Cela a poussé la concurrence vers le soi-disant carnet de commandes – les clients existants – avec des remises agressives offertes, selon les données compilées par Sherlok, un fournisseur de technologie aux courtiers en prêts hypothécaires qui gèrent quelque 70 milliards de dollars de prêts hypothécaires.
Macquarie a enregistré une augmentation significative de son portefeuille de prêts. Oscar Colman
Le système de Sherlok est utilisé par les courtiers – y compris ceux d’AFG, l’un des plus grands agrégateurs – pour identifier quand les clients n’obtiennent pas le meilleur taux offert par leur banque afin d’aider les clients à renégocier un meilleur prix.
“Chaque jour, nous obtenons pour des centaines de clients plus de 1% de réduction sur le taux qu’ils paient actuellement à leur prêteur actuel”, a déclaré le directeur général de Sherlok, Adam Grocke. Les remises sont offertes à tous les niveaux, car les banques reconnaissent que les clients existants valent la peine d’être conservés étant donné que leurs performances de remboursement sont connues, ce qui réduit les risques, a-t-il ajouté.
La volonté croissante des grands prêteurs d’étendre les rabais offerts aux nouveaux clients à leur carnet de commandes repose sur le surcoût supporté par les emprunteurs qui ne changent pas de prêteur en réponse à de meilleures offres.
Un courtier en hypothèques, Lendi, a estimé l’année dernière que ce coût supplémentaire valait 4,5 milliards de dollars par an en revenus d’intérêts supplémentaires pour les banques.
M. Grocke a déclaré que lorsque les courtiers ont approché une grande banque à la recherche d’un rabais pour un client existant, la réduction moyenne est d’environ 0,65 point de pourcentage, soit une économie annuelle moyenne de 3 500 $ sur un prêt hypothécaire de 500 000 $. Plus récemment, des remises de 1 point de pourcentage ont été proposées.
Le montant maximum que le service a permis à un seul client d’économiser en un an est de 17 686 $. Au total, Sherlok estime que cela permettra aux propriétaires d’économiser plus de 100 millions de dollars sur la durée de leurs prêts immobiliers en raison des réductions de prix déjà renégociées, quelles que soient les futures augmentations des taux d’intérêt.
Sous pression
L’extension des escomptes au backbook exercera une pression supplémentaire sur les marges d’intérêt nettes des banques, qui, selon les comptes rendus récemment divulgués, ont été sous pression en raison de la hausse des coûts de financement et de la concurrence.
Les statistiques de l’Australian Prudential Regulation Authority, publiées mardi, montrent que Macquarie est la plus rapide parmi les plus grandes banques, son portefeuille de prêts immobiliers ayant augmenté de 1,4% au cours du mois dernier. M. Grocke a déclaré que l’analyse par Sherlok des allocations de courtiers a également souligné la popularité croissante de Macquarie, qui souscrit actuellement environ 5% de tous les prêts immobiliers en Australie en raison de ses délais d’approbation rapides.
“Nous avons constaté une augmentation significative des nouveaux prêts souscrits avec Macquarie par rapport à d’autres prêteurs en termes de part en pourcentage des livres de prêts des courtiers”, a-t-il déclaré.
Les données de Sherlok montrent également que la durée moyenne d’un prêt immobilier est désormais de 37 mois – un peu plus de trois ans – avec des hypothèques à ANZ environ neuf mois plus courtes que celles de la Commonwealth Bank.
“Cela signifie qu’ANZ doit trouver plus d’affaires pour continuer à remplir un seau qui fuit”, a déclaré M. Grocke.
Sherlok n’est pas la seule entreprise à créer une technologie pour aider les clients à négocier de meilleurs prix avec leur banque existante. Stay or Go se prépare à lancer un système similaire cette année.
“Les banques sont certainement disposées à examiner les demandes des clients, mais la balle est dans le camp du client ou du courtier”, a déclaré Anthony Fitzgerald, co-fondateur de Stay or Go, qui a passé une décennie chez ANZ dans divers rôles de produit et quatre ans chez Westpac. .
“C’est un bien meilleur résultat pour les banques de conserver leurs clients que de les remplacer par de nouveaux, car les clients existants sont plus rentables.”
Les courtiers en hypothèques ont réagi froidement à la décision de l’APRA, annoncée lundi, selon laquelle elle maintiendrait le tampon de service actuel appliqué par les banques pour évaluer la capacité de l’emprunteur à rembourser un prêt à un taux plus élevé.
“De plus en plus d’emprunteurs deviennent des” prisonniers hypothécaires “, enfermés dans une situation où ils ne peuvent pas accéder à une meilleure offre parce qu’ils ne respectent pas le taux d’évaluation gonflé”, a déclaré le directeur général de la Finance Brokers Association, Peter White.
« Un tampon de 3 % était approprié dans le passé parce que les taux d’intérêt étaient à un niveau historiquement bas et allaient toujours augmenter de manière significative, et cela protégeait à la fois les banques et les emprunteurs. Mais nous ne pouvons pas vivre dans le passé et un tampon de 1,5 à 2 % est beaucoup plus approprié aujourd’hui.
M. Grocke a déclaré que le point de vue de Sherlok était que les coussins de gestion ne devraient pas être appliqués aux prêts qui sont refinancés d’un prêteur à un autre s’il y avait eu une année de bons antécédents de remboursement, le prêt était inférieur à 80% du ratio prêt-valeur, et là il n’y a pas eu d’augmentation du montant du prêt ou de la durée du prêt.
“Les coussins de taux sont absolument appropriés pour les nouveaux emprunts, mais devraient être supprimés pour le refinancement, afin que les gens puissent déplacer leurs hypothèques”, a-t-il déclaré.
