Les Allemands investissent de moins en moins de fonds propres lors de l’achat de leur propre logement et financent une part de plus en plus importante du prix de l’immobilier par le biais de prêts. Ceci est basé sur les derniers chiffres du prestataire de services financiers Dr. Small out.
88 pour cent du prix via la dette
Ainsi, le ratio prêt/valeur pour le financement immobilier en Allemagne s’élevait à 88,07 % en octobre 2024, dépassant pour la première fois la barre des 88 %. Cela signifie qu’en Allemagne, les acheteurs immobiliers financent actuellement en moyenne plus de 88 pour cent du prix d’achat par l’endettement et moins de 12 pour cent par leur propre argent. Les citoyens allemands prennent donc de plus en plus de risques pour réaliser leur rêve d’avoir leurs propres quatre murs.
En fait, la part du financement immobilier financée par l’emprunt se situe actuellement à un niveau historiquement élevé. Cela devient clair lorsque l’on examine les données mensuelles des 15 dernières années. En septembre 2010, le ratio prêt/valeur moyen des achats immobiliers en Allemagne était de 76,87 %, selon les données du Dr Klein et du marché en ligne Europace. Europace est la principale plateforme de transactions pour le financement immobilier, les produits d’épargne construction et les prêts à tempérament en Allemagne.
Les risques de crédit pour les banques augmentent
Au cours des six années suivantes, la part du financement financé par la dette est restée constante à environ 78 pour cent, sans toutefois atteindre 80 pour cent. Cela a changé en 2017, lorsqu’il a franchi pour la première fois ce mur du son en juin avec 80,32 pour cent. Par la suite, le ratio prêt/valeur a augmenté régulièrement. En 2018, il a dépassé pour la première fois 82 pour cent, en 2019 il a dépassé 84 pour cent et en 2020 il a dépassé 85 pour cent. Cette année, la part de la dette a battu plusieurs records, dépassant 86 pour cent en janvier, 87 pour cent en avril et 88 pour cent en octobre.
Qu’est-ce que tout cela signifie ? Tout d’abord, le ratio prêt/valeur reflète le risque qu’une banque finance l’achat d’un bien immobilier. Plus les acheteurs de biens immobiliers en actions rapportent, plus le risque de perte pour la banque est faible. Enfin, si l’emprunteur devient personnellement insolvable, le bien pourrait être vendu. Même si le prix de vente est nettement inférieur au prix d’achat initialement payé, par exemple en cas d’enchères de saisie, la banque récupérera probablement l’intégralité de son argent si le ratio prêt/valeur est faible. Dans l’ensemble, l’évolution à long terme du taux d’emprunt en Allemagne signifie que les risques pour les banques dans le financement immobilier ont augmenté.
Les acheteurs doivent payer des taux d’intérêt plus élevés
Mais si les acheteurs immobiliers en Allemagne rapportent généralement moins de fonds propres, leur propre risque augmente également : premièrement, les banques exigeront plus rapidement des garanties supplémentaires si le marché immobilier évolue à la baisse et que les biens immobiliers déposés comme garantie de base valent donc moins. Si les acheteurs ne peuvent pas fournir ces garanties, ils courent le risque que leurs biens soient saisis. Dans le pire des cas, cela pourrait déclencher une spirale négative de baisse des prix de l’immobilier et de nouvelles saisies.
Deuxièmement, cela signifie que les emprunteurs doivent payer des taux d’intérêt plus élevés. Puisqu’un prêt avec un faible investissement en fonds propres est plus risqué pour la banque, il offrira également à l’acheteur des taux d’intérêt moins bons. Cela signifie qu’à mesure que le ratio prêt/valeur augmente, plus d’argent est consacré au paiement des intérêts chaque mois et moins d’argent est consacré au remboursement. Cela signifie que les emprunteurs ont besoin de plus de temps pour rembourser leur maison.
L’immobilier est cher, mais offre de belles opportunités
Pourquoi les acheteurs immobiliers allemands ont-ils pris des risques croissants ces dernières années ? La raison en est probablement que les prix de l’immobilier ont fortement augmenté au cours des 15 dernières années, malgré une légère baisse au cours des deux dernières années – mais le marché immobilier offre toujours des opportunités. « Le taux d’intérêt sur la construction est actuellement assez attractif d’un point de vue historique ; avant la phase de taux d’intérêt bas, des taux d’intérêt nettement plus élevés étaient courants », a déclaré Henning Ludwig, expert en financement de construction chez Dr. Small. “En outre, très peu de nouvelles constructions sont réalisées et les loyers continuent d’augmenter”, a déclaré Ludwig aux journaux du groupe SV.
Ces circonstances ont conduit à une hausse des prix de l’immobilier au cours des années suivantes, ce qui en fait le moment idéal pour accéder à la propriété. « De nombreux acheteurs ne veulent pas rater cette opportunité », déclare Ludwig. Afin de rendre les mensualités bancaires abordables malgré la hausse des prix de l’immobilier, les acheteurs ont commencé avec un faible montant de remboursement.
Les acheteurs peuvent avoir du capital parqué
Henning Ludwig estime que la propension accrue à prendre des risques parmi les acheteurs immobiliers allemands est moins alarmante. “L’octroi de prêts pour le financement de la construction est très restrictif en Allemagne, de sorte que le financement du logement bénéficie d’une base sûre même avec un ratio prêt/valeur élevé”, a déclaré le spécialiste du financement de la construction. En outre, le taux d’intérêt fixe moyen sur près de onze ans montre que les emprunteurs allemands sont attentifs à la planification et se protègent contre les risques de taux d’intérêt.
En outre, la diminution de la part des capitaux propres pourrait également avoir des causes extérieures au marché immobilier lui-même. Par exemple, il est possible que les acheteurs immobiliers souhaitent profiter de l’évolution des taux d’intérêt : avec la hausse des taux d’intérêt directeurs en 2022, non seulement les taux d’intérêt sur les prêts immobiliers ont augmenté, mais aussi les taux d’intérêt sur les prêts actuels et comptes de dépôts à terme. Les acheteurs de maison ont peut-être initialement investi moins de valeur nette dans la propriété nouvellement achetée parce qu’ils ont pu en garer une partie ailleurs à des conditions attractives. Il pourrait s’agir de redéployer l’argent dans le bien immobilier sous forme de remboursements spéciaux lorsque ces conditions attractives auront expiré.
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