Les analystes de Bank of America ne voient pas de krach immobilier comme celui de 2008

Les économistes de Bank of America écartent les inquiétudes concernant un krach immobilier comme celui connu en 2008. Au lieu de cela, disent-ils, le marché rappelle davantage celui d’il y a quatre décennies.

Contrairement à 2008, il n’y a aucune preuve d’un surdéveloppement de la part des constructeurs ou d’un surendettement des acheteurs et des propriétaires. Le marché immobilier est aujourd’hui largement confronté aux conséquences d’une politique monétaire restrictive, comme en 1980.

Il existe cependant quelques différences clés, mais le principal point à retenir de Bank of America est qu’il y a encore un chemin difficile à parcourir en matière de logement.

“En regardant les récessions immobilières précédentes, nous pensons que les années 1980 constituent une meilleure analogie pour le marché actuel que le krach immobilier de 2008”, ont écrit Jeseo Park et Michael Gapen, économistes américains chez Bank of America Securities, dans une note. Néanmoins, « étant donné que les taux resteront probablement élevés plus longtemps, nous nous méfions des turbulences potentielles à venir ».

ce n’est pas 2008

Dans les années précédant 2008, les constructeurs se livraient à une frénésie de construction, conduisant à un « développement excessif », écrivent-ils. Même si la construction de logements s’est accélérée au cours de l’année dernière, elle est de loin en retard par rapport au rythme enregistré par les promoteurs entre 2000 et 2006.

Les prêts immobiliers étaient également plus faciles à obtenir dans les années précédant 2008, avec des normes plus souples comme norme. Les prêteurs ne vérifiaient pas les revenus, accordaient des prêts aux emprunteurs à risque et autorisaient les achats sans mise de fonds. Ils ont également colporté des prêts hypothécaires irresponsables à taux variable qui ont ensuite fait gonfler les soldes et n’ont imposé aucun plafond aux augmentations de taux.

Les acheteurs sont désormais confrontés à des normes plus élevées – et cela a été le cas même pendant les années d’achat d’une maison de la pandémie. C’est une différence majeure, ont souligné les économistes.

“La dette hypothécaire des ménages représentait 65% du revenu disponible au 2T23, contre un pic de 100% au début de la crise financière”, écrivent-ils. « Le ratio dette hypothécaire/actifs immobiliers (c’est-à-dire prêt/valeur) était de 27 % au 2T23, nettement inférieur à celui de 2010. »

Plus une ambiance années 80

Au lieu de cela, affirment les économistes, le marché immobilier ressemble à celui du début des années 1980 à plusieurs égards. À l’époque, l’inflation était également élevée. Dans les années qui ont précédé 1980, l’indice des prix à la consommation, ou CPI – un indicateur d’inflation étroitement surveillé – a bondi à 14,8 % sur une base annuelle.

L’histoire continue

Pour lutter contre la hausse des prix, la Réserve fédérale a augmenté les taux d’intérêt, ce qui a doublé les taux hypothécaires d’environ 9 % à 18 % en 1981, nuisant au marché immobilier au moment même où les baby-boomers entraient dans la période privilégiée de l’achat d’une maison.

Semble familier?

Avance rapide jusqu’en juin 2022, lorsque l’inflation a atteint son plus haut niveau depuis plus de quatre décennies avec le L’IPC augmente de 9,1 % Année après année. La Fed, reconnaissant que l’inflation était déjà un problème croissant, avait lancé sa campagne de hausse des taux en mars de la même année.

Comme au début des années 1980, les actions de la Fed ont indirectement affecté les taux hypothécaires, le taux du taux hypothécaire fixe à 30 ans ayant plus que doublé, passant de 3 % en janvier 2022 à 7,49 % ce mois-ci. L’impact a touché une autre grande génération qui entre dans l’année d’achat d’une maison : la génération Y.

“Même si, dans une certaine mesure, les ventes de maisons peuvent être soutenues par l’activité de ce groupe d’âge très actif, les taux hypothécaires constamment élevés devraient rendre la décision d’acheter une maison plus difficile à court terme”, écrivent-ils. “En effet, des données démographiques favorables n’ont pas suffi à soutenir le marché dans les années 1980 et ne suffiront probablement pas à le stimuler cette fois-ci.”

D’autres indicateurs du logement d’hier et d’aujourd’hui sont également similaires.

Par exemple, les prix des maisons ont bondi de plus de 16 % en 1979, puis se sont stabilisés tandis que la croissance d’une année sur l’autre a ralenti pour atteindre seulement 0,5 % en 1982. Les ventes de maisons existantes ont chuté de 54 % entre le sommet et le creux, révélant à quel point la demande a chuté.

De même, les prix des logements ont grimpé de près de 21 %, avant de se stabiliser à une croissance annuelle de 0 % en juin de cette année. Les ventes de maisons existantes ont plongé de près de 40 %.

Il existe néanmoins une différence notable entre aujourd’hui et cette époque en matière d’effet de levier.

La dette hypothécaire par rapport au revenu personnel disponible a atteint 65 % au deuxième trimestre de cette année, contre un ratio record de 45 % en 1980.

“À première vue, cette différence peut sembler inquiétante, mais une explication possible est que la vitesse de croissance des prix de l’immobilier a dépassé la croissance des revenus au fil des ans”, écrivent les économistes. “Les bilans des ménages sont actuellement en très bon état et l’endettement ne semble pas être une préoccupation majeure.”

Pour l’avenir, Bank of America s’attend à ce que les stocks limités de logements, les prix élevés et la pénurie de main-d’œuvre soient des obstacles pendant un certain temps. L’abordabilité reste un problème car la croissance des prix des logements dépasse toujours la croissance des revenus. En 2022, le prix de vente médian des maisons unifamiliales neuves était plus de cinq fois supérieur au revenu médian des ménages, selon la note de Bank of America.

“Nous restons prudents face aux turbulences potentielles à venir”, ont noté les chercheurs. Seule une baisse des taux peut améliorer l’abordabilité et créer un « marché du logement stable et sain ».

Les analystes de Bank of America s’attendent à ce que la Fed relève ses taux d’un quart de point en novembre et prévoient une baisse des taux de la même ampleur en juin de l’année prochaine, selon un porte-parole de la société. D’ici la fin de l’année 2024, ils s’attendent à ce que les taux baissent de trois quarts de point, puis d’un autre point en 2025.

“En attendant, tenez bon”, écrivent les chercheurs à propos du marché immobilier. “Cela pourrait être un parcours semé d’embûches.”

Dani Romero est journaliste pour Yahoo Finance. Suivez-la sur Twitter @daniromerotv.

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