Pour remboursement anticipé de l’hypothèque les banques pourraient désormais facturer des dizaines de milliers de couronnes au lieu des centaines de couronnes précédentes. Un amendement à la loi sur le crédit à la consommation proposé par le ministère des Finances vise à rendre cela possible.
En tant que “remboursement des frais d’urgence encourus en relation avec un remboursement anticipé”, banque ils pourraient également exiger des clients la différence entre le taux initialement convenu et le taux moyen actuel sur le marché, que la Banque nationale tchèque est censée surveiller. Au maximum, les banques pourraient demander 2 % du montant remboursé.
Le Ministère répond ainsi aux efforts de longue haleine des banques pour un calcul plus juste. L’interprétation actuelle de la Banque nationale tchèque favorise considérablement les clients. Même des experts indépendants sont d’accord avec le changement, comme elle l’a montré par exemple l’enquête de l’année dernière sur le site Web Peníze.cz.
L’amendement à venir apporte également quelques améliorations pour les clients. Les frais administratifs seront à nouveau plafonnés à 1 000 couronnes. Les exceptions seront également prolongées lorsque cela est possible prêt immobilier remboursement anticipé totalement gratuit.
Le CNB avait une interprétation plus stricte
Le problème est lié au manque de clarté du libellé de la loi sur le crédit à la consommation. Ceci est valable depuis décembre 2016 et, en plus des nouvelles hypothèques, s’applique également aux plus anciennes si la nouvelle période de fixation a commencé après cette date.
La loi ne définissait clairement que les cas, lorsque le remboursement anticipé est totalement gratuit pour le client : par exemple en fin de fixation ou en cas de maladie grave ou de décès. De plus, le client peut rembourser jusqu’à un quart du montant total du prêt sans frais une fois par an à la date de conclusion du contrat. Et si une personne vend un appartement ou une maison grevée d’une hypothèque, la banque ne peut lui facturer plus d’un pourcentage du prêt restant.
Dans d’autres cas, la banque a “le droit d’être indemnisée pour les frais engagés à dessein qu’elle encourt en raison d’un remboursement anticipé”. Cependant, la loi n’a pas défini avec précision ce que sont les coûts dépensés à dessein.
Aux questions récurrentes du public et des prestataires de crédit la CNB a répondu par un avis en mars 2019: Selon la CNB, les fournisseurs de crédit individuels ne peuvent exiger des clients que “des frais matériellement nécessaires liés à une résiliation anticipée du contrat, dont le montant est également justifié”. Il s’agit principalement des frais administratifs des employés, des frais de cadastre immobilier, des frais postaux, des frais d’impression et de photocopie de documents, des frais de téléphone ou des fournitures de bureau. En pratique, il est de l’ordre de centaines, tout au plus de milliers de couronnes.
Selon la CNB, les banques ne peuvent pas exiger des clients des frais liés à la réduction des revenus d’intérêts ou des dépenses liées aux commissions d’intermédiation. Ce n’est pas un coût, mais un manque à gagner, souligne le CNB.
Komerční banka (y compris stavební spořitelna Modrá pyramida) et UniCredit Bank ont exigé des clients des frais élevés en cas de remboursement anticipé. Tant l’arbitre financier que la Banque nationale tchèque a récemment aussi le premier procès.
Bien que la plupart des banques aient respecté l’interprétation de la CNB, elles ont cherché à changer la loi. Ils soulignent que lorsqu’ils suivent les règles fixées par la CNB, ils perdent une partie des coûts réels. “Avant de conclure un contrat de prêt à la consommation, le fournisseur engage des dépenses pour la mise à disposition de fonds afin de fournir un prêt au consommateur et ainsi garantir un revenu d’intérêts qui couvrira ces dépenses”, a expliqué Filip Hanzlík, directeur exécutif adjoint de la Banque tchèque. Association.
“En ce qui concerne les nombreuses options que la loi offre aux emprunteurs en matière de remboursement anticipé totalement gratuit (désormais élargies par cette proposition à deux autres options), le calcul des coûts concerne principalement les consommateurs qui n’ont pas l’intention de “rembourser” le prêt et ainsi se débarrasser de la dette, mais pour la refinancer pendant la période de fixation des taux d’intérêt en raison des taux de marché actuellement plus bas. C’est-à-dire ceux qui ne veulent en fait que “déplacer” leur dette vers un fournisseur qui propose un financement moins cher”, souligne le ministère des Finances.
“Sans une logique clairement définie pour déterminer les coûts dépensés à bon escient dans une situation où les taux d’intérêt des prêts chuteront sur le marché, il peut y avoir une diminution de la volonté des banques de fournir des fixations à long terme aux consommateurs (surtout en période de faible taux d’intérêt des taux d’intérêt), le risque de hausse des taux d’intérêt, un durcissement généralisé des conditions d’obtention d’un crédit immobilier », explique le ministère, rejoignant ainsi l’argument précédent des banques.
Jan Řehounek, un député d’ANO, a présenté une proposition similaire à celle que le ministère des Finances a maintenant. Le soi-disant autocollant au paquet de changements, qui étaient censés soutenir le développement du marché des capitaux, mais – tout comme l’ensemble du paquet – les députés n’ont pas eu le temps de l’approuver avant les élections. Forfaitsur laquelle les politiciens de tous les partis sont d’accord sur le principe, est à nouveau proposé par le ministère des Finances, qui comprend également un changement concernant le remboursement anticipé.
Des frais bien dépensés ? Aussi la différence de taux d’intérêt
L’amendement à venir stipule que les frais administratifs de remboursement anticipé (reconnaissables dans le montant maximum de 1 000 CZK) et le soi-disant écart d’intérêts peuvent être considérés comme dépensés à dessein, à condition que la somme de ces catégories de coûts soit positive. Le plafond est de deux pour cent du principal de remboursement anticipé. Les banques n’ont toujours pas droit au manque à gagner.
Selon la proposition, l’écart mentionné est “la différence entre l’intérêt que l’emprunteur aurait payé conformément au contrat jusqu’à la fin de la période de fixation du taux d’intérêt sans le recours au remboursement anticipé (intérêt initial) et l’intérêt que l’emprunteur l’emprunteur aurait payé pour la même période si son prêt immobilier avait été facturé au taux d’intérêt de référence (intérêt de référence). Du point de vue du prêteur, l’intérêt de référence est le montant qu’il obtiendrait s’il fournissait immédiatement le principal de remboursement anticipé à un autre emprunteur sur le marché au taux de prêt en vigueur sur le marché”.
Plus d’options pour un remboursement anticipé
Parallèlement, l’amendement vise à multiplier les situations dans lesquelles le remboursement anticipé d’un prêt immobilier est totalement gratuit. Le nouvel enjeu doit être la vente des biens immobiliers auxquels s’applique le prêt à la consommation (actuellement, la banque peut exiger jusqu’à un pour cent du remboursement anticipé du principal, soit 50 000 couronnes), ainsi que le règlement des biens communs des époux , si le règlement porte sur un bien immobilier qui a été financé par un crédit logement ou a servi à le sécuriser (désormais sans plafond légal).
Même pour les prêts préalablement négociés
Selon la proposition du ministère des Finances, les nouvelles règles de remboursement anticipé doivent s’appliquer à tous les crédits immobiliers, y compris ceux précédemment négociés.
“Cela supprime également les différentes conditions de remboursement anticipé qui s’appliquent actuellement aux crédits immobiliers à la consommation souscrits avant la date d’entrée en vigueur de la loi sur le crédit à la consommation (avant le 1er décembre 2016) et aux crédits immobiliers à la consommation souscrits après cette date”, écrit le ministère.
La proposition – qui fait partie d’un ensemble de changements visant à soutenir le marché des capitaux – ne fait que faire l’objet de commentaires. Le gouvernement peut raisonnablement en discuter en novembre au plus tôt. Ce n’est qu’alors qu’il parviendrait aux députés, chez qui il resterait probablement plusieurs mois.
La modification concernant le remboursement anticipé est alors calculée pour n’entrer en vigueur qu’à partir du premier jour du neuvième mois civil de publication dans le Recueil des lois, c’est-à-dire probablement pas avant 2023. Ce n’est qu’alors que les nouvelles règles commenceront à s’appliquer aux prêts précédemment négociés comme bien.
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