Le secteur immobilier dans les villes chinoises de premier rang toujours en récession

“Tout le monde pensait qu’après avoir relâché [pandemic restrictions]le marché rebondirait, mais 2023 s’en sortirait encore moins bien que 2022. »

Liu Yan (pseudonyme), une agente immobilière à Shanghai, a déclaré à Lianhe Zaobao que le nombre de locations qu’elle a gérées en 2023 a chuté de 30 % par rapport à 2022, et que le coût de la location a également diminué de 20 à 30 % d’une année sur l’autre. . Pour la première fois en huit ans dans le secteur, elle a eu le sentiment que « les maisons de Shanghai sont difficiles à louer ».

Des loyers en baisse continue

Le vent froid dans le secteur immobilier s’est propagé du marché de l’achat et de la vente de biens immobiliers au marché de la location. Même dans les villes de premier rang qui ont habituellement survécu aux périodes difficiles, les prix des loyers continuent de baisser tandis que le rythme des locations immobilières ralentit en parallèle.

Des rapports publiés en octobre 2023 par des organisations telles que l’Institut de recherche Weifang et l’Institut de recherche Beike sur l’évolution du marché de la location de logements en Chine pour 2023 ont révélé que les prix des loyers dans 40 villes clés au troisième trimestre ont diminué à la fois d’un trimestre sur l’autre et d’une année sur l’autre. sur une base annuelle.

Dans 30 des 40 villes, les prix des loyers ont baissé par rapport au deuxième trimestre, la baisse dans les villes de premier rang étant plus importante que dans les villes de second rang.

Au premier semestre 2023, les prix des loyers dans les villes de premier rang ont augmenté par rapport aux prix de fin 2022, la plus forte augmentation étant observée à Pékin, jusqu’à 5,03 %. Même Shanghai, qui a enregistré la plus faible augmentation, a connu une croissance de 1,93 %.

Mais au troisième trimestre 2023, les prix des loyers dans les villes de premier rang ont chuté d’un trimestre à l’autre, la plus faible baisse étant observée à Shenzhen, en baisse de 0,93 % par rapport au deuxième trimestre 2023. Pendant ce temps, Pékin et Guangzhou ont enregistré des baisses d’un trimestre sur l’autre. de 1,28 % et 1,32 % respectivement, et Shanghai a été la plus durement touchée, avec une baisse trimestrielle de 2,12 % au troisième trimestre 2023.

… parmi les étrangers qui ont fui Shanghai pour éviter le confinement, peu sont revenus après la pandémie et moins d’employés étrangers ont été embauchés dans le cadre de la décision commerciale. — Liu Yan (pseudonyme), agent immobilier à Shanghai

Selon les données compilées par l’Institut de recherche Beike, les locataires des 40 principales villes de Chine ont payé en moyenne 2 967,8 RMB (414 dollars) au troisième trimestre 2023, soit une baisse de 2,6 % sur un an et le plus bas des cinq dernières années. La baisse d’une année sur l’autre pour les villes de premier rang a atteint 1,8 %, les locataires payant en moyenne plus de 100 RMB de moins par mois.

Au quatrième trimestre 2023, le marché locatif des villes de premier rang montrait encore plus de signes de fatigue. Le rapport mensuel du Zhuge Real Estate Data Research Center a montré qu’à partir de novembre 2023, les prix moyens des loyers dans les villes de premier rang ont diminué d’un mois à l’autre pendant trois mois consécutifs et d’une année sur l’autre pendant cinq années consécutives. Pendant deux mois consécutifs, Shanghai et Pékin figuraient sur la liste des dix villes les plus touchées par la baisse des prix de location mensuels.

Période de vacance prolongée

Dans le même temps, les données de Beike ont montré que pour les dix premiers mois de 2023, le délai des transactions immobilières à Pékin, Shanghai, Guangzhou et Shenzhen a augmenté respectivement de 6,1, 7,6, 5,4 et 3 jours par rapport à l’année précédente. avec 2022.

Une fois qu’une propriété est inscrite sur le marché de la location, il faudrait près d’un mois et demi pour qu’une propriété soit louée à Pékin, plus d’un mois et demi à Shanghai et plus de deux mois à Shenzhen et Guangzhou. Au cours de la même période en 2019, avant la pandémie, le délai de transaction pour les quatre villes était de 40 jours.

Le secteur de la location de luxe dans lequel travaille Liu a été le plus durement touché du marché. Elle a déclaré que parmi les étrangers qui ont fui Shanghai pour éviter le confinement, peu sont revenus après la pandémie et que moins d’employés étrangers ont été embauchés dans le cadre de la décision commerciale. Même les célébrités Internet et les livestreamers, qui changeaient fréquemment de maison pour filmer, ont également réduit leur consommation en 2023 et « ont évité autant que possible de changer de lieu ».

Un agent immobilier de Pékin qui aide les employés d’un constructeur automobile allemand depuis plusieurs années à trouver des appartements à louer a également révélé que même si le nombre de nouveaux arrivants à Pékin après la levée des règles de quarantaine à l’arrivée a été levé, ce nombre est toujours « dépassé par celui des personnes qui sont parties ».

L’agent immobilier a souligné que les restrictions sur les voyages internationaux pendant la pandémie ont forcé de nombreuses familles chinoises à rentrer chez elles depuis l’étranger. Si l’on ajoute à cela les employés des entreprises étrangères restés à Pékin, le marché locatif global est resté relativement stable. Mais après la levée des restrictions en 2023, « de nombreux étrangers sont rentrés dans leur pays, et les Chinois sont partis aussi ».

… l’offre de logements avec un loyer mensuel compris entre 10 000 RMB et 15 000 RMB dépasse de loin la demande. Les locataires se voient offrir une multitude de choix, ce qui les rend plus sélectifs.

Double impact sur l’offre et la demande

Huang Tao, chef de projet chez Centaline Property Agency à Guangdong, a analysé dans une interview que le creux de l’économie chinoise affecte simultanément l’offre et la demande du marché locatif. En 2023, les emplois ont été difficiles à trouver et les licenciements se sont multipliés, entraînant une baisse de la demande locative et des budgets dans les grandes villes.

Parallèlement, la chute des prix de l’immobilier a poussé certains propriétaires à renoncer à vendre leur maison et à se tourner vers le marché locatif, ce qui a entraîné une augmentation continue de l’offre de logements. « Une augmentation de l’offre et une baisse de la demande ont entraîné une baisse des loyers », a déclaré Huang.

L’impact de la faiblesse de l’économie et des faibles attentes sur le marché locatif se reflète également dans la demande croissante d’appartements locatifs plus abordables. Les statistiques de l’Institut de recherche Beike ont montré qu’au troisième trimestre, la part des transactions de logements avec des loyers inférieurs à 5 000 RMB à Shanghai a augmenté de près de quatre points de pourcentage, tandis que la part des transactions de logements avec des loyers de moins de 3 000 RMB à Guangzhou a augmenté de 1,8 points de pourcentage.

Le marché intermédiaire est le plus touché. Liu a souligné que les logements avec un loyer mensuel de 20 000 RMB ou plus peuvent toujours être loués rapidement s’ils sont bien rénovés et situés dans un emplacement privilégié. Cependant, l’offre de logements avec un loyer mensuel compris entre 10 000 RMB et 15 000 RMB dépasse de loin la demande. Les locataires se voient offrir une multitude de choix, ce qui les rend plus sélectifs.

Elle a déclaré : « La plupart des appartements de cette gamme de prix ont été initialement construits [short-term rental platform] Airbnb sera loué aux touristes étrangers. Mais peu d’étrangers visitent la Chine de nos jours, et même Airbnb s’est retiré du marché chinois, ce qui rend encore plus difficile la location de ces appartements. »

À la mi-décembre 2023, Pékin et Shanghai ont ajusté leur définition du « logement ordinaire » pour ne plus inclure de limite de prix et ont réduit le montant de l’acompte des acheteurs, entraînant un léger rebond des ventes de maisons d’occasion. Les analystes prédisent que le marché locatif connaîtra une diminution ultérieure du nombre d’annonces, ce qui pourrait conduire à un rebond des loyers à Pékin et à Shanghai.

“… le marché est désormais dans un état végétatif – oui, il est vivant, mais il ne fait que respirer et ne fait rien d’autre.” — Liu

Cependant, Huang pense que qu’il s’agisse de la location, de l’achat ou de la vente, le marché immobilier est étroitement lié à la situation économique globale et « il faudra un certain temps avant de sortir du bois ».

Liu prédit que le marché locatif ne se réchauffera que progressivement au cours du second semestre 2024.

Elle a déclaré : « Bien que le pays ait introduit à plusieurs reprises des politiques de relance pour relancer le marché immobilier en 2023, les effets ne sont pas perceptibles. Nous, les agents immobiliers, disions entre nous en plaisantant que le marché est désormais dans un état végétatif – oui, il est vivant, mais il ne fait que respirer et ne fait rien d’autre. L’impact des mesures anti-Covid de 2022 n’a été pleinement réalisé qu’en 2023. J’espère que les effets des politiques mises en œuvre en 2023 pourront être constatés un an plus tard.»

Cet article a été publié pour la première fois dans Lianhe Zaobao sous le titre « Le marché locatif des villes chinoises de premier rang est entré dans l’hiver ».

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