Après avoir vu les taux hypothécaires monter en flèche l’an dernier, ceux qui sont maintenant à la recherche d’une maison se demandent ce qu’ils peuvent faire pour limiter les dégâts.
Certains emprunteurs optimistes pensent que les taux vont encore baisser et veulent pouvoir profiter d’une baisse. Les acheteurs de maison les plus pessimistes veulent s’assurer qu’ils peuvent s’accrocher au taux le plus bas possible au cas où le marché augmenterait.
L’hypothèque fixe moyenne sur 30 ans au 25 février était de 6,5 %, selon Freddie Mac, en baisse par rapport à un sommet de 20 ans de 7,08 % en novembre, mais en hausse après avoir chuté à 6,09 % en février. Le consensus parmi les économistes du logement est que les taux des prochains mois seront un peu moins volatils qu’ils ne l’étaient l’année dernière et termineront 2023 en dessous de 7 %.
Que cela se produise est à deviner. Au début de l’année dernière, la pensée dominante n’était certainement pas que les taux augmenteraient aussi rapidement et aussi haut qu’ils l’ont fait.
Malgré l’incertitude, le tumulte de l’an dernier ne justifie pas que les emprunteurs de cette année paient une assurance inutile. Bien qu’il existe des produits qui permettent aux emprunteurs de bloquer les taux actuels au-delà de la période standard de 30, 45 et 60 jours, ou de « flotter » si les taux baissent, dans la plupart des cas, le coût supplémentaire de ces produits n’en vaut pas la peine.
Tout d’abord, un bref récapitulatif du fonctionnement des blocages de taux hypothécaires. Lorsqu’une demande de prêt est approuvée, les prêteurs garantissent généralement un taux d’intérêt pendant un mois ou deux jusqu’à la clôture, même si les taux évoluent pendant cette période. (Le taux peut être réinitialisé si des modifications sont apportées à l’application, telles que le montant de l’acompte, la valeur de l’évaluation de la maison ou une baisse du pointage de crédit.) La plupart des prêteurs ne factureront pas ce blocage de taux standard – bien que certains puissent, ou inclure dans le cadre des frais de demande de prêt.
La flambée des prix et la concurrence intense pour les maisons pendant la pandémie ont rendu plus nerveux les acheteurs que la période standard ne sera pas assez longue, ce qui les expose au risque de perdre leur taux garanti. Ou certains peuvent espérer pouvoir se déplacer plus rapidement lorsqu’ils trouveront la bonne maison en bloquant un prêt pendant qu’ils sont encore en train de magasiner.
Les banques ou autres prêteurs offrent parfois la possibilité de payer des frais initiaux supplémentaires pour maintenir un taux plus longtemps, parfois jusqu’à six mois. Le coût varie, mais en général, il faut au moins 1 % du montant du prêt pour garantir un taux pendant 120 jours. Sur un prêt de 500 000 $, ce serait un minimum de 5 000 $.
Ou, pour les acheteurs qui craignent de se retrouver coincés à payer plus dans un marché qui s’affaiblit, il peut y avoir un coût distinct non remboursable pouvant atteindre 0,5 % du montant du prêt pour l’option de réinitialisation à la baisse si les taux baissent. En plus de ces frais, les prêteurs peuvent même vous offrir un taux plus élevé au départ pour avoir la possibilité de verrouiller plus longtemps ou de flotter. D’autres prêteurs offrent aux emprunteurs des moyens de couvrir leurs paris. Par exemple, l’année dernière, Rocket Mortgage a introduit un produit de protection des taux où, moyennant des frais supplémentaires, les acheteurs de maison peuvent bloquer un taux, avant même de trouver une maison, pendant 90 jours, avec une chance unique de se réinitialiser si les taux baissent.
Mais jouer au jeu des taux d’intérêt lors de l’achat d’une maison est tout aussi insensé que d’essayer de chronométrer vos investissements en bourse. En fin de compte, vous allez jeter de l’argent dans le but d’économiser tout au plus un huitième ou un quart de point de pourcentage.
Bien sûr, chaque petit geste compte à un moment où les taux d’intérêt sont presque le double de ce qu’ils étaient avant la flambée de l’an dernier et où les prix des logements sont toujours 40 % plus élevés qu’avant la pandémie. Mais votre argent serait mieux dépensé en payant un point supplémentaire (des frais payés au prêteur pour effectivement racheter le taux), ou simplement en attendant de refinancer à l’avenir.
Vous pourriez également être en mesure d’obtenir la certitude supplémentaire dont vous avez besoin en magasinant. Certains prêteurs proposent gratuitement un verrouillage de longue durée ou un flottement.
Le pari le plus dangereux est lorsqu’un acheteur refuse un verrou parce qu’il pense que les taux vont baisser avant la fermeture. Dans ce cas, ils risquent de faire exploser entièrement le prêt. Disons que leur prêt a été approuvé à un certain taux, mais que les taux augmentent au lieu de baisser. Sans blocage de taux, ils pourraient perdre le prêt parce que leur situation financière n’est pas suffisante pour se qualifier pour le paiement mensuel plus élevé que le taux plus élevé apporte.
Il y a quelques exceptions. Si vous achetez une maison en construction ou qui a été saisie, ce qui pourrait retarder la fermeture plus longtemps que la période standard, payer plus au début pour une serrure à plus long terme pourrait en valoir la peine. D’autant plus qu’il peut être coûteux de prolonger un blocage de taux après l’expiration de la garantie initiale. Certains courtiers en hypothèques avec qui j’ai parlé ont déclaré que les emprunteurs pourraient devoir payer 100 $ par jour pour des prolongations de taux.
Dans ce cas, sécuriser une serrure plus longue peut être prudent. Mais pour la plupart des autres situations, les emprunteurs feraient mieux de s’en tenir à la version gratuite standard, même maintenant.
Alexis Leondis est un chroniqueur de Bloomberg Opinion couvrant les finances personnelles.
