déclaré que le Covid-19 ne constitue pas un cas de force majeure libérant le locataire de son obligation de payer le loyer d’un local commercial.
Contexte factuel
Le propriétaire d’un local commercial a intenté une action en expulsion pour non-paiement, demandant en outre la résiliation du contrat et la condamnation au paiement du loyer dû.
De son côté, le locataire défendeur s’est opposé en alléguant, entre autres, l’impossibilité de paiement pour cause de force majeure, constituée des dommages économiques subis par les restrictions gouvernementales imposées à la suite du Covid-19. Le défendeur a allégué cet événement aux fins “que l’existence d’une situation de non-paiement, qui justifierait l’expulsion, ne peut être appréciée”. Parallèlement, le locataire a intenté une action ordinaire en invoquant la clause les choses sont ainsi et intéressé par la révision du paiement du loyer. Parallèlement au procès, il a demandé la suspension de la procédure d’expulsion pour préjudice civil.
En première instance, la Cour a rejeté l’exception civile préjudiciable et a fini par faire droit à la demande d’expulsion et à la réclamation du loyer. Après que le défendeur ait interjeté appel, la Cour provinciale a confirmé la décision du tribunal, à laquelle le locataire a interjeté appel et a réitéré la suspension pour préjudice civil.
Covid-19 et force majeure
L’arrêt rendu par la séance plénière de la Cour suprême no. 1070/2024, du 24 juillet, nie que la pandémie de Covid-19 puisse être considérée comme une force majeure justifiant le non-respect de l’obligation de payer le loyer dans le cadre d’un bail de locaux commerciaux.
Le Tribunal de Grande Instance indique que, pour que le locataire soit libéré de son obligation pour cause de force majeure, la mise à disposition doit être impossible (articles 1182 et 1184 CC). Et dans ce cas, la prestation due par le débiteur locataire, en tant que dette d’argent, reste possible ; et rejette donc l’allégation de force majeure.
Selon le Tribunal, les circonstances présentées par le locataire ne constituent pas strictement un problème de force majeure, mais plutôt “elles coïncident pour l’essentiel” avec la doctrine de la les choses sont ainsicar ce qui justifierait – de l’avis de la locataire – le manque de paiement correct de sa part seraient les difficultés qu’elle a rencontrées pour obtenir des revenus en raison des mesures gouvernementales adoptées en raison du Covid-19.
De la nécessité d’une demande reconventionnelle
La séance plénière de la Cour suprême accorde cependant une importance particulière au véhicule procédural utilisé par le locataire. Dans le cas présent, le les choses sont ainsi Cela n’a pas été allégué dans le procès d’expulsion verbale pour non-paiement avec réclamation de loyer, mais dans un procès ordinaire séparé.
Dans ce contexte, le jugement rejette la demande de suspension de la procédure pour préjudice civil et reproche au locataire d’avoir dû invoquer le les choses sont ainsi via une demande reconventionnelle – justifiant, en fin de compte, l’inexistence du non-paiement. Lorsque nous sommes confrontés à une action d’expulsion avec accumulation de créances de loyer, la procédure devient plénière avec les effets de la chose jugée ; et donc le fardeau de la demande reconventionnelle.
Afin de justifier cette charge procédurale, la résolution analysée évoque l’arrêt de la Cour constitutionnelle du 6 mai 2013 (n° 106/2013).
Pour la Cour Constitutionnelle, comme l’indique la résolution susmentionnée, le nœud du problème réside dans la délimitation des créances exercées. Ainsi, l’art. 400.2 LEC -en relation avec l’art. 222.2 du même organe juridique – fait clairement référence à la charge du demandeur (ou du défendeur qui demande reconventionnellement) d’alléguer tous les faits, fondements et titres juridiques sur lesquels peut être fondé ce qui est demandé dans le procès.
Commentaire d’Osborne Clarke
La Chambre interprète, sur la base de sa jurisprudence antérieure, que la situation soulevée par le locataire n’est pas une situation d’impossibilité de se conformer, mais plutôt une situation de difficulté à remplir l’obligation contractuelle. En ce sens, il faut rappeler qu’une dette d’argent est une chose générique soumise à la règle selon laquelle « le genre ne périt jamais ».
Concernant la nécessité de formuler une demande reconventionnelle, il est essentiel d’agir avec une extrême prudence et de délimiter correctement l’objet et la portée des demandes pour éviter la perte d’opportunités procédurales.
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