Le marché immobilier à Chicago et dans l’Illinois : baisse des ventes et des prix pendant l’été

Même si cet été a peut-être été l’un des plus chauds jamais enregistrés en termes de températures, on ne peut pas en dire autant du marché immobilier local.

Le marché immobilier d’été de l’Illinois n’a pas connu le même niveau élevé de transactions que les années passées, reflétant les tendances observées ce printemps alors que les taux hypothécaires ont continué d’augmenter de juillet à septembre alors que les stocks restent faibles.

Les tendances dans l’Illinois suivent les tendances nationales, septembre marquant le niveau le plus bas de ventes de maisons existantes dans tout le pays depuis octobre 2010, a déclaré ce mois-ci la National Association of Realtors. Redfin prévoit que l’année se terminera avec le moins de ventes de maisons existantes à l’échelle nationale depuis 2008, lorsque le marché immobilier s’est effondré.

Le marché immobilier d’été à Chicago et dans l’Illinois a connu des baisses mensuelles des ventes de maisons en juillet et des augmentations en août avant de décliner en septembre, selon les données d’Illinois Realtors, une association professionnelle d’agents immobiliers. Les mêmes données montrent les prix de vente médians a continué de baisser de juillet à septembre, les prix des logements étant toujours en hausse d’une année sur l’autre.

Illinois Realtors a constaté qu’en septembre, le prix de vente médian d’une maison dans les limites de la ville était de 324 450 $, en baisse par rapport aux 330 000 $ et 342 500 $ en août et juillet respectivement. C’était 325 000 $ pour la région métropolitaine de Chicago et 270 000 $ dans tout l’État en septembre. Cela représente une baisse par rapport aux 339 900 $ et 280 000 $ respectivement en août, et aux 340 000 $ et 285 000 $ respectivement en juillet.

Les ventes de maisons fermées à Chicago ont diminué d’environ 11 % en septembre par rapport à la même période de l’année dernière. Le nombre de fermetures en septembre était de 1 830, contre 2 222 en août et 2 041 en juillet, une baisse saisonnière typique, selon Illinois Realtors. L’ensemble de la région métropolitaine de Chicago et l’État ont suivi ces tendances.

“Nous avons des acheteurs toujours engagés et des vendeurs qui veulent toujours vendre… mais nous ne constatons plus l’activité que nous avions auparavant”, a déclaré Drussy Hernandez, président de la Chicago Association of Realtors et vice-président des services de courtage chez Coldwell Banker.

Alors que le printemps et l’été sont généralement les plus chargés en matière d’achat et de vente de maisons, cet été a montré des tendances similaires, plus chargées. Mais le marché reste lent par rapport aux saisons estivales précédentes, car de nombreux propriétaires hésitent encore à se lancer sur le marché de la vente, étant donné que les taux hypothécaires ont atteint en septembre leur plus haut niveau depuis près de 23 ans. Cela laisse les stocks sur les marchés immobiliers locaux et nationaux à la traîne – et les prix sont élevés – limitant le nombre de transactions pouvant avoir lieu.

[ Illinois saw cooler spring housing market as inventory remained tight and mortgage rates high ]

Les logements au prix médian sont moins abordables au troisième trimestre de cette année par rapport aux moyennes historiques dans 99 % des comtés du pays qui disposaient de suffisamment de données à analyser, poursuivant une tendance de deux ans, selon ATTOM, un fournisseur national de données immobilières. Les données montrent à l’échelle nationale que la part typique du salaire moyen nécessaire pour payer un prêt hypothécaire a atteint 35 %, le niveau le plus élevé depuis 2007.

“Les dynamiques qui influencent le marché immobilier américain semblent continuellement jouer contre les Américains ordinaires, potentiellement au point où elles pourraient commencer à avoir un impact significatif sur les prix de l’immobilier”, a déclaré Rob Barber, PDG d’ATTOM, dans un communiqué de presse.

“Nous n’en sommes clairement pas encore là, car le marché continue de progresser et le ralentissement que nous avons constaté l’année dernière ressemble de plus en plus à une accalmie temporaire”, a-t-il déclaré. “Mais comme l’accession à la propriété de base absorbe désormais plus d’un tiers du salaire moyen, le décor est planté pour que certains acheteurs potentiels soient exclus du prix, ce qui réduirait la demande et la pression à la hausse sur les prix.”

Le marché immobilier total est évalué à un peu moins de 52 000 milliards de dollars, soit un gain de plus de 2 600 milliards de dollars par rapport à la même période de l’année dernière, une augmentation due principalement aux nouvelles constructions, selon les estimations de Zillow. Dans la région métropolitaine de Chicago, le marché total est évalué à 1 100 milliards de dollars, soit une augmentation de 85 milliards de dollars par rapport à l’année dernière. et une augmentation d’environ 35 % depuis le début de la pandémie de COVID-19. Près de 48 000 unités nouvellement construites ont été ajoutées au marché de Chicago au cours de l’année écoulée jusqu’à la fin août. Les données indiquent que Chicago est l’une des 20 zones métropolitaines les plus valorisées.

Les loyers aux niveaux local et national ont également commencé à baisser d’un mois à l’autre ce trimestre, les loyers à Chicago ayant chuté de près de 1 % en septembre mais toujours en hausse d’une année sur l’autre, selon les données d’Apartment List. La moitié des locataires de Chicago sont accablés par le loyer – ce qui signifie qu’ils dépensent plus de 30 % de leurs revenus en paiements mensuels – d’après les données du US Census Bureau collectées en 2022 et analysées par Apartment List. Les mêmes données montrent qu’aux États-Unis, il y a plus que jamais auparavant de ménages grevés d’un loyer.

Les versements hypothécaires mensuels fixes typiques sur 30 ans dans la région métropolitaine de Chicago pour les acheteurs de maison ayant acheté avec une mise de fonds de 5 % sont restés beaucoup plus élevés au troisième trimestre d’une année sur l’autre, les données de septembre de Zillow montrant un paiement mensuel de 2 202 $, un 10 % d’augmentation par rapport à septembre dernier. Si un acheteur verse une mise de fonds de 20 %, le versement hypothécaire mensuel descend à 1 685 $, soit une augmentation de 11 % d’une année sur l’autre, selon Zillow. Les données mensuelles de Zillow montrent que les versements hypothécaires mensuels ont tendance à augmenter ce trimestre.

Les données sont basées sur l’indice de valeur des maisons de Zillow pour la région métropolitaine de Chicago, dont le prix d’achat supposé pour septembre est de 307 615 $.

[ How Chicago area home values compare by ZIP code ]

Les données de Freddie Mac montrent que la moyenne des prêts hypothécaires à taux fixe sur 30 ans a dépassé 7 % en août, et que ces moyennes se sont régulièrement rapprochées de 8 % tout au long du mois de septembre. Les taux hypothécaires resteront probablement fluctuants jusqu’au dernier trimestre de l’année, compte tenu de l’incertitude entourant l’économie et le paysage géopolitique.

Avec les taux hypothécaires actuels, en supposant une mise de fonds de 5 %, une maison typique de la région métropolitaine de Chicago est abordable pour un ménage ayant un revenu d’au moins 110 155 $, selon les données de Zillow. Pour un acheteur qui verse 20 % de mise de fonds, ce chiffre est de 89 861 $. Dans les deux cas, l’acheteur consacrerait 30 % ou moins de son revenu aux versements hypothécaires.

Certains professionnels de l’immobilier continuent de conclure des accords avec des rachats de taux d’intérêt pour encourager les transactions. Dans le cadre d’un rachat, un acheteur bénéficie d’une réduction temporaire des taux pendant les deux à trois premières années de son prêt hypothécaire grâce aux fonds apportés par le vendeur au prêteur.

Dans le cadre d’un accord avec les promoteurs de certains immeubles de copropriétés plus récents du centre-ville, Julius Barrutia, agent de crédit chez CrossCountry Mortgage basé à Chicago, propose à ses clients ces rachats, incitant des dizaines de personnes à acheter des propriétés, dont certaines cherchaient initialement à acheter. d’anciennes maisons en banlieue.

“Dans l’environnement actuel, je vois vraiment qu’il y a un énorme avantage pour les acheteurs à acheter dans chacun de ces développements”, a déclaré Barrutia.

[ National Association of Realtors takes additional steps to address alleged workplace issues ]

Mais à mesure que l’hiver à Chicago approche, les transactions vont devenir de plus en plus difficiles à conclure, car les mois les plus froids signifient généralement un ralentissement des activités du secteur immobilier.

“Nos prévisions indiquent que les prix continueront à baisser quelque peu au cours des trois prochains mois, tout en restant plus élevés qu’à la même époque l’an dernier”, a déclaré Daniel McMillen, directeur du département immobilier de l’Université de l’Illinois à Chicago, dans un communiqué d’octobre. communiqué de presse. “Le nombre de ventes reste faible et devrait encore diminuer au cours des trois prochains mois.”

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