De nombreux locataires de la région métropolitaine de Denver ont payé plus de 1 600 dollars de loyer supplémentaire en 2023 en raison d’un algorithme de maximisation des profits que les législateurs du Colorado ont tenté en vain d’interdire plus tôt cette année, selon un nouveau rapport publié par la Maison Blanche.
Celle de la Maison Blanche Conseil des conseillers économiques a constaté que les locataires américains qui vivent dans des appartements utilisant l’algorithme payaient en moyenne 70 $ de plus par mois que les autres locataires. L’année dernière, son utilisation a coûté aux locataires 3,8 milliards de dollars supplémentaires, un chiffre qui, selon le rapport, est probablement une estimation « inférieure » du véritable prix. L’algorithme, propriété du développeur de logiciels RealPage, aide les propriétaires à déterminer les loyers et, selon les critiques, à coordonner les prix entre eux, ce qui équivaut à une fixation des prix.
Le bilan a été élevé à Denver : parmi les 20 grandes zones métropolitaines américaines examinées dans le rapport, les locataires de la région métropolitaine de Denver ont supporté le deuxième coût supplémentaire mensuel le plus élevé de l’algorithme de RealPage : 136 $ en moyenne, derrière seulement les 181 $ d’Atlanta.
De plus, le rapport révèle que plus de 45 % des propriétés locatives de la région utilisent le logiciel RealPage – le troisième pourcentage le plus élevé des zones étudiées et bien au-dessus du chiffre national de 10 %.
“Pour nous, cela commence et se termine par ce fait”, a déclaré Zach Neumann, co-PDG du Community Economic Defense Project, une organisation à but non lucratif de Denver qui a soutenu l’effort plus tôt cette année pour interdire l’utilisation d’algorithmes de fixation des loyers. “C’est obscène, et cela consiste à retirer de l’argent directement des poches des gens et à le donner à de grands propriétaires extérieurs à l’État.”
Le rapport, publié ce mois-ci par l’administration du président sortant Joe Biden, concluait que « l’élimination » du coût du logiciel RealPage « réduirait de manière significative les majorations de prix des logements locatifs à travers le pays ».
C’est exactement ce que les législateurs du Colorado ont tenté de faire l’année dernière, en débattant d’une législation qui aurait interdit l’utilisation d’algorithmes pour fixer les loyers. La State House a été adoptée la facturemais un groupe de démocrates du Sénat, ainsi que les républicains de la chambre, ont adopté un amendement tardif recherché par RealPage qui a effectivement neutralisé la mesure ; le projet de loi est finalement mort.
RealPage n’a pas renvoyé d’e-mail sollicitant des commentaires la semaine dernière. Une porte-parole de l’entreprise dit à Axios que RealPage était « déçu que le CEA de la Maison Blanche n’ait jamais contacté RealPage au sujet de son rapport, qui est criblé d’hypothèses erronées ». La société a déposé une requête pour rejeter la poursuite du ministère de la Justice.
Dans le Colorado, les législateurs tenteront à nouveau d’interdire l’utilisation d’algorithmes de fixation des loyers lors de la prochaine session législative qui débutera le 8 janvier, a déclaré le représentant Javier Mabrey, un démocrate de Denver qui a parrainé la première tentative ; il est également co-fondateur de l’organisation à but non lucratif Neumann.
“On ne peut pas crier plus fort que c’est la bonne chose à faire”, a-t-il déclaré. « Les preuves ne pourraient pas être plus claires. Il n’y a plus de théories abstraites à ce sujet : il est clair que la technologie est mauvaise. Cela a conduit à un coût de la vie artificiellement élevé pour les Coloradans les plus pauvres.
Le rapport de la Maison Blanche affirmait que le coût réel du logiciel RealPage était probablement plus élevé que ce que l’on pouvait estimer en raison de son impact sur le marché au sens large. Le conseil économique a déclaré que même les propriétaires qui n’utilisaient pas le logiciel pourraient quand même augmenter leurs prix pour s’adapter à l’ensemble du marché et maximiser leurs propres rendements.
L’intérêt des législateurs du Colorado pour les algorithmes s’inscrit dans le cadre d’un effort plus large – et parfois divisé – pour résoudre la crise du logement dans l’État.
Le gouverneur Jared Polis a soutenu une approche basée sur le marché sous la forme de réformes de l’utilisation des terres visant à faciliter le développement de maisons et d’appartements dans les années et décennies à venir. Mais d’autres démocrates ont proposé une approche plus immédiate visant à atténuer les coûts de location élevés et à freiner la crise des expulsions qui prend de l’ampleur dans l’État.
Mabrey a fait valoir que les données de la Maison Blanche plaidaient en faveur d’une action immédiate parallèlement à des réformes à long terme.
« De nombreux politiciens du Parti démocrate ont agi comme si nous pouvions résoudre le problème de la hausse du coût des loyers en abordant uniquement les problèmes du côté de l’offre et en construisant davantage de logements », a-t-il déclaré. “Et je pense que cela montre qu’il existe également des solutions du côté de la demande.”
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