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Le taux hypothécaire des personnes déjà propriétaires est historiquement bas et celui des nouveaux acheteurs est élevé. Bank of America ne pense pas que cet écart se réduira beaucoup avant des années.
CNN de New York —
Les acheteurs d’une première maison frustrés par les taux hypothécaires élevés et les prix encore plus élevés de l’immobilier ne recevront peut-être aucune aide.
Les économistes de Bank of America ont averti cette semaine que le marché immobilier américain était « bloqué et nous ne sommes pas convaincus qu’il se débloquera » avant 2026 – ou plus tard.
La banque centrale a déclaré que les prix de l’immobilier resteraient élevés et qu’ils augmenteraient encore. La pénurie de logements persisterait. Et les taux hypothécaires pourraient ne pas beaucoup baisser, même si la Réserve fédérale procède enfin à des baisses de taux d’intérêt longtemps retardées.
« Cela prendra de nombreuses années pour se mettre en place. Il n’y a pas de solution magique », a déclaré Michael Gapen, responsable de l’économie américaine à la Bank of America, lors d’un entretien téléphonique avec CNN. «Le message adressé aux acheteurs d’une première maison est celui de la patience et de la frustration.»
L’abordabilité du logement est un problème majeur en Amérique.
Les prix de l’immobilier ont grimpé en flèche pendant la pandémie de Covid-19, puis la guerre de la Fed contre l’inflation a fait grimper les taux hypothécaires.
Cette double crise a fait de cette période une période historiquement inabordable pour acheter une maison.
« C’est une combinaison étrange. Les taux hypothécaires ont augmenté de manière substantielle, mais les prix des logements ont également augmenté. Ce n’est généralement pas ce qui se produit », a déclaré M. Gapen.
L’offre de logements ne suffit tout simplement pas à répondre à la demande. Les prix n’ont d’autre choix que de grimper.
Le prix médian d’une maison d’occasion aux États-Unis a augmenté en mai pour 11e mois consécutif pour un record de 419 300 $ – en hausse de 6% par rapport à l’année précédente.
Bank of America s’attend à ce que les prix de l’immobilier grimpent de 4,5 % cette année, puis de 5 % supplémentaires en 2025, avant de finalement baisser de 0,5 % en 2026.
L’un des problèmes majeurs qui nuisent à l’offre est « l’effet de verrouillage ».
Les personnes qui sont déjà propriétaires de leur maison sont effectivement bloquées dans leur propriété après un refinancement ou l’obtention d’un prêt hypothécaire pendant la pandémie, alors que des taux ultra bas étaient disponibles.. Acheter maintenant aux taux actuels les obligerait à payer des centaines de dollars de plus par mois uniquement en intérêts. De plus, les prix des maisons ont augmenté.
Pour beaucoup, cela n’a tout simplement pas de sens de déménager. Et comme ces propriétaires ne déménagent pas, l’offre de logements existants sur le marché est limitée.
« Pourquoi devrais-je vendre à moins d’y être obligé ? » dit Gapen. « Les prix ont augmenté et le taux hypothécaire est beaucoup plus élevé. Donc, je suis content de rester où je suis.
Bank of America prévient que l’effet de verrouillage pourrait persister pendant encore six à huit ans, limitant l’offre pendant cette période.
C’est parce que le taux d’intérêt des prêts hypothécaires pour les propriétaires est historiquement bas. Et le taux pour les nouveaux acquéreurs est élevé. Bank of America ne pense pas que cet écart se réduira beaucoup avant des années.
Ce problème aide à expliquer pourquoi les ventes de maisons en attente ont chuté en mai à un niveau recordselon les données publiées jeudi. Les ventes en attente, suivies par la National Association of Realtors depuis 2001, sont un indicateur prospectif des ventes de maisons qui mesure les signatures de contrats.
Dave Liniger, qui a cofondé le géant de l’immobilier RE/MAX avec sa femme en 1973, a déclaré que l’effet de verrouillage signifie que les personnes qui souhaitent s’approprier une maison plus grande ne le peuvent pas, et que la prochaine génération ne peut même pas obtenir leur pied dans la porte pour une propriété de démarrage.
« Le marché de la location haut de gamme n’existe pas », a déclaré Liniger à CNN. « La valeur des maisons d’entrée de gamme a doublé et les propriétaires aimeraient passer à une maison plus haut de gamme, mais le problème est qu’ils ne peuvent pas emporter avec eux leur taux hypothécaire. »
Liniger convient que le marché immobilier est bloqué, du moins pour le moment.
« Nous devons nous débrouiller dans cette situation pendant un certain temps », a-t-il déclaré.
Mais Liniger a exhorté les nouveaux acquéreurs à rester patients. « N’abandonnez pas votre rêve », a-t-il déclaré.
En théorie, une offre abondante de logements neufs contribuerait à débloquer le marché.
Toutefois, Bank of America s’attend à ce que les mises en chantier – qui mesurent le nombre de logements nouvellement construits – restent stables dans les années à venir. Et les mises en chantier ne se sont toujours pas remises de l’éclatement de la bulle immobilière au milieu des années 2000.
Clivage entre nantis et démunis
Les prévisions concernant un marché immobilier « bloqué » sont à double tranchant.
La hausse des prix de l’immobilier a augmenté la valeur nette des propriétaires actuels et leur a donné une flexibilité financière supplémentaire.
Mais il y a beaucoup d’Américains qui regardent à l’extérieur. Ils aimeraient acheter mais ne peuvent pas se le permettre à ces prix et à ces taux hypothécaires.
Plus longtemps on les empêche d’acheter, plus ils manquent de temps pour créer de la richesse.
Dans un récent sondage Gallup, seulement 21 % des Américains ont déclaré que c’était le bon moment pour acheter une maison, à égalité pour le pire résultat de l’histoire de GallupUne écrasante majorité — 76 % — estime que ce n’est pas le bon moment pour acheter.
Gapen, économiste de la Bank of America, a déclaré que si l’économie américaine parvient à l’atterrissage en douceur qu’il espère, c’est-à-dire que l’inflation se calme sans déclencher de récession, il existe un risque que les prix de l’immobilier augmentent encore plus que prévu.
D’un autre côté, si la durabilité de la reprise a été surestimée et qu’une récession est en marche, les prix de l’immobilier pourraient chuter et l’accessibilité à la propriété diminuerait.
« Mais, évidemment, vous ne voulez pas traverser une récession pour avoir un logement plus abordable », a-t-il déclaré.
2024-06-28 02:39:00
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