Les clauses d’extinction causent des maux de tête aux acheteurs de maisons

Lesley Kayll s’est inscrite pour sa nouvelle maison – sa première maison, la maison de ses rêves – il y a trois ans.

Après avoir loué pendant des années, c’était une chose passionnante. Alors trois ans plus tard, comment trouve-t-elle son nouveau logement ?

Pas beaucoup. Elle n’a pas de maison, ni même de jardin.

Ce qu’elle possède, c’est une section recouverte de terre et de sable qui est actuellement utilisée comme site de stockage, et son dépôt durement gagné de 10 % est immobilisé dans le projet.

Lesley a déclaré : “Cela aurait dû être ma maison, cela aurait dû être excitant et ce n’est plus le cas.”

Alors, comment est-ce arrivé?

Tout cela est dû à la clause de temporisation de son contrat de construction, qui a permis de multiples retards dans sa construction.

Les clauses de temporisation sont couramment utilisées dans les contrats pour donner aux parties la possibilité d’annuler un accord si certaines choses ne se sont pas produites à une certaine date – c’est la date de « temporisation ».

Dans certains contrats, seul le vendeur peut annuler ou retarder le contrat, mais dans d’autres, la clause peut également être utilisée par l’acheteur. Supposons que si une construction ne peut pas être terminée à la date fixée, ils peuvent décider de résilier le contrat.

La construction de Lesley était censée commencer en 2020 et devrait être achevée d’ici août 2021.

Sa date d’expiration a été fixée à juin 2022. Elle a déclaré qu’il n’y avait aucun signal d’alarme indiquant qu’il y aurait un problème – puis en mai 2021, un e-mail lui a informé que la société, Ormiston Rise Ltd, était mise sous séquestre.

Lesley a dit qu’elle s’inquiétait de son dépôt.

“Parce qu’évidemment, ce sont toutes vos économies qui sont placées dans un compte en fiducie.”

On lui a assuré que son dépôt était en sécurité, mais quelques mois plus tard, le développement a été repris par The Neighborhood South Ltd.

Dans le cadre de la nouvelle société, la date d’expiration de Lesley a été prolongée de juin à décembre 2022.

Elle aurait pu annuler, mais elle pensait que c’était risqué : “Les prix de l’immobilier avaient légèrement augmenté à Auckland à ce moment-là, donc quand j’ai réellement évalué la situation et l’ai examinée, j’étais mieux de rester avec ce que j’avais.

“C’était évidemment très angoissant.”

Mais ensuite, les développeurs ont demandé deux extensions supplémentaires – de décembre à juin 2023, puis plus récemment jusqu’en juin de l’année prochaine.

Ce fut la goutte d’eau qui a fait déborder le vase pour Lesley. Avec l’aide d’un avocat, elle a refusé la dernière prolongation – mais celle-ci a été rejetée.

“J’ai l’impression qu’ils nous rançonnent. J’ai juste l’impression qu’ils peuvent faire ce qu’ils veulent et qu’ils ne semblent pas se soucier de la vie des gens.”

C’était une histoire similaire pour Tafadzwa Chikwasha et sa jeune famille, qui achetaient également sur plans et achetaient à Neighborhood South en mars 2022.

La famille venait d’avoir son premier enfant et attendait avec impatience leur première maison, qui devrait être achevée en septembre de l’année dernière.

“Le fait qu’il s’agisse d’une nouvelle construction parce que c’est vraiment ce que nous souhaitions, nous voulions être les premiers dans cette propriété particulière.”

Tafadzwa a déclaré qu’ils s’étaient inscrits assez rapidement, avaient payé leur acompte de 10 % et que leur date d’expiration était fixée à mai 2023.

Mais ensuite, la date d’achèvement a été repoussée de septembre 2022 à début 2023, puis à nouveau en octobre, puis en novembre de cette année.

Tafadzwa a déclaré : “Nous nous sommes sentis vraiment choqués et extrêmement frustrés, nous perdions aussi un peu patience.

“Le rêve que nous avions s’effondrait.”

Ensuite, les développeurs ont voulu repousser la date d’expiration au mois de mai de l’année prochaine, invoquant la pandémie et la maladie persistante du personnel.

Mais Tafadzwa avait fini. Elle a dit “c’est plus que frustrant”.

“Nous sommes dans le flou pour le moment”, a-t-elle ajouté.

Il est important de noter que dans les deux cas, le développeur utilisait une partie de la clause d’extinction qui autorisait des retards si les retards étaient causés par un « événement spécifié » ou une « force majeure », c’est-à-dire un événement échappant au contrôle raisonnable du vendeur.

Alors, Covid et les confinements – définitivement hors du contrôle de quiconque – les développeurs étaient-ils donc en droit de déclencher la clause d’événement spécifiée ?

L’avocate Joanna Pidgeon a déclaré que la situation n’est pas tout à fait noire ou blanche : « Mais certainement, en 2020, tout le monde était conscient de la possibilité de confinements, de pénuries d’approvisionnement et de retards, donc ce ne sont pas des choses nouvelles.

“S’il y avait un arrêt de trois mois, alors la prolongation ne devrait être que de trois mois, et non pas ‘en fait, nous sommes un peu en retard de toute façon – faisons une prolongation de six mois’.”

Réponses de l’entreprise

Dans le cas de Lesley, The Neighbourhood a déclaré qu’il avait été difficile d’achever la construction en raison de la mise sous séquestre, des retards dans l’obtention des consentements du conseil et d’autres problèmes liés à la pandémie comme les pénuries de matériaux.

“Les retards ont été causés par un certain nombre de problèmes qui s’aggravent”, a expliqué The Neighbourhood.

“La mise sous séquestre a provoqué des interruptions considérables. L’un des problèmes auxquels nous avons dû nous pencher, en tant que nouvelle société de développement, était l’état de consentement lorsque nous avons pris le relais. Nous avons dépensé énormément d’énergie et de temps pour remédier à la situation inacceptable dont nous avons hérité.”

Aucun permis de construire n’a été obtenu pour le bloc de Lesley. Mais The Neighbourhood a déclaré que le consentement pour une autre unité avant celle de Lesley dans la file d’attente avait été récemment donné, et que celle de Lesley “ne sera pas loin derrière celle-là”.

“La capacité à faire approuver et traiter le projet, sa subdivision, la construction et l’achèvement des maisons a été gravement affectée par la pandémie de coronavirus.

“Nous avons vu les délais d’obtention du consentement passer d’un peu plus d’un mois à plusieurs mois.”

Ils ont déclaré qu’ils étaient également paralysés par un marché du travail très tendu et qu’ils n’avaient tout simplement pas de main-d’œuvre disponible. Leur calendrier de projet prévoyait jusqu’à 300 personnes sur place, mais ils n’ont pas réussi à en recruter plus de 150.

Ils se sont excusés pour les retards et ont déclaré que Lesley récupérerait sa maison avant la date d’expiration prolongée ou récupérerait son argent.

Sa caution est protégée et ils prévoient de lui livrer sa maison environ six mois après avoir obtenu l’approbation du permis de construire.

Et The Neighborhood South a déclaré avoir proposé des solutions à certains acheteurs en difficulté et a déclaré qu’ils pourraient vendre la maison de Lesley en son nom.

“Nous serions heureux d’explorer pour Lesley, comme nous l’avons fait dans d’autres cas, de chercher un autre acheteur pour sa maison si elle est en difficulté”, a-t-il déclaré.

« Nous pensons que, en fonction des conditions du marché, Lesley pourrait être en mesure d’obtenir un prix supérieur à celui qu’elle s’est engagé à payer pour sa maison. Nous pourrions étudier comment vendre la maison de Lesley avant qu’elle ne soit achevée si Lesley souhaitait poursuivre dans cette voie.

“Les coûts de revente devraient être récupérés, mais nous ne cherchons pas à tirer profit de cette circonstance et il est juste de protéger également la valeur de l’investissement des autres acheteurs.”

Le Conseil d’Auckland a déclaré à Fair Go que le retard dans l’autorisation de construire était dû au fait qu’il attendait des informations en suspens de la part du promoteur – ce qui n’était pas inattendu, a-t-il déclaré, à la suite d’une mise sous séquestre.

Mais il a également déclaré que la pandémie n’avait pas eu d’impact sur le processus de consentement, et que les délais moyens de consentement n’avaient augmenté que de quatre jours.

Le Neighborhood South Ltd a déclaré qu’il avait répondu à toutes les demandes d’informations du conseil et qu’il était habituel que ces échanges prennent plusieurs mois.

Ils ont également confirmé avoir reçu une demande d’informations supplémentaires du conseil à la fin de la semaine dernière et qu’ils y répondaient rapidement.

Dans le cas de Tafadzwa, elle a déclaré que son avocat avait demandé l’annulation du contrat : « Les confinements ont pris fin en août 2021, nous avons signé en avril 2022, donc ce scénario particulier n’a vraiment aucun rapport avec notre situation. »

Le quartier n’a pas accepté l’annulation, affirmant que même si les restrictions liées au Covid ont eu lieu avant la signature de l’accord, “il ne s’ensuit pas que les restrictions n’ont pas eu d’effets consécutifs continus et imprévisibles sur le reste du développement”.

Il a également déclaré qu’il y avait des retards causés par des pénuries de main-d’œuvre, des retards dans les inspections municipales et le traitement des consentements en raison d’événements météorologiques extrêmes.

Mais une mise à jour des promoteurs indique que la construction est en cours et devrait être achevée vers la fin de ce mois, avec le processus de code de conformité qui suivra.

Pidgeon a averti les acheteurs de prêter une attention particulière aux termes de toute clause d’extinction avant de signer.

“Il peut y avoir une date d’expiration, mais s’il est possible de la prolonger, ce n’est peut-être pas la date finale. Vous devez donc être conscient que vous êtes dans le cadre de ce contrat pour une période qui peut être prolongée.”

Vous pouvez essayer de négocier avant de signer, a-t-elle déclaré, mais cela ne signifie pas que le vendeur sera d’accord.

Malgré toute cette incertitude, Tafadzwa et Lesley sont sûres de l’impact que cela a eu sur leur vie.

Lesley a déclaré : “J’ai juste l’impression que je veux retrouver ma vie et cela peut paraître vraiment dramatique, mais vous savez, je m’inquiète constamment de ce qui va se passer, de la façon dont je vais récupérer mon argent, ou même quand et si le la maison est construite, est-ce que je vais même obtenir une hypothèque ?

“Je pense que je n’achèterai probablement plus, ce qui est vraiment dommage.”

Et ils ne veulent voir personne d’autre vivre cela.

“Mon conseil serait de faire attention à vous-même, car ces entreprises ne se soucient pas de nous”, a déclaré Tafadzwa.