Le marché immobilier se porte mieux. Qu’est-ce que cela signifie pour les acheteurs ?

Ce qui est bon pour le secteur immobilier devrait actuellement être un signal d’alarme pour ceux qui sont prêts à acheter : on constate encore clairement que l’économie s’est détériorée, y compris dans le secteur de la construction. Mais l’ambiance s’est nettement améliorée au premier trimestre 2024 et de nombreuses entreprises du secteur qualifient désormais la situation des affaires de nettement plus positive qu’auparavant. C’est le résultat de l’enquête d’opinion actuelle menée par l’institut de recherche économique IW pour l’association industrielle ZIA. Il y a donc réellement « des premières petites tendances à la hausse », affirment les auteurs de l’étude Michael Voigtländer et Ralph Henger.

Les premières données du secteur l’avaient déjà indiqué à la fin de l’année. “Il est encore trop tôt pour parler d’un changement d’humeur ; les attentes sont encore trop floues pour cela”, estiment Henger et Voigtländer : “Néanmoins, les résultats montrent que l’industrie considère que la pire phase de la récession est terminée. . ” Cela signifie que le marché va certainement reprendre et que la prochaine reprise est imminente. Probablement aussi avec les prix.

Espoir de nouveaux projets immobiliers

L’ambiance s’éclaircit désormais, notamment dans le domaine du « développement de projets », c’est-à-dire le développement de nouveaux projets de construction. Les entreprises évaluent ici la situation actuelle et les perspectives de manière nettement plus positive qu’au trimestre précédent. Toutefois, l’indice du climat des affaires dans ce domaine reste clairement en territoire négatif. Et il faudra probablement un certain temps avant que les développeurs du projet atteignent à nouveau un niveau normal zéro. Cependant, l’indice global de la branche a de nouveau dépassé la ligne zéro : la situation géographique et le climat immobilier sont revenus à un niveau moyen.

Après tout, la perspective d’une baisse des taux d’intérêt cet été permettra à l’industrie de pousser à nouveau un soupir de soulagement. De nombreux promoteurs immobiliers résidentiels et commerciaux ont récemment beaucoup souffert des taux d’intérêt élevés, autour de 4 pour cent. Le secteur du développement de projets a connu sa pire crise économique depuis une vingtaine d’années. Beaucoup avaient initialement mis entre parenthèses leurs nouveaux projets de construction. En outre, un certain nombre de promoteurs de projets ont fait faillite parce qu’ils avaient enregistré des pertes sur de nouveaux projets de construction en raison de l’augmentation des coûts de construction et de la hausse des taux d’intérêt de financement. Ou parce qu’ils ont arrêté de vendre des appartements en raison de l’effondrement de la demande des acheteurs – ce qui signifiait qu’ils n’avaient plus l’argent nécessaire pour continuer à construire.

Récemment, la construction résidentielle, notamment dans ce pays, s’est pratiquement arrêtée. Mais les taux d’intérêt pour la construction sont désormais retombés à environ 3,5 pour cent (pour les taux d’intérêt fixes sur 15 ans et les prêts immobiliers privés standards) et la demande des acheteurs revient progressivement sur le marché, rapportent les plateformes immobilières et les courtiers nationaux. Pour la première fois, les développeurs du projet s’attendent également à un nombre croissant de préventes. Cela signifie que tous ceux qui recherchent désormais un bien immobilier seront à nouveau confrontés à une concurrence accrue sur le marché, y compris pour les nouvelles constructions.

Encore une période de sécheresse de douze mois

L’ambiance s’améliore donc clairement dans le secteur de l’immobilier résidentiel : l’indice a augmenté de près de 10 points dans ce segment. Les perspectives du secteur commercial se sont également améliorées, mais restent plutôt moroses. Le secteur de l’immobilier commercial a également augmenté. “On constate toutefois qu’une majorité d’entreprises s’attendent toujours à une nouvelle détérioration de la situation des affaires au cours des 12 prochains mois”, soulignent les auteurs de l’étude. Ce n’est pas pour rien que le dicton actuel dans l’industrie est : « Survivez jusqu’en 2025 ». Ce n’est qu’à ce moment-là que les choses devraient à nouveau s’améliorer de manière significative.

Pour l’immobilier résidentiel, cela signifie que la majorité des acteurs concernés, soit 60 pour cent d’entre eux, s’attendent toujours à ce que les prix restent constants pour l’année en cours. Seul un peu moins d’un tiers estime que les prix vont continuer à baisser. Alors qu’au trimestre précédent, c’était exactement le contraire. Dans tous les cas, les loyers augmenteront certainement, disent environ 86 pour cent des acteurs du secteur. Aucun des entrepreneurs immobiliers résidentiels interrogés ne s’attendait à une baisse des loyers.

Tout d’abord, des prix constants

Il ne fait aucun doute que le besoin en espace de vie est grand, affirment les auteurs de l’étude. Plus large que l’offre actuelle dans les zones métropolitaines. Alors que la demande de bureaux sur le marché des bureaux diminue en raison des tarifs de travail à domicile constamment élevés, voire croissants, les espaces de vie privés ne peuvent pas être remplacés. “On peut donc supposer que ce segment peut se remettre rapidement de la crise grâce à un bon environnement de taux d’intérêt”, estiment Henger et Voigtländer.

Cependant, si le marché immobilier se stabilise à nouveau, les prix recommenceront à augmenter assez rapidement. Étant donné que la grave pénurie de logements persiste et que la planification s’étale sur plusieurs années, il faudra un certain temps avant que les nouvelles constructions puissent réellement reprendre de manière significative.

Mais : incertitude sur les taux d’intérêt

On ne sait toujours pas exactement quel impact le nouveau retournement des taux d’intérêt des banques centrales, attendu pour l’été, aura sur les taux d’intérêt immobiliers : un bon quart des acteurs du marché pensent actuellement que les taux d’intérêt vont baisser et que les conditions de financement vont s’améliorer. Mais tout autant s’attendent à des conditions pires. Récemment, la courbe des rendements a légèrement augmenté, passant de 3,5 pour cent à 3,67 pour cent.

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Pourquoi? Car le marché avait déjà réagi de manière euphorique à la fin de l’année lorsque les premiers espoirs de baisse des taux d’intérêt se sont fait jour. C’est la raison pour laquelle les taux d’intérêt dans le secteur de la construction sont passés de 4,5 à environ 3,5. Il est toutefois probable que cette anticipation ait été quelque peu exagérée. Parce que les prochaines hausses de taux d’intérêt de la BCE seront probablement assez limitées. Cela pourrait inciter les prêteurs hypothécaires à augmenter à nouveau légèrement les taux d’intérêt.

En outre, de nombreuses banques réclamaient désormais une « lutte contre les taux d’intérêt » afin de stimuler à nouveau la demande de financement immobilier. Les institutions ont également beaucoup souffert de l’effondrement du secteur des prêts. Quoi qu’il en soit, la majorité des acteurs concernés s’attendent actuellement à ce que les conditions de financement restent les mêmes – et ceux qui sont prêts à acheter devraient le faire au lieu de miser sur des taux d’intérêt plus bas.

Les acheteurs de maison devraient comparer plutôt que d’attendre

Au lieu d’attendre que les taux d’intérêt baissent encore d’un dixième de point de pourcentage, la règle actuelle est la suivante : profiter des prix et des opportunités actuels et faire grève lorsque le bien souhaité est trouvé. Les économies que les acheteurs peuvent réaliser en choisissant la « rive droite » sont actuellement supérieures aux économies possibles en cas de nouvelle légère baisse des taux d’intérêt. L’écart entre les prestataires est relativement large, mais la différence de taux d’intérêt entre les différentes périodes de blocage des taux d’intérêt est très faible. Cela signifie : il est préférable de s’engager sur une période plus longue et de garantir les intérêts pendant 15 ans plutôt que de devoir se soucier d’un financement ultérieur dans 10 ans :

Les financiers de la construction facturent actuellement un taux d’intérêt moyen de 3,5 pour cent pour un taux d’intérêt fixe sur 10 ans, et d’un peu moins de 3,7 pour cent pour 15 ans. Ces 0,2 pour cent ne font pas vraiment grossir le taux. Pour un prêt moyen (montant du prêt de 320 000 euros pour un bien de 400 000 euros), cela signifie environ 1 750 euros d’acomptes au lieu de 1 700 euros.

Mais le choix du prestataire de financement de la construction fait une différence bien plus cruciale : alors que les prestataires les moins chers ne fixent pour le prêt classique qu’un taux d’intérêt de 3,3 pour cent (taux de 1.670 euros), les plus chers facturent 4,73 pour cent, soit un taux de 2.029 euros. . À ce stade, ceux qui sont prêts à acheter devraient comparer les taux d’intérêt plutôt que d’attendre qu’ils baissent au cours de l’été. Peut-être que l’accession à la propriété fonctionnera après tout et que le nouveau slogan du secteur immobilier décrira sa propre humeur : « Rendez-vous au paradis, en 2027 ».