Les baby-boomers devancent les jeunes acheteurs sur un marché immobilier en pleine effervescence

“Cette décision nous était destinée”, a déclaré Laura Zinnick, 77 ans. “Je suis tellement heureuse que nous ayons pu acheter cette maison plus tard dans notre vie.”

La récession du marché immobilier touche déjà à sa fin

Les Zinnick ne sont pas seuls : les acheteurs plus âgés prédominent sur le marché immobilier américain en pleine effervescence. Cette année, l’âge médian d’un acheteur régulier – quelqu’un qui a déjà acheté une maison – était de 58 ans, selon les données publiées lundi par la National Association of Realtors. C’est juste une légère baisse par rapport au record de 59 de l’année dernière, mais c’est une augmentation significative par rapport à l’âge de 36 ans en 1981, lorsque le NAR a commencé à mener son enquête.

Dernièrement, les grands-parents ont été devançant les jeunes acheteurs qui ont du mal à accéder au marché pour la première fois. Aujourd’hui, les primo-accédants représentent 32 pour cent du marché, bien en dessous de la moyenne de 38 pour cent depuis 1981, selon le NAR. Ils sont également plus susceptibles d’être dans la trentaine aujourd’hui, contrairement à la vingtaine au début des années 1980.

Le résultat est une autre bizarrerie de l’économie post-Covid, et en particulier, un marché immobilier qui s’est révélé remarquablement fort. Alors que la Réserve fédérale augmentait les taux d’intérêt à leur plus haut niveau depuis 22 ans, l’attente généralisée était qu’une hausse ultérieure des taux hypothécaires anéantirait la demande des acheteurs. Mais même si le taux hypothécaire fixe sur 30 ans approche les 8 %, le ralentissement du secteur immobilier a été de courte durée.

Et entre-temps, une nouvelle image se dessine : les acheteurs qui trouvent encore un moyen d’acquérir une maison : ils sont plus âgés, et parce que beaucoup d’entre eux ont vendu une maison avant de l’acheter, ils sont également plus riches.

“Nous parlons toujours d’un marché incroyablement difficile à pénétrer pour les premiers acheteurs, même s’il y a un peu moins de concurrence”, a déclaré Jessica Lautz, économiste en chef adjointe de NAR. « S’il y a une situation d’offres multiples, un acheteur entièrement au comptant ou quelqu’un qui possède beaucoup de capitaux propres est susceptible de gagner. Et cette personne va être plus âgée.

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Il y a plusieurs raisons. Pour commencer, les acheteurs plus âgés sont également susceptibles d’être vente une maison qui leur procure de l’argent frais. En effet, le vendeur de maison type avait 60 ans en 2023, selon NAR, comme l’année dernière.

Et avec si peu de maisons disponibles, les vendeurs optent souvent pour le potentiel l’acheteur fait l’offre la plus attrayante – qu’il s’agisse d’un acompte important, d’un crédit exceptionnel ou entièrement en espèces. Là aussi, les acheteurs plus âgés ont une longueur d’avance.

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Jennifer Dodds constate cette dynamique dans la région de Houston, où le prix de vente médian est passé d’environ 275 000 $ à 325 000 $ au cours des trois dernières années. selon Redfin. En tant qu’agent immobilier travaillant principalement avec des personnes âgées, Dodds s’efforce d’aider les acheteurs plus âgés à trouver leur prochaine maison, et elle recherche souvent des maisons à un étage qui conviennent le mieux aux acheteurs qui réduisent leurs effectifs mais ne cherchent pas encore à s’installer dans une résidence-services. centres ou communautés de personnes âgées. (Selon NAR, 70 pour cent des acheteurs récents n’avaient pas d’enfants de moins de 18 ans dans leur foyer, la proportion la plus élevée enregistrée et bien supérieure à 42 pour cent en 1985.)

L’époque des guerres d’enchères incontrôlables qui ont défini le marché pendant la pandémie est révolue. Mais Dodds a déclaré qu’il pouvait encore y avoir un net avantage pour les acheteurs plus âgés qui ont accumulé leur richesse et leurs revenus. au fil des décennies et émergent régulièrement en tête du peloton.

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“Ils ont l’air d’être plus stables”, a déclaré Dodds, “et ont le sentiment d’être plus en mesure de finaliser cet achat.”

Plus tôt cette année, Earlene Johnson et son mari, Donn, ont regardé autour de leur maison de 35 ans et ont décidé que c’était trop de travail. Le couple, tous deux âgés de 76 ans, a décidé d’accélérer le processus après que Donn ait reçu un diagnostic de cancer. Ils ont donc emballé leur maison de deux étages et quatre chambres à Wildwood, dans le Missouri, et ont commencé à chercher des options plus petites.

Ils ont rapidement déniché un condo de deux chambres pour environ 170 000 $ dans un quartier proche d’amis. Ils n’ont pas payé entièrement en espèces, mais ont pu montrer que vendre leur maison leur rapporterait beaucoup d’argent. au cas où leur financement bancaire échouerait. Peu de temps après, les Johnson ont vendu leur ancienne maison pour 520 000 $, soit plus de 20 000 $ de plus que leur demander un prix.

Le redressement rapide a signifié que les Johnson ont assumé deux hypothèques, l’une inférieure à 4 pour cent et l’autre autour de 7 pour cent, pendant un petit moment. (“Oh mon Dieu, j’essaie de ne pas y penser”, a déclaré Earlene Johnson.) Mais une fois la vente de leur ancienne maison terminée, les Johnson s’attendaient également à effacer leur dette restante sur le condo.

“Nous avons deux prêts hypothécaires, mais je pense que nous allons être en mesure de les couvrir et qu’il nous reste encore de l’argent pour réduire d’autres crédits”, a déclaré Earlene Johnson. (Donn est décédé plus tôt ce mois-ci.)

Tous les acheteurs du baby-boom maintiennent un stock de logements – qui n’était pas abondant au départ – encore plus serré.

Tina Doyle est une agente immobilière spécialisée dans les personnes âgées d’Ann Arbor, au Michigan, et de la région métropolitaine de Détroit. Dans le comté de Washtenaw, où se trouve Ann Arbor, il n’y a que suffisamment de maisons à vendre pour durer un mois et demi. C’est une baisse de 18 % par rapport à l’année dernière, lorsque l’offre était déjà très limitée.

Doyle affirme qu’il y a moins de concurrence pour les maisons dans la région, en partie parce que les gens du milieu du marché se sont retirés. Dans de nombreux cas, ces propriétaires occupent des maisons avec des taux hypothécaires bas, et il leur faudrait beaucoup de motivation pour y renoncer.

Cela laisse souvent les personnes âgées et les aspirants acheteurs d’une première maison en compétition pour des types de maisons similaires – juste quelques chambres, pas trop d’entretien. Habituellement, il y a un gagnant clair.

« Ce n’est pas un changement qui concerne uniquement les personnes âgées », a déclaré Doyle. “Il s’agit plutôt d’un changement dans le reste du marché.”