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Il a été introduit pour la première fois en 2012 mais, environ 10 ans plus tard, un programme soutenu par le gouvernement, qui vise à aider les emprunteurs en difficulté à rester chez eux, a été peu utilisé.
Malgré les récentes améliorations, le nombre de personnes qui profitent du programme de prêt hypothécaire en location reste faible. Que se passe-t-il?
Ce n’est pas que les arriérés hypothécaires ne soient plus un problème important. Les derniers chiffres de la Banque centrale (pour décembre 2021) montrent qu’environ 47 062 logements étaient en retard de paiement à la fin de 2021. Parmi ceux-ci, 5 406 étaient en retard de paiement depuis plus de 10 ans et 8 961 autres depuis cinq à 10 ans.
Un article récent de la Commission de la concurrence et de la protection des consommateurs (CCPC) a révélé que les arriérés à long terme de plus de deux ans devenaient «un sous-groupe de plus en plus dominant», car il appelait à un examen du processus de reprise de possession.
Dans un contexte de hausse de l’inflation et de crise du coût de la vie, Brokers Ireland a récemment appelé à de nouvelles mesures pour faire face aux arriérés, craignant que davantage de personnes ne prennent du retard sur leur prêt hypothécaire.
L’une de ces options qui existe déjà est l’hypothèque en location, un programme gouvernemental visant à permettre aux personnes qui ont accumulé des arriérés hypothécaires à long terme insoutenables de rester dans leur logement en passant de la propriété à la location de leur propriété.
Administré par l’Agence du logement, il est l’une des nombreuses options pour les personnes qui ont été impliquées dans le Processus de règlement des arriérés hypothécaires avec leur prêteur et dont l’hypothèque a été jugée insoutenable.
En se prévalant du régime, un propriétaire renonce à la propriété de la propriété, la remettant volontairement au prêteur. La maison peut ensuite être vendue à un organisme de logement agréé ou à un organisme à but non lucratif tel que iCare ou une société privée telle que Home for Life. L’ancien propriétaire loue alors la propriété à un tarif abordable en fonction de ses revenus.
Un propriétaire échange son hypothèque contre un loyer mensuel. Cela peut mettre fin à des années de stress et d’incertitude, ainsi qu’à la peur de perdre complètement votre maison. Paul Cunningham, directeur général de Home for Life, dit qu’il convient aux personnes à «faible revenu, leur situation à long terme insoutenable ne semble pas bonne et leur capital est négatif».
Malgré la hausse des prix de l’immobilier au cours de la dernière décennie, bon nombre de ces propriétés auront toujours des capitaux propres négatifs en raison de l’accumulation d’arriérés.
Et qu’obtiennent les propriétaires ?
“Une option de rachat, une sécurité d’occupation avec leur collectivité locale et un loyer très raisonnable en fonction des revenus”, dit-il.
Le loyer est fixé à environ 15 % du revenu net disponible. Si le revenu du demandeur d’un prêt hypothécaire augmente, le loyer augmente également, mais si le revenu diminue, le loyer aussi. Les réparations sont à la charge de l’organisme d’hébergement agréé ou d’un autre propriétaire.
La dette du demandeur est totalement annulée et il peut y avoir des droits de succession disponibles pour la location de logement social.
« Pour certaines personnes, cela fonctionne bien. Vous ne possédez plus la propriété, mais il existe un droit théorique d’acheter à l’avenir – bien qu’il soit encore trop tôt pour dire comment cela fonctionnera », déclare Paul Joyce, analyste principal des politiques chez Free Legal Advice Centers (Flac ).
Avec Home for Life, par exemple, il existe une option de rachat de la maison après cinq ans. Bien que ce droit d’achat soit une option importante, ce ne sera pas une option réaliste pour beaucoup, bien que Cunningham affirme qu’un locataire de Home for Life a en fait racheté sa maison.
Les locations ne sont pas à vie mais elles durent entre 25 et 30 ans. Comme le note Joyce, une question est alors que se passe-t-il à la fin du bail de 25 ans ?
“La question est de savoir si ces maisons feront un jour partie du parc immobilier de l’État”, demande-t-il.
Il y a aussi la question de ce qui arrive au locataire. Dans le cadre de ce dispositif, le demandeur d’un prêt immobilier devient locataire d’un logement social. Cela signifie qu’ils ont le droit de voir leurs besoins de logement satisfaits par l’autorité locale indéfiniment (tant qu’ils restent éligibles).
Cependant, cela ne signifie pas nécessairement qu’ils peuvent rester dans leur maison d’origine. Cunningham s’attend à ce qu’à la fin de la durée d’environ 25 ans, le bail soit prolongé et poursuivi dans le futur, mais concède qu ‘«il n’y a aucune certitude à ce sujet».
Il est possible qu’un locataire doive déménager dans un autre logement social à ce moment-là.
Malgré le nombre toujours élevé de propriétaires en retard de paiement, le niveau de souscription a été relativement faible.
“Les chiffres sont relativement faibles”, déclare Joyce, notant que les derniers chiffres montrent moins de 2 000 transactions de prêt hypothécaire à loyer depuis leur introduction en 2012.
Avec quelque 6 300 demandes, « le taux de grève est assez faible », dit-il, à environ 32 %.
[ Fiona Reddan – Budget 2023: What you can expect — from housing to taxes ]
Les derniers chiffres du Département montrent que Pepper a réalisé le plus de transactions d’hypothèque à louer, à 444, suivi de Start (359); PTSB (168); EBS (168); et AIB (65).
Il n’y a aucun signe d’une reprise imminente cette année. Dans le cadre de la stratégie gouvernementale Logement pour tous, il était prévu qu’en moyenne 1 000 propriétaires ayant des arriérés insoutenables bénéficieraient chaque année d’un prêt hypothécaire. L’année dernière, quelque 678 emprunteurs ont profité du programme, et Cunningham s’attend à un montant similaire pour 2022, notant que Home for Life effectuera 500 transactions de prêt hypothécaire à loyer.
Plus tôt cette année, dans le but de lancer le programme, le gouvernement a annoncé un changement qui devrait permettre à davantage de personnes d’en bénéficier. On pense que jusqu’à 7 000 ménages pourraient désormais être éligibles. Pour Cunningham, les changements sont “très, très bienvenus”.
Lorsque le prêt hypothécaire a commencé, les propriétés devaient avoir une valeur nette négative (c’est-à-dire que la valeur marchande de la maison était inférieure au montant restant dû sur le prêt). Toutefois, dans un contexte de hausse des prix des logements, cela a été considéré comme excluant certains propriétaires du régime.
En janvier, le ministre du Logement, Darragh O’Brien, a introduit trois limites de fonds propres positives. Premièrement, les maisons dans les zones urbaines, dont Dublin, Cork et Galway, pourraient avoir une valeur nette positive allant jusqu’à 35 000 € et toujours être éligibles. Deuxièmement, un plafond de 30 000 € s’applique désormais à une autre gamme de lieux, notamment Co Cork, la ville de Limerick et la ville de Waterford, tandis qu’un plafond de 25 000 € s’applique ailleurs.
Joyce dit que les changements signifient qu’il est désormais “légèrement plus facile” de se qualifier pour le programme. Le “tweak n’est pas très considérable”, dit-il, étant donné qu’avant le changement, il y avait une règle informelle selon laquelle vous pouviez demander une hypothèque à louer si la propriété avait une valeur nette positive d’environ 15 000 €. Ainsi, le changement ne fait que “doubler cette marge”.
Il a également augmenté les seuils d’éligibilité du prix d’achat, ce qui signifie que le seuil est passé de 395 000 € à 450 000 € pour une maison à Dublin, Cork, Galway et d’autres zones urbaines (335 000 € pour un appartement ou une maison de ville). Dans le reste de l’Etat, les nouveaux seuils sont de 345 000 € pour une maison et 230 000 € pour un appartement.
Alors que les prestataires du régime espèrent que le nombre de ceux qui en bénéficieront augmentera, l’absence de progrès depuis la dernière annonce du gouvernement indique que ce n’est pas certain.
L’accès reste un problème, dit Joyce. « Si l’évaluation du bien par l’organisme immobilier agréé est supérieure à la limite positive des fonds propres, aucune demande ne peut être poursuivie ».
Et il y a d’autres problèmes, notamment l’exigence selon laquelle le demandeur d’un prêt hypothécaire à louer devra satisfaire au critère de revenu pour être admissible à un logement social. « S’ils ont des revenus supérieurs à ce seuil, ils n’entreront pas dans le processus en premier lieu », explique Joyce.
Pour Cunningham, il s’agit davantage de se familiariser avec le programme. « La sensibilisation/la promotion du programme, je dirais, est là où se trouve la lacune », dit-il.
Étude de cas
Leanne a acheté sa maison avec son partenaire de l’époque au plus fort du boom en 2007. Elle avait 24 ans, son partenaire 23.
“Il était assez facile d’obtenir une hypothèque pour n’importe quel couple à l’époque”, se souvient-elle, ajoutant qu’ils ont emménagé dans la nouvelle maison le même mois que son fils devait naître. Mais ensuite, l’économie s’est effondrée, tout comme sa relation. Ils ont essayé de maintenir l’hypothèque, Leanne occupant deux emplois, mais ce n’était pas viable et l’hypothèque était en retard.
« Nous avons tout examiné », dit-elle, mais la propriété était alors en équité négative, sans possibilité de vente.
“Les options étaient très limitées”, dit-elle, ajoutant qu’elle craignait de perdre sa maison car son hypothèque a fini par être vendue.
“C’était la partie la plus épuisante de ma vie”, se souvient-elle.
Une conversation avec Paddy Greene de Debtsolv l’a mise sur la voie d’une demande d’hypothèque à louer avec Home for Life.
Après avoir vécu dans la maison pendant deux ans sans chauffage parce qu’elle n’avait pas les moyens de la faire réparer, une fois l’accord de prêt hypothécaire conclu, Leanne est revenue avec tout réparé. L’expérience, dit-elle, a été “très émouvante”.
“J’étais tellement déprimé et je sens que je me suis retrouvé et j’espère qu’un jour je pourrai acheter à nouveau la propriété pour que mon fils ait une maison permanente”.
