Les acheteurs de maison économisent des milliers de dollars en se frayant un chemin dans les rachats de taux hypothécaires. Voici comment procéder.

Les rachats de taux hypothécaires, une technique de financement dans laquelle un vendeur verse une somme forfaitaire pour réduire le taux d’intérêt d’un acheteur pendant un certain temps, ont refait surface l’année dernière comme un vieil outil sorti de la boîte, dit Walsh, alors que les vendeurs tentaient attirer des acheteurs effrayés par la flambée des taux hypothécaires. Mais les acheteurs, dit Walsh, doivent comprendre comment fonctionnent les rachats de taux avant d’en parler potentiellement à un vendeur.

Les rachats de taux peuvent être divisés en deux catégories : à long terme et à court terme (ou temporaires, comme la plupart l’appellent). Les rachats de taux à long terme s’étendent sur l’intégralité du prêt, dit Walsh, et “sont beaucoup moins courants car il est beaucoup plus coûteux de le racheter sur le long terme”. En ce qui concerne les rachats temporaires, qui varient également, un vendeur paie essentiellement une somme d’argent forfaitaire pour réduire le taux hypothécaire d’un acheteur pendant quelques années seulement. Par exemple, un rachat de taux 3-2-1 voit le crédit du vendeur utilisé pour réduire le taux de l’acheteur de 3 points de pourcentage la première année, de 2 points de pourcentage la deuxième année et de 1 point de pourcentage la troisième année, avant de revenir au taux de la note (auquel l’acheteur doit se qualifier). Alors que pour un rachat 2-1, le crédit du vendeur est utilisé pour réduire le taux de l’acheteur de 2 points de pourcentage la première année et de 1 point de pourcentage la deuxième année, puis la troisième année, l’acheteur paie le taux du billet.

Walsh a déclaré que le rachat 2-1 semble être le plus courant, alors examinons de plus près comment cela fonctionne. Supposons qu’un acheteur achète une maison de 600 000 $ et contracte une hypothèque de 480 000 $ à un taux fixe de 6,5 % sur 30 ans (ce qui est proche du taux actuel du marché), leur paiement mensuel serait d’environ 3 034 $. Cependant, avec un rachat de taux hypothécaire de 2 contre 1, pour la première année, leur paiement mensuel serait d’environ 2 432 $ (à un taux de 4,5 %). Pour la deuxième année, leur paiement mensuel serait de 2 725 $ (à un taux de 5,5 %). Cela étant dit, l’acheteur économise environ 7 222 $ la première année et 3 702 $ la deuxième année. C’est environ 10 925 $ que l’acheteur économise, payé par le vendeur.

Alors, comment un vendeur rachète-t-il exactement un taux hypothécaire pour un acheteur ? Il y a plusieurs façons de s’y prendre, a déclaré Walsh, mais commencez par vous renseigner sur les prêteurs. Cela peut signifier vérifier différentes options, comme une coopérative de crédit locale, un courtier en hypothèques local et une banque locale, pour voir ce qu’ils offrent car il n’y a «pas de norme à tous les niveaux». Après cela, c’est là que commence le vrai défi : embarquer le vendeur.

“Il est vraiment important que les acheteurs comprennent, c’est beaucoup plus probable lorsque vous êtes [looking into] une maison qui est sur le marché depuis un petit moment, peut-être dans des zones qui ne sont pas aussi… souhaitables », a déclaré Walsh Fortune. “Vous allez avoir plus de flexibilité pour pouvoir négocier un crédit avec un vendeur pour que cela fonctionne.”

En tant qu’acheteur potentiel, cela signifie prendre ces facteurs, comme l’emplacement, en considération et réajuster votre perception de la maison idéale. Pourtant, a déclaré Walsh, il n’y a pas d’option “à l’emporte-pièce” car tout le monde a une situation unique. C’est pourquoi il est important de travailler avec quelqu’un qui connaît les « réalités de son marché », a déclaré Walsh. Néanmoins, si vous deviez bénéficier d’un prêt au taux en vigueur, faites accepter le crédit par le vendeur, « puis dans le cadre d’un contrat, [they’d] achetez ce taux et réduisez votre paiement à un niveau plus confortable », a déclaré Walsh.

Une fois qu’un acheteur a conclu des négociations contractuelles (après avoir travaillé avec un agent immobilier et un prêteur et avoir reçu une pré-approbation), il demande simplement un crédit vendeur sous la forme d’un rachat de taux. La façon dont Walsh suggère aux acheteurs de le faire est d’offrir à un vendeur le prix demandé et de demander un crédit.

« Les vendeurs sont beaucoup plus susceptibles de dire oui lorsque, disons, la maison coûte 700 000 $ et qu’elle est restée sur le marché », a déclaré Walsh, ajoutant : « Vous obtiendrez probablement une réponse plus favorable offrant 700 000 $ et demandant pour un crédit de 20 000 $ au lieu d’offrir simplement 650 000 $ au vendeur.

Il est important que le crédit soit identifié dans le contrat comme provenant du vendeur à l’acheteur, afin que le prêteur puisse prendre ces informations et ajuster le paiement de l’acheteur, en utilisant le crédit du vendeur pour un rachat de taux, a précisé Walsh.

Mais voici quelque chose à noter, les marchés à travers le pays connaissent des circonstances différentes, et au sein de chaque marché, il existe des variations entre certains niveaux. Les acheteurs de l’Ouest, où la correction immobilière a été la plus forte, pourraient avoir plus de chance d’obtenir un rachat que leurs pairs achetant sur les marchés de l’Est plus résilients. En termes simples : plus il y a de concurrence entre acheteurs pour une maison donnée, moins un acheteur est susceptible de négocier un rachat de taux hypothécaire.

Walsh dit qu’elle voit le plus de demande au niveau de la maison de démarrage, c’est donc là que se trouve la concurrence, et il sera plus difficile d’amener un vendeur à accepter un rachat de taux. Les marchés du luxe et du luxe, pour la plupart, ne connaissent pas le même niveau de demande, il y a donc un peu plus de flexibilité dans la négociation du crédit du vendeur, dit Walsh.