Le fonds immobilier Hines et Grupo Lar lancent une offre publique d’achat sur Lar España SOCIMI pour 677 millions | Entreprises

Nouvelle offre publique d’achat dans le secteur immobilier sur le marché continu. Après l’annonce en mai de Safra à propos d’Árima, ce vendredi le fonds immobilier Hines et Grupo Lar ont annoncé la présentation d’une offre publique d’acquisition (OPA) pour la totalité du capital de Lar España, au prix de 8,10 euros par action. tel que rapporté à la Commission nationale du marché des valeurs mobilières (CNMV). Le prix proposé, qui sera entièrement payé en espèces, représente une mise de fonds maximale de 609 millions d’euros, puisque Grupo Lar en contrôle déjà 10 %. Au total, l’opération valorise Lar España à 677 millions d’euros et si l’on prend en compte la dette, la transaction valorise l’entreprise à 1 142 millions.

Le cours de l’action Lar España a clôturé la séance de bourse avec une hausse de 17,74%, à 8,23 ​​euros, un peu au-dessus de ce qui était proposé par Hines et Grupo Lar.

Lar España a été l’une des premières socimis (sociétés d’investissement cotées sur le marché immobilier) créées sous ce chiffre fiscal et introduites en bourse il y a 10 ans. Elle a été promue par le Grupo Lar et a été gérée en externe par cette entreprise familiale Pereda. Le cabinet est spécialisé dans la propriété d’actifs commerciaux. Concrètement, elle dispose de neuf centres commerciaux, dont Lagoh à Séville ou Gran Vía à Vigo, et de trois parcs commerciaux, comme Megapark à Barakaldo (Vizcaya), avec une valorisation de ces propriétés à près de 1,4 milliard.

Pour mener à bien l’opération, les deux partenaires ont créé la société Helios. Dans cette société, 62,5% correspondent au véhicule Hines European Real Estate Partners III, avec des capitaux levés par Hines auprès d’investisseurs institutionnels et bureaux de gestion de patrimoine. Les 37,5 % restants du capital social de l’offrant appartiennent directement au Grupo Lar.

Hines et Grupo Lar ouvrent en outre la porte à une radiation de la société immobilière de la bourse : « Lar España continuera à être cotée sur le marché continu espagnol, à moins que les seuils qui permettent d’exercer le droit ne soient atteint. faire sortir [exclusión]», rapporte un porte-parole. Ce seuil est de 90 % selon la réglementation.

Dado que uno de los oferentes es ya accionista de Lar España, la oferta se dirige a la totalidad de las acciones de Lar España a excepción de los títulos que poseen tanto Grupo Lar como su consejero Miguel Pereda, que se han comprometido irrevocablemente a no aceptar l’offre.

Après avoir pris connaissance de l’opération, Lar España a envoyé une déclaration à la CNMV indiquant qu'”il n’y a aucun type d’accord avec Hines ou Grupo Lar par rapport à l’offre”. Il ajoute que le conseil d’administration “se réunira prochainement pour examiner l’annonce précédente publiée par l’offrant”. En outre, elle indique avoir nommé JP Morgan et Lazard comme conseillers financiers indépendants et Uría Menéndez comme avocats pour analyser l’offre publique d’achat.

Actuellement, Lar España a comme principal actionnaire le fonds sud-africain Vukile, qui détient 25,523% du capital, selon les archives de la CNMV. Grupo Lar contrôle 10 %, la société Adamsville 5,204 % et Brandes 5 % supplémentaires. Blackrock et le fonds de pension de l’Utah en détiennent environ 3 %. L’offre porte donc effectivement sur un total de 75 196 924 actions, représentant 89,85% de son capital.

Justement, depuis l’entrée de Vukile en 2022, des spéculations ont été émises selon lesquelles ce fonds sud-africain pourrait lancer une offre publique d’achat sur Lar España, puisqu’il contrôle la Socimi Castellana Properties, une rivale de la société immobilière dans le domaine des centres commerciaux. Pour l’instant, avec cette offre publique d’achat, Hines et Grupo Lar ferment cette porte.

Selon les acheteurs potentiels, le prix de rachat implique une prime de 16% sur le cours de clôture de l’action la veille de l’annonce, une prime de 17% sur le cours moyen pondéré du mois dernier et une prime de 25% sur le cours moyen pondéré des six derniers mois, ajusté en fonction des dividendes.

L’offre publique d’achat implique toutefois une décote de 20% sur l’évaluation réelle des actifs ou de la valeur nette (actualisation de la dette, appelée NAV dans le secteur). Presque toutes les SOCIMI se négocient actuellement en dessous de la valeur nette de leurs propriétés.

Grâce à l’annonce de l’offre publique d’achat et à la reprise du segment immobilier des centres commerciaux au cours des derniers mois, la valeur de l’action de Lar España est à des niveaux maximaux, à des valeurs équivalentes à ses débuts en bourse il y a 10 ans. Mais Hines et Grupo Lar sont convaincus “que les actions de Lar España sont désormais perçues comme moins attractives pour les investisseurs” qu’au moment de leur première introduction en bourse, expliquent-ils dans un communiqué commun. Et ils attribuent cela à plusieurs raisons : « Petite/moyenne entreprise par taille de capitalisation dans un contexte immobilier coté en bourse plus large, et ce, bien qu’elle soit le plus grand exploitant de parcs et de centres commerciaux en Espagne ». En outre, ils estiment que la valeur a une liquidité limitée, « avec un volume de capitaux négociés accumulés sur le marché au cours des deux dernières années équivalant à seulement 24 % du total des actions en circulation ».

L’un des objectifs des deux futurs actionnaires, si l’offre aboutit, est d’augmenter l’endettement de l’entreprise, jusqu’à un effet de levier de 60% par rapport à la valeur des actifs. Ce niveau d’endettement souhaité est actuellement fortement pénalisé par les investisseurs en bourse, mais comme il n’y a que deux actionnaires, ils pourraient se permettre cette structure de capital pour distribuer plus de dividendes ou effectuer plus d’achats. Au 31 mars, l’effet de levier sur la valeur de l’actif (LTV) n’était que de 29,5 %.

L’offre est conditionnée à son acceptation par au moins 50 % des actions auxquelles elle est destinée. L’opération doit recevoir l’agrément des autorités de surveillance des marchés (CNMV) et de la concurrence (CNMC).

La SOCIMI a obtenu un bénéfice net de 35,1 millions d’euros au premier semestre 2023, ce qui représente une baisse de près de 36%.

Autres mouvements

Une autre SOCIMI présente sur le marché continu, Árima Real Estate, est sur le point de changer de mains et d’être contrôlée par un seul investisseur. J. Safra Sarasin, gestionnaire de capitaux suisse et banque d’investissement de la famille brésilienne Safra, a annoncé en mai une offre publique d’achat sur Árima, qui devrait être finalisée dans les prochains jours. L’offre, faite par l’intermédiaire de JSS Real Estate SOCIMI, à 100% impliquerait un décaissement de 223,7 millions d’euros, en laissant de côté 8% d’actions propres qu’Árima devrait absorber. Árima est une société créée en 2018 par Luis Alfonso de Herrera Oria après la reprise de sa précédente société appelée Axiare, dans ce cas, par Inmobiliaria Colonial en 2017.

Toujours dans le domaine des SOCIMI, Colonial a finalisé au début du mois l’augmentation de capital entièrement souscrite par CriteriaCaixa, qui est devenu le principal actionnaire avec 17,3% des actions.

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