2024-01-31 00:28:54
À première vue, le désir de convertir les immeubles de bureaux vides du centre-ville de Londres en appartements et en copropriétés semble être une décision évidente.
Le taux d’inoccupation des bureaux du centre-ville est de 28,5 pour cent, le plus élevé en Ontario. Pendant ce temps, Londres est embourbée dans une crise tenace du logement qui rend les prix de l’immobilier et les taux de location hors de portée pour de nombreuses personnes.
Cette semaine, dans son discours sur l’état de la ville, le maire Josh Morgan a annoncé les premiers détails d’un plan qui fournirait des incitations par unité aux promoteurs désireux de dissimuler des immeubles de bureaux. Cela fait suite à un programme de Calgary qui a utilisé 100 millions de dollars de l’argent de la ville pour financer la conversion de 11 immeubles du centre-ville.
Une étude récente sur les conversions de bureaux dans six villes canadiennes montre qu’il faut un mélange complexe de facteurs, allant des bonnes conditions du marché à une disposition favorable des bâtiments, pour que les conversions fonctionnent.
Une banderole annonce des bureaux vides sur le bâtiment Market Tower, au cœur de la ville, un lieu autrefois peuplé d’employés de bureau et désormais vide. (Colin Butler/CBC News)
“Nous savons que seulement 20 à 30 pour cent du parc immobilier peut être converti”, a déclaré Jennifer Barrett, directrice générale de la planification et des politiques à l’Institut urbain du Canada (CUI), qui a mené l’étude.
Ils ont examiné six villes canadiennes : Victoria, Regina, Winnipeg, Moncton, Halifax et Ottawa, évaluant la capacité de chacune d’elles à soutenir la conversion de bureaux en logements résidentiels en fonction de tout, du climat réglementaire aux conditions du marché, en passant par le parc immobilier disponible.
Barrett a déclaré que cela se résume à savoir si l’entreprise a un sens financier ou non.
“Un architecte m’a dit que tout bâtiment est convertible, cela dépend simplement de l’effort qu’il nécessiterait et si cela le rendait financièrement possible.”
Sur la base d’un système de classement utilisé dans l’étude, seuls 30 bâtiments dans les six villes étudiées ont été considérés comme viables.
Dans une entrevue avec CBC News, Barrett a exposé certains des facteurs
Les conditions du marché: Ici, Londres surpasserait les six villes étudiées. Ils affichaient tous des taux d’inoccupation de bureaux au centre-ville allant de 6,2 pour cent (Victoria) jusqu’à un maximum de 17,5 pour cent (Halifax). Un taux d’inoccupation des bureaux au centre-ville de 10 pour cent est considéré comme sain. Les taux d’inoccupation des logements locatifs dans les six villes étudiées étaient inférieurs à 3 %, Londres étant inférieur à 2 %, selon les données d’octobre 2022 de la SCHL.
Inventaire du bâtiment : La disposition et l’empreinte au sol des bâtiments disponibles sont un facteur important pour déterminer s’ils peuvent ou non être convertis. Les bâtiments au sol rectangulaire fonctionnent mieux que les grands immeubles de bureaux de forme carrée. Alex Wray est candidat au doctorat au département de géographie et d’environnement de l’Université Western et étudie les questions urbaines. Il a déclaré que de nombreux bâtiments londoniens ne sont pas de bons candidats à la conversion.
Un aperçu d’une tour de bureaux vide à Calgary en 2018. Aux prises avec un taux d’inoccupation élevé des bureaux et une crise du logement, la ville a commencé à subventionner les conversions avec un fonds de 100 millions de dollars qui offrait aux promoteurs 75 $ le pied carré. (CBC)
“La plupart des immeubles de bureaux de Londres ont été construits au plus fort du développement moderniste des années 60 et 70, avec de grandes plaques de sol qui limitent l’accès aux fenêtres dans toutes les unités, sauf les plus grandes, mais ont également des hauteurs de plafond beaucoup plus basses que celles des immeubles résidentiels modernes”, a-t-il déclaré. dit. L’état des systèmes internes tels que les conduites de plomberie et de ventilation sont également des facteurs à prendre en compte.
Connaissance de l’entrepreneur Tous les promoteurs n’ont pas de relations avec des entrepreneurs qui connaissent bien la conversion de bâtiments : “Les villes ayant le plus de succès en matière de conversions ont souvent été attribuées à un petit nombre de promoteurs intéressés ou ayant de l’expérience dans la réutilisation adaptative, ” a déclaré Barrett.
Des incitations Bien que Morgan n’ait pas donné beaucoup de détails sur le plan d’incitation dans le discours de lundi, il a présenté dans les grandes lignes un programme de subventions de la ville pour attirer les propriétaires : 28 000 $ pour un appartement de deux chambres, 20 000 $ pour un appartement d’une chambre. Plus de détails sont attendus lorsque le plan complet sera présenté lors de la réunion du comité du 21 février. Le plan de Calgary a commencé avec un fonds de 100 millions de dollars et offrait aux promoteurs 75 $ le pied carré.
Wray doute que le programme de Londres soit suffisant pour stimuler les conversions. « Les bureaux de Calgary sont généralement beaucoup plus récents, construits dans les années 80 et 90, et étaient donc plus faciles à convertir », a-t-il déclaré. “Ces incitatifs sont loin d’égaler les coûts associés à la plupart des bâtiments.”
CBC News a contacté les développeurs pour obtenir leurs commentaires. Un porte-parole de Shmuel Farhi, l’un des plus grands propriétaires fonciers de Londres, a déclaré qu’il fournirait une réponse écrite au programme proposé par la ville “en temps voulu”.
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