Les clients hypothécaires ne savent pas quelles sont les implications fiscales du paiement de la survaleur – The Irish Times

J’ai une hypothèque compensatoire de l’Ulster Bank (avec un taux de suivi intégré de la BCE + 1,15 %) depuis 2007. Comme vous le savez probablement, l’Ulster Bank met fin à la facilité de compensation à ce sujet en 2024 et effectue un paiement en remplacement de compensation future aux titulaires de comptes.

Mon compte hypothécaire là-bas est une hypothèque conjointe avec un ami, et la propriété est louée depuis 2017, après avoir été utilisée comme résidence principale auparavant.

Notre lettre de l’Ulster Bank indique que le montant qu’ils nous paieront s’élèvera à 18 700 € et que le solde actuel est de 125 400 € et qu’il n’est pas en retard (et ne l’a jamais été).

Y a-t-il des implications fiscales dont nous devrions être conscients pour ce paiement ? Nous l’utiliserons probablement pour rembourser le capital dû, soit de manière forfaitaire, soit en augmentant temporairement les mensualités.

Je veux juste m’assurer qu’il n’y a rien à déclarer au Revenu dans ce cas. L’avantage compensatoire qu’il remplace n’est soumis à aucune imposition à notre connaissance, j’espère donc que cet argent sera le même.

M. DH

Ce groupe de clients de l’Ulster Bank a dû faire preuve de beaucoup de patience au cours de la dernière année. Alors que tout le monde est pressé de fermer ses comptes et que des succursales sont fermées, on leur a dit de ne pas prêter attention à ce qui se passe et de continuer comme d’habitude.

Cela a clairement été une période troublante pour ces emprunteurs.

Aujourd’hui, la banque est enfin parvenue à déterminer quoi faire de ces prêts. Il faut admettre que son explication n’est pas très convaincante.

La banque affirme qu’elle a toujours eu le droit légal d’apporter les changements qu’elle applique actuellement, et je suppose qu’elle a raison sur ce point.

[ Ulster Bank move on ‘offset mortgages’ paves way for licence return in 2025 ]

Les prêts hypothécaires compensatoires de l’Ulster Bank permettent aux clients de réduire leur facture d’intérêts de deux manières : en utilisant l’épargne sur un autre compte de l’Ulster Bank pour compenser une partie du prêt ; et en étant en mesure de verser de l’argent disponible sur le compte hypothécaire tout en ayant la flexibilité de le retirer à nouveau, ce que l’on appelle « payer et retirer ».

La banque semble dire qu’elle cherchait à trouver un autre prêteur pour prendre en charge le portefeuille de compensation tel quel, même si aucune autre banque sur les marchés irlandais ne propose de produit hypothécaire de compensation. Alors que les banques, comme toujours, cherchaient à réduire leurs coûts, elles n’étaient jamais prêtes à contracter des prêts qui nécessiteraient la mise en place de nouvelles structures, équipes et frais généraux.

Si l’Ulster Bank pensait que c’était une issue probable, elle se leurrait. Finalement, ils ont accepté qu’ils allaient devoir retirer les gens de ces prêts hypothécaires afin de les vendre, et la seule façon d’y parvenir est de les compenser pour l’opportunité perdue en compensant leur prêt immobilier avec d’autres soldes bancaires.

La banque affirme que cela lui coûtera désormais 58 millions d’euros. Et cela pourrait encore être plus.

Compte tenu des relations actuelles quelque peu truculentes de l’Ulster Bank avec le médiateur des services financiers et des retraites, il n’est pas inconcevable qu’elle soit contestée sur les montants qu’elle propose ici, même si le bien-fondé d’une affaire dépend des circonstances individuelles.

Certaines personnes conseillent certainement aux clients de faire naturellement appel du paiement de bonne volonté, en demandant leurs données dans le cadre d’une demande d’accès au sujet en vertu du RGPD pour voir les chiffres sur lesquels leur paiement a été évalué et leur permettant de vérifier d’éventuelles erreurs.

La banque affirme que son plan de remboursement de la bonne volonté permettra aux clients de prêts hypothécaires compensés d’obtenir environ le double de ce qu’ils auraient pu s’attendre à économiser au cours des années restantes de leurs prêts sur la base des pratiques actuelles et « en tenant compte des taux du marché jusqu’à la fin du terme ». d’une hypothèque ».

Ce dernier élément sera un piège, car personne n’est prêt à dire avec certitude ce qu’il adviendra des taux d’intérêt dans 12 mois, sans parler de 11 ans, la durée moyenne qu’il reste aux 4 500 clients hypothécaires compensés de la banque pour rembourser leurs prêts. . Le solde courant moyen est de 106 000 €, indique la banque.

[ Ulster Bank prepares for €477m ‘offset mortgages’ sale by changing loan terms ]

À eux deux, ils ont 477 millions d’euros d’encours d’emprunts auprès de la banque. Il s’agit d’un nombre non négligeable, même s’il est clair qu’ils ont toujours constitué un groupe de niche au sein du portefeuille de prêts de 20 milliards d’euros de l’Ulster Bank.

Tout le monde recevra un minimum de 5 250 €, même s’il n’a jamais utilisé la facilité de compensation de son prêt. La banque affirme que seul un tiers de ses clients de compensation ont utilisé la fonction de compensation « dans une large mesure », quelle que soit la signification en euros et en centimes.

Le paiement moyen au titre du plan de bonne volonté s’élèvera à 12 650 €, indique l’Ulster Bank, les paiements devant être effectués en janvier. Pour les 10 pour cent de ces comptes qui sont en retard, le paiement de la survaleur sera déduit des éventuels arriérés plutôt que versé au titulaire du compte – du moins si ces arriérés sont supérieurs à 1 000 €.

Même si les titulaires de comptes ayant des arriérés inférieurs à 1 000 € reçoivent un chèque, ils ne devraient pas commettre l’erreur de croire que ces arriérés ont été effacés. Ce n’est pas le cas et les gens auront toujours l’obligation de les rembourser.

Pourquoi doubler votre épargne espérée ? Il s’agit de tenir compte de circonstances inattendues plus tard dans la durée d’un prêt, comme l’utilisation d’un héritage ou d’une somme de licenciement pour rembourser une partie du prêt, explique la banque.

Ce qui nous amène à l’épineuse question de la fiscalité.

[ Ulster Bank down to final €200m of deposits ]

La banque est très claire : elle ne donne pas de conseils fiscaux et il serait inapproprié de sa part de le faire dans ce cas. Tout ce qu’il dit à ce sujet, c’est qu’il vous recommande de discuter de la question avec un conseiller fiscal, ce qui n’est pas particulièrement utile pour la majorité des clients de prêts hypothécaires compensés qui sont probablement des travailleurs PAYE et n’ont pas accès à un tel conseiller car ils ne l’auraient pas fait. tout besoin général d’en avoir un.

J’ai contacté les Revenue Commissioners, qui sont normalement utiles pour guider les gens sur ce type de paiements. Cependant, ils me disent qu’ils sont aussi dans le flou que vous.

« Afin de déterminer le traitement fiscal correct applicable dans toute circonstance où une indemnisation est versée à un particulier, chaque règlement doit être analysé en fonction de ses propres faits », m’ont-ils dit, à juste titre. « Premièrement, la nature du paiement de l’indemnisation elle-même devrait être déterminée pour établir s’il s’agit d’un revenu ou d’un capital. Les principes généraux établis par la législation, la jurisprudence et les orientations fiscales devraient alors être appliqués à chaque cas sur la base de cette analyse.

Mais surtout, ils affirment qu’ils ne peuvent pas donner de conseils supplémentaires car ils ne connaissent tout simplement pas la structure de ce projet… parce que l’Ulster Bank ne les a pas contactés pour régler le problème.

“Revenu est au courant des rapports des médias concernant les paiements auxquels vous faites référence dans votre e-mail et examinera les implications fiscales de ceux-ci, le cas échéant, une fois que tous les détails de ces paiements seront connus”, m’a dit le Revenu. “Si nécessaire, les directives existantes seront mises à jour en temps utile.”

De toute évidence, si le ministère des Finances ne connaît pas les termes et conditions du projet, il ne pourra guère aller plus loin.

Le problème ici, bien sûr, est que si le ministère des Finances ne peut pas dire avec conviction quelle est la situation fiscale ici, je ne suis pas sûr que les conseillers fiscaux que vous paierez seront certainement en mesure de vous conseiller. Certes, les 250 € que la banque propose pour des conseils financiers – qui, selon elle, sont des conseils sur ce qu’il faut faire de votre prêt hypothécaire une fois que vous perdrez la facilité de compensation au plus tard en mai prochain – ne seront pas trop étendus à cet égard.

[ Q&A: What will happen to my mortgage since Ulster Bank left the Irish market? ]

Pour ce que ça vaut, des sources du secteur me disent qu’il est très peu probable que cet argent soit imposable, à moins que votre situation fiscale personnelle ne sorte tout à fait de l’ordinaire. C’est le mieux que je puisse offrir, même si je suis conscient que cela reste loin d’être une assurance absolue.

L’autre chose à noter est que la banque déclare que, lorsqu’elle vendra votre prêt, ce sera sur la base que le taux de suivi reste en place et que la fonction de paiement et de retirage reste en place sous un nouveau propriétaire. Ce dernier élément peut suggérer que les prêts ne seront pas vendus à l’une des autres banques.

Veuillez envoyer vos questions à Dominic Coyle, Q&A, The Irish Times, 24-28 Tara Street Dublin 2, ou par e-mail à [email protected]. Cette chronique est un service aux lecteurs et n’est pas destinée à remplacer les conseils d’un professionnel.