Les aides qui peuvent aider la « génération en lock-out » à acheter son propre logement – ​​The Irish Times

Cela a rarement été le bon moment pour devenir un premier acheteur en Irlande.

Même si le pays n’est peut-être pas en train de sombrer dans une récession morose comme par le passé ni d’obliger les emprunteurs à payer des taux d’intérêt hypothécaires à deux chiffres, les choses semblent particulièrement intimidantes pour cette génération de futurs propriétaires.

Les prix de l’immobilier ont largement rebondi aux niveaux de la période d’expansion, tandis que l’ère de l’argent bon marché qui a duré plus d’une décennie a pris fin brutalement. Pour aggraver le problème des taux d’intérêt plus élevés, l’âge moyen auquel les gens achètent leur première maison a grimpé à près de 40 ans, contre moins de 30 ans au début des années 2000, de sorte que les prêts contractés aujourd’hui doivent être remboursés plus rapidement que jamais.

Les séquelles de l’ère du Tigre celtique perdurent, avec l’effondrement du secteur de la construction il y a 15 ans et le déclin de l’offre qui en a résulté, contribuant toujours à un marché dysfonctionnel avec trop de personnes à la recherche de trop peu de logements.

À certains égards, les choses ne font qu’empirer, le rêve de faire tinter les clés de la maison étant presque éternellement hors de portée pour beaucoup. Pour acheter une maison de taille modeste, un acheteur potentiel a besoin d’un salaire – ou salaire cumulé – supérieur à 100 000 €, ce qui est hors de portée de nombreuses personnes occupant un emploi décent à temps plein.

En chiffres : l’accession à la propriété en Irlande

Les chiffres du Bureau central des statistiques suggèrent cette semaine que les prix de l’immobilier ont grimpé de 4,4 pour cent l’année dernière. Les groupes industriels estiment que nous verrons probablement la même chose – ou légèrement plus – cette année.

Même si une hausse des prix de 5 pour cent semble modeste par rapport aux augmentations annuelles à deux chiffres enregistrées depuis de nombreuses années depuis le début des années 2000, cette augmentation laissera de nombreux primo-accédants sans rien faire.

Cette augmentation de 5 pour cent verra le prix d’une maison coûtant 300 000 € au début de l’année grimper à 315 000 € d’ici la fin décembre. Cela signifie qu’une personne qui épargne pour accéder à la propriété devra épargner plus de 1 250 € de plus chaque mois d’ici là, simplement pour se retrouver dans la même situation financière qu’elle se trouve actuellement – ​​ou bien emprunter un une hypothèque plus importante.

Et bien sûr, beaucoup de ceux qui rêvent de devenir propriétaires devront également payer un loyer et couvrir les frais de l’épicerie et de toutes les autres nécessités quotidiennes, qui sont encore nettement plus élevés qu’il y a trois ans.

Le gouvernement est parfaitement conscient que le logement reste l’une des plus grandes menaces – sinon la plus grande – pour ses perspectives de réélection et il a pris certaines mesures pour aider les jeunes à accéder à la propriété, ce qui signifie qu’il y a au il y a au moins un certain espoir dans le paysage du logement, même si ces projets ne sont pas sans problèmes.

De nombreux membres de la jeune génération se sentent totalement privés de la possibilité d’acheter leur propre maison. (Jack Jérémie Blanc)

Aide à l’achat

Le programme d’aide à l’achat a été lancé il y a plus de huit ans comme mesure à court terme, mais il est probable qu’il perdurera encore pendant un certain temps. Il s’agit – de loin – du support le plus apprécié des primo-accédants.

Environ 30 000 personnes ont bénéficié de ce dispositif l’année dernière, soit un triplement en cinq ans, le montant moyen des réclamations ayant également fortement augmenté, passant de moins de 15 000 € en 2018 à environ 27 000 € l’an dernier, ce qui a coûté plus de 27 000 € à l’État. plus de 100 millions d’euros.

Quel que soit le coût, le système est relativement simple et permet aux gens d’obtenir un remboursement de l’impôt sur le revenu et un dépôt d’impôt sur le revenu, ou Dirt, pour les quatre années précédant la demande de prêt. Cela n’est possible que s’ils contractent une hypothèque couvrant au moins 70 pour cent de la valeur d’achat du bien ou l’évaluation par le prêteur s’il s’agit d’une autoconstruction.

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Ce projet n’est pas sans critiques, une étude du programme commandée par le ministère des Finances suggérant qu’il était « mal ciblé en termes de revenus, de localisation, de prix des logements et d’autres facteurs socio-économiques ». L’examen a également noté que le programme semblait soutenir ceux qui auraient pu acheter une maison sans la remise.

Environ 20 pour cent de ceux qui ont bénéficié du programme l’année dernière disposaient d’un dépôt d’environ un tiers, soit trois fois le dépôt requis de 10 pour cent. Ces dépôts importants suggèrent que les acheteurs auraient pu s’en sortir sans le soutien de l’État. Seulement 31 pour cent avaient un ratio prêt/valeur de 90 pour cent ou plus lors de l’achat.

Programme de première maison

Le soutien relativement nouveau proposé est le First Home Scheme, un programme de partage de capitaux propres dans lequel le gouvernement et les banques participantes paient jusqu’à 30 pour cent du coût de la maison pour combler l’écart entre le prêt hypothécaire d’un premier acheteur et et le coût de leur maison.

Il est disponible dans tout le pays pour les premiers acheteurs ainsi que pour les candidats dits « nouveau départ » qui peuvent avoir possédé et renoncé à une part dans une propriété suite à la rupture d’une relation et qui achètent ou construisent une nouvelle maison. Une version alternative est offerte aux personnes qui souhaitent acheter la maison qu’elles louent parce que leur propriétaire vend la propriété.

Les propriétés éligibles doivent coûter moins que la limite de prix de la collectivité locale dans laquelle la maison est située, les limites variant en fonction de la zone, ces limites étant basées sur le prix moyen d’une zone particulière. Les acheteurs doivent emprunter le montant maximum disponible, soit quatre fois le revenu annuel brut.

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Si un primo-accédant a un revenu de 70 000 €, le maximum qu’il peut emprunter est quatre fois son revenu, soit 280 000 €. Si cet acheteur souhaite acquérir une propriété pour 380 000 €, cela le dépasse clairement. S’ils disposent d’une caution de 38 000 € – les 10 pour cent nécessaires pour un premier acheteur – alors le maximum qu’ils peuvent étendre leur budget entre les limites de prêt de revenu et la caution sera de 318 000 €. Dans ce cas, ce que l’on appelle « l’écart d’accessibilité financière » s’élève à 62 000 €. Dans le cadre du nouveau programme, l’acheteur pourrait emménager dans cette maison, l’État y prenant une participation de 16 pour cent, couvrant ainsi l’écart de 62 000 € par rapport à la valeur de la propriété de 380 000 €.

Quiconque vendra devra partager avec l’État les gains résultant de la hausse des prix de l’immobilier. Ainsi, si une maison coûtait 250 000 € au moment de son achat et que l’État a pris une participation de 20 pour cent, la personne aura reçu 50 000 € dans le cadre du projet. Si la maison vaut 300 000 € une fois vendue, la mise à rembourser sera de 60 000 €.

Un dépôt de 10 pour cent est requis, bien que l’argent du programme Help to Buy puisse être utilisé à cet effet.

Il gagne en popularité, avec plus de 3 000 logements approuvés l’année dernière et plus de 5 000 nouvelles manifestations d’intérêt déposées en 2023.

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Les deux politiques aident clairement les gens à acheter, les primo-accédants bénéficiant des deux programmes du gouvernement représentant 61 pour cent – ​​soit plus de 30 000 – des approbations de prêts hypothécaires obtenues l’année dernière. Même si les primo-accédants ont clairement besoin de soutien, des craintes persistent quant au fait que les mesures faussent l’ensemble du marché. Les derniers chiffres officiels suggèrent que le prix des logements neufs – les plus recherchés par les premiers acheteurs – a grimpé de près de 10 pour cent sur une base annuelle au cours du dernier trimestre de l’année dernière.

Et de telles augmentations de prix ne profitent à personne.

En fin de compte, la réponse à la crise n’est pas plus d’argent mais plus de logements.

L’offre de logements neufs est bien inférieure à ce qu’elle devrait être, tandis que le chiffre d’affaires sur le marché de l’occasion est bien inférieur à celui d’un marché normal.

Dans un marché qui fonctionne correctement, 4 à 5 pour cent des actions changent de mains chaque année ; en Irlande, ce chiffre ne dépasse pas 3 pour cent – ​​et moins dans certaines régions.

Jusqu’à ce que cela change, de nombreux membres de la génération en lock-out n’obtiendront pas les clés de tout ce qui leur appartient.

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2024-02-24 08:32:25
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