Depuis des générations, les propriétaires des quartiers majoritairement noirs de Cleveland et de la petite banlieue de l’East Side se plaignent du fait qu’il est extrêmement difficile d’obtenir un prêt bancaire pour remplacer un toit, réparer un porche délabré ou effectuer d’autres réparations essentielles.
Les données gouvernementales qui suivent les prêts bancaires à travers le pays montrent à quel point les prêts ont été déséquilibrés dans le comté de Cuyahoga : près de 92 % de tous les dollars de prêts pour l’amélioration de l’habitat sont allés à des résidents de zones majoritairement blanches.
Austin Cummings, associé de recherche principal à l’organisation à but non lucratif Centre de logement équitable pour les droits et la recherche, analysé plusieurs années de récentes données sur les prêts à l’amélioration de l’habitat pour un rapport publié en mai.
“Je me suis dit : ‘Whoa, arrête'”, a déclaré Cummings. « Est-ce réellement vrai ? Ensuite, j’ai tout refait.
Il a obtenu les mêmes résultats.
Signal Cleveland se lance dans le logement abordable avec : La crise du logement.
Les histoires de la série examinent le paysage du logement abordable de Cleveland à travers les expériences des locataires et des propriétaires et en cherchant des solutions.
Les défenseurs du logement équitable comme Cummings font pression pour que le gouvernement et les institutions financières s’attaquent aux disparités raciales de longue date en matière de prêts à l’amélioration de l’habitat.
Plus tôt cette année, certains propriétaires ont eu la possibilité d’obtenir une aide qui n’était pas disponible auprès des banques. Le Fair Housing Center a eu la chance de réinvestir environ 650 000 $ dans certaines parties de Cleveland et de la banlieue East Side. Ce sont les régions qui ont été les plus durement touchées par les prêts hypothécaires racistes après la crise des saisies immobilières de 2008.
L’argent venait de un règlement national de 53 millions de dollars conclu par des groupes de logement à but non lucratif avec Fannie Mae, une entreprise parrainée par le gouvernement qui effectue du financement hypothécaire. Le règlement faisait suite à un procès qui détaillait comment le prêteur avait laissé se détériorer les maisons qu’il avait saisies dans des quartiers majoritairement noirs ou Latinx, tout en entretenant et en commercialisant des maisons similaires dans des quartiers majoritairement blancs.
Les propriétaires ont répondu avec enthousiasme à l’annonce du Fonds d’investissement communautaire noir et Latinx. Le fonds a reçu environ 10 candidatures pour chaque subvention disponible. Bien que le fonds ait cessé d’accepter les candidatures ce printemps, les propriétaires tentent toujours de postuler. Les subventions sont allées principalement à des propriétaires retraités ou de la classe ouvrière.
Les défenseurs du logement espèrent que ce succès amplifiera la nécessité de remédier à cette disparité raciale de longue date en matière de prêts et proposera une solution qui pourra être élargie.
Stephanie Stedmire-Walls a utilisé une subvention du Black and Latinx Community Investment Fund pour réparer le porche de sa maison à East Cleveland. Lorsque les candidatures au programme ont été ouvertes, elle s’est assurée de déposer la sienne en personne. « Un employé m’a dit : « Eh bien, la personne qui est censée prendre votre candidature est sur une autre ligne en ce moment » », a-t-elle déclaré. «J’ai dit: ‘J’attendrai pour le lui remettre.’» Et elle l’a fait.
Crédit : Kenyatta Crisp
Comment le Black and Latinx Home Repair Fund a fait une différence pour un résident d’East Cleveland
Stephanie Stedmire-Walls vit dans sa maison d’East Cleveland depuis plus de 45 ans. Au cours de cette période, elle a été témoin de presque toutes les causes de dégradation et de détérioration des quartiers, du désinvestissement institutionnel aux propriétaires absents négligents. Elle a également vu ce qui peut arriver lorsque les propriétaires ne peuvent pas obtenir de prêt et sont confrontés à un jugement injuste de la part de tiers.
De tels étrangers aurait pu regarder son porche délabré et qualifier Stedmire-Walls de quelqu’un qui ne se souciait pas de sa propriété. Les marches en bois s’effondraient. La rampe vacillait. La peinture s’écaillait.
“Oh, mon Dieu,” dit-elle avec un sentiment d’embarras. “Il y avait cette grosse bosse sur mon porche [floor] où les gens trébuchaient en essayant d’atteindre la porte d’entrée.
Stedmire-Walls était frustrée par l’état du porche, mais elle n’avait pas l’argent pour le réparer. Elle a embauché des gens pour faire le travail en morceaux afin d’avoir les moyens de payer. Mais cela a abouti à une fabrication de mauvaise qualité avec des matériaux de qualité inférieure.
“Je n’ai jamais demandé de prêt bancaire parce que je savais qu’on me refuserait”, a déclaré le membre du conseil scolaire d’East Cleveland. «Je suis un travailleur social à la retraite et je vis de la sécurité sociale.»
Stedmire-Walls a le vertige en décrivant son porche après sa rénovation, financée par la subvention. Le sol est sain, les marches en béton sont solides et la rampe, équipée même de lampes solaires, est stable.
Stedmire-Walls a déclaré que les voisins « ohhed et ahhed » lorsque son porche a été achevé il y a quelques mois. Les voisins ont déclaré à Stedmire-Walls qu’ils souhaitaient voir davantage de programmes tels que le fonds Black et Latinx les aider à réparer leurs maisons.
Réponse « écrasante » aux subventions pour la réparation des maisons
Lorsque le Home Repair Resource Centre a commencé à accepter les candidatures pour le nouveau fonds de réparation domiciliaire Black and Latinx ce printemps, personne ne savait quelle serait la demande. Le centre a dû cesser d’accepter les candidatures au bout de quelques semaines.
“C’était pour le moins bouleversant”, a déclaré Keesha Allen, directrice exécutive de l’organisation à but non lucratif. Centre de ressources pour la réparation à domicilequi distribue les subventions. “C’est vraiment incroyable de pouvoir aider autant de gens, mais c’est aussi très décourageant de refuser des gens.”
Eleanor Wynter de Maple Heights faisait partie de ceux qui ont obtenu une subvention. Certains étages de sa maison étaient inclinés par rapport à un agrandissement construit il y a plus de 20 ans – avant qu’elle ne devienne propriétaire de la maison. L’infirmière diplômée à la retraite avait tenté d’obtenir un prêt pour l’amélioration de son logement. Elle a déclaré que les banques proposaient des prêts sur la valeur nette de sa maison. Elle a également eu la possibilité de retirer de l’argent pour les réparations après avoir refinancé son hypothèque. Mais le taux aurait été nettement supérieur à son taux actuel de 4 %. Wynter ne voulait ni l’un ni l’autre.
« Si mon pointage de crédit était suffisamment bon pour cela, pourquoi ne l’était-il pas pour un prêt de rénovation domiciliaire ? » dit-elle.
Wynter a déclaré que les banques ne lui avaient jamais donné de réponse claire.
Les banques doivent-elles changer leur façon d’évaluer les emprunteurs ?
La façon dont les banques et autres institutions financières évaluent les emprunteurs est essentielle dans la lutte de nombreux défenseurs du logement pour augmenter les taux de prêt pour l’amélioration de l’habitat parmi les résidents noirs et latinos.
Austin Cummings est l’associé de recherche principal au Fair Housing Center for Rights & Research. Crédit : Photo gracieuseté d’Austin Cummings
Comme de nombreux défenseurs, Cummings a déclaré que les prêteurs accordent trop d’importance aux antécédents de crédit. Il est difficile, dit-il, d’avoir une idée complète de la manière dont une cote de crédit est déterminée, car les formules utilisées par les entreprises qui évaluent les emprunteurs potentiels sont généralement exclusives. Son rapport révèle que 57,8 % des candidats noirs se sont vu refuser un prêt en raison de leurs antécédents de crédit, contre seulement 41,4 % des candidats blancs.
“Nous laissons trois chiffres déterminer une grande partie de ce qui est considéré comme une solvabilité”, a-t-il déclaré.
« Clairement gagnants » et « clairement perdants » en matière de prêts
Le rapport de mai de Cummings a examiné les prêts immobiliers dans le comté, y compris les taux d’octroi et de refus de prêts. L’octroi de prêts se concentre sur les processus de demande et d’approbation de prêt. Cummings a analysé les données fédérales de la Home Mortgage Disclosure Act collectées pour les prêts de rénovation domiciliaire accordés à Cuyahoga entre 2019 et 2022, qui, selon lui, à l’échelle nationale était une période de dépenses de réparation et d’amélioration de l’habitat sans précédent.
L’étude n’a pas examiné les antécédents des banques individuelles accordant des prêts dans le comté de Cuyahoga. Il s’est principalement concentré sur les prêts accordés aux résidents noirs et blancs en raison de la petite population latino-américaine de Cuyahoga.
“Il y a clairement des gagnants et des perdants”, a déclaré Cummings. « Alors que les quartiers noirs et les emprunteurs noirs se voient systématiquement refuser la possibilité d’accéder à des prêts pour l’amélioration de leur logement, ils ne sont pas autorisés à bénéficier des mêmes avantages en matière d’accession à la propriété que leurs pairs blancs. »
L’étude a également révélé que :
- Les candidats noirs se sont vu refuser des prêts pour la rénovation domiciliaire à des taux plus élevés que leurs homologues blancs. L’écart le plus important entre les taux de refus des Noirs et des Blancs se situait parmi les personnes aux revenus les plus élevés, c’est-à-dire ceux qui gagnaient plus de 72 000 $ par an.
- Les propriétaires des banlieues extérieures – à l’Est comme à l’Ouest – avaient les meilleures chances d’obtenir des prêts pour l’amélioration de leur logement. Ces zones ont tendance à être majoritairement blanches et plus riches. Par exemple, seulement 32 % des prêts ont été refusés dans la grande couronne, tandis que 50 % l’ont été dans la petite couronne de l’East Side.
- Les propriétaires noirs étaient plus susceptibles de se voir refuser un prêt en raison de leurs antécédents de crédit que les propriétaires blancs, mais moins susceptibles de se voir refuser un prêt pour des raisons telles que le ratio dette/revenu et la possession de garanties. Ce ratio est calculé en totalisant les remboursements mensuels de la dette d’un propriétaire et en les divisant par le revenu mensuel brut de la personne.
- Les propriétaires noirs ne se sont pas vu refuser des prêts aussi souvent que leurs homologues blancs lorsqu’il s’agissait de s’endetter. Avoir un bon ratio dette/revenu est souvent considéré comme un indicateur de santé financière. Alors que 24,3 % des candidats blancs se sont vu refuser un prêt pour cette raison, seulement 18,6 % des candidats noirs l’ont été.
- Les candidats noirs se sont vu refuser des prêts même s’ils avaient des revenus identiques ou similaires à ceux des candidats blancs.
Une évaluation financière plus « globale » a aidé les propriétaires à rembourser leurs prêts
Pendant environ 50 ans, le Home Repair Resource Centre a géré un programme à faible taux d’intérêt programme de prêt pour la réparation de la maison, dans lequel environ 94 % des prêts ont été remboursés, selon Allen.
Le programme proposait des moyens d’évaluer la santé financière d’un candidat qui ne sont pas couramment utilisés par les banques. Cela comprend l’examen des relevés bancaires pour avoir une idée de la situation financière du demandeur. S’il y avait un retard de paiement ou quelque chose qui pourrait affecter une cote de crédit, le centre demanderait au demandeur d’expliquer ce qui s’était passé.
Un plan de remboursement serait basé sur une évaluation financière « globale ». Le centre travaillerait avec l’emprunteur sur la budgétisation de la manière de rembourser le prêt.
“Nous avons traité Mme Smith comme une personne”, a déclaré Allen, utilisant un client hypothétique. «La banque disait : ‘Mlle. Smith a une cote de crédit de 570 et son ratio dette/revenu est de 50 %. Elle ne gagne pas assez d’argent pour payer un prêt, nous allons donc la rejeter.
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