2024-04-22 12:20:19
À l’extérieur de Morgan Hill, dans le sud du comté de Santa Clara, un verger pourrait être rasé pour 320 maisons unifamiliales. Dans un pâturage à la limite nord de Benicia, les vaches pourraient céder la place à 1 080 maisons. Sur une route calme à deux voies bordée d’arbres traversant la région viticole du comté de Sonoma, il pourrait bientôt y avoir du trafic provenant de 514 maisons.
Dans un modèle de développement qui rappelle les années 1960, les constructeurs proposent ces maisons – et des milliers d’autres – sur des terres agricoles et des collines herbeuses à la périphérie de la Bay Area.
Et en raison de la loi nationale sur le logement, les gouvernements locaux et les groupes environnementaux concernés pourraient se trouver impuissants à les arrêter.
CONNEXES : Le remède du constructeur était censé « Manhattaniser » la Bay Area. Alors, où sont toutes les maisons ?
La densité et le remplissage ont été les idéaux de développement des défenseurs du logement en Californie ces dernières années, alors que l’État commence enfin à progresser dans la construction de davantage de logements dans un contexte de grave pénurie. Mais récemment, l’un des outils de la loi nationale sur le logement qui a suscité le plus d’enthousiasme parmi les YIMBY pour son pouvoir de construire de nouveaux logements à haute densité dans des zones qui le rejetaient auparavant, pourrait également conduire à l’inverse : l’étalement urbain.
“Ce n’est certainement pas ce que les défenseurs du logement pensaient”, a déclaré Jordan Grimes, qui travaille sur la politique de logement durable à la Greenbelt Alliance, une organisation à but non lucratif axée sur le climat.
Les promoteurs proposant ces nouveaux lotissements massifs en bordure de la Bay Area jouent une carte qui ne leur était pas accessible auparavant : le « remède du constructeur », une pénalité imposée aux villes et aux comtés qui ne font pas leur part pour construire de nouveaux logements. Il permet aux promoteurs de contourner le zonage local, à condition que 20 % des logements soient considérés comme abordables.
La loi californienne exige que les villes et les comtés élaborent tous les huit ans des plans sur la manière dont ils compteront répondre à la croissance résidentielle prévue pour leur région. D’ici 2031, la Bay Area devrait construire 440 000 nouveaux logements pour compenser une pénurie qui dure depuis des années, ce qui a conduit à des loyers et des prix de l’immobilier parmi les plus élevés du pays et à des milliers de personnes vivant dans la rue.
Les villes et comtés de la Bay Area étaient censés soumettre leurs derniers plans à l’État en janvier 2023, mais beaucoup ont dépassé le délai. Désormais, ils devront faire face aux conséquences : les promoteurs peuvent proposer presque tous les projets qu’ils souhaitent, y compris des lotissements majeurs sur des terres de comté non constituées en société qui ne disposent pas toujours de l’infrastructure nécessaire pour soutenir une nouvelle croissance.
“Ce n’est pas le type de logement auquel le remède du constructeur était destiné, ni que nous devrions encourager”, a déclaré Grimes. « Si les comtés et les villes avaient soumis des plans conformes, nous ne serions pas dans le bateau dans lequel nous nous trouvons actuellement. »
Maisons dans les collines
En longeant Pierce Road dans les collines au-dessus de Saratoga, il y a un moment où les maisons cèdent la place à la forêt. La route se rétrécit. Continuez à grimper et vous arriverez finalement au Mountain Winery, une salle de concert populaire dotée d’un amphithéâtre de 2 500 places et d’une vue imprenable sur la baie sud.
Plus tôt cette année, les propriétaires a soumis une demande de réparation du constructeur avec des projets d’agrandissement du site, en ajoutant des centaines de maisons et un hôtel.
Il existe de nombreuses raisons pour lesquelles les opposants n’aiment pas le projet, et Alice Kaufman, directrice politique de Green Foothills, une organisation à but non lucratif de préservation des espaces ouverts, peut en nommer quelques-unes. Le flanc de la colline présente un risque majeur d’incendie de forêt : en cas d’évacuation, la route pourrait être trop petite pour accueillir le trafic. Les compagnies d’assurance qui fuient la Californie couvriraient-elles les maisons ici, se demande-t-elle ? De plus, le projet pourrait créer un précédent pour le développement futur de ces contreforts.
“Nous savons que l’État a pour objectif de vouloir plus de logements, mais il a également pour objectif de protéger davantage d’espaces ouverts”, a déclaré Kaufman.
Alice Kaufman, directrice politique de l’association environnementale à but non lucratif Green Foothills, s’inquiète des projets de « remèdes des constructeurs » qui menacent les terres agricoles et les collines de la région de la Baie, comme celui proposé à Mountain Winery dans le comté non constitué en société de Santa Clara, près de Saratoga, en Californie, le vendredi 19 avril 2024. (Karl Mondon/Groupe de nouvelles de la région de la Baie)
Lors d’une récente journée ensoleillée depuis le sommet de Mountain Winery, Kaufman a observé le développement tentaculaire en contrebas qui a défini une grande partie de la croissance de la Bay Area.
« Nous avons réalisé les erreurs que nous avons commises au cours des décennies passées », a-t-elle déclaré. “C’est coûteux de construire de cette façon.”
En 2020, Saratoga a décidé de ne pas annexer la propriété aux limites de la ville. Cette décision aurait ouvert la voie au propriétaire de Mountain Winery, Bill Hirschman, pour construire le type de projet à plus forte densité que les comtés ont tendance à rejeter et à encourager dans les villes, afin que de nouveaux logements soient construits à proximité des routes, des écoles et des emplois existants.
Mais les villes de la Bay Area ont largement résisté à la construction de nouveaux logements.
“Le scénario par défaut en Californie depuis des décennies a été de construire des logements sur des terres agricoles ou en périphérie, parce que les villes ne vous permettent pas de les construire à l’intérieur de leurs frontières”, a déclaré Matthew Lewis, directeur des communications de California YIMBY, une organisation pro- groupe d’habitation.
Aujourd’hui, plutôt que de pouvoir planifier l’emplacement des nouvelles maisons, le remède du constructeur consiste à forcer un nouveau développement aléatoire, a-t-il déclaré.
« Cela fournit les logements dont la région a besoin, mais cela ne donne pas aux villes la capacité de faire le genre de planification qu’elles devraient faire », a déclaré Lewis. Cela pourrait impliquer de rezonage des zones proches des transports en commun pour accueillir davantage de logements, sans étendre davantage les limites de la ville.
Alice Kaufman, directrice politique de l’association environnementale à but non lucratif Green Foothills, prend une photo près de Saratoga, en Californie, le vendredi 19 avril 2024. Kaufman s’inquiète des projets de « remèdes des constructeurs » qui menacent les terres agricoles et les collines de la région de la Baie, comme celui proposé à Mountain Winery. dans le comté non constitué en société de Santa Clara. (Karl Mondon/Groupe de nouvelles de la région de la Baie)
Malgré les réticences des écologistes et de certains défenseurs du logement, les promoteurs proposant de tels lotissements rejettent l’étiquette d’« étalement urbain ».
Robin Baral, avocat spécialisé dans l’aménagement du territoire chez Hanson Bridgett, travaille sur plusieurs projets dans le comté de Santa Clara.
EN RELATION : Cette carte révèle où des projets de « remède pour les constructeurs » de grande taille pourraient arriver
« Ce sont des endroits adjacents aux limites des villes, où les villes proposent l’annexion depuis des décennies – mais pour des raisons politiques ou autres, ces annexions n’ont jamais eu lieu », a déclaré Baral. «Ils sont planifiés de manière responsable.»
La société d’investissement immobilier Mana Investments est à l’origine du projet de lotissement à Andy’s Orchard, près de Morgan Hill.
«Nous aurions pu construire 1 500 maisons, mais nous n’en construisons que 374 parce que nous essayons de les intégrer au tissu social du quartier», a déclaré Orville Power, associé directeur de Mana. “Si nous vivions là-bas, c’est ce que nous voudrions voir.”
Ciro Casa, un ouvrier agricole chez Andy’s Orchard, des friandises à la nectarine et aux pruneaux à Morgan Hill, en Californie, le mercredi 26 février 2020. (Karl Mondon/Bay Area News Group)
Bien que le projet puisse sembler ne pas s’intégrer dans le cadre des fermes voisines pour le moment, la ville de Morgan Hill a déjà approuvé des centaines de maisons à proximité – les constructeurs nationaux Toll Brothers et Tramell Crow contrôlent deux des lots adjacents, et Live Oak. Le lycée est situé juste en face.
« Ce n’est pas qu’il n’y aura jamais de logements ici », a déclaré Power. “C’est juste une question de temps.”
Les gouvernements locaux peuvent arrêter les projets de construction qui se trouvent véritablement au milieu de nulle part – la disposition ne s’applique pas aux logements qui seraient situés sur des terres agricoles ou des espaces ouverts, qui sont également entourés des deux côtés par des terres agricoles, ou s’il y a service d’eau ou d’égouts inadéquat pour le projet.
CONNEXES : Une riche ville de la péninsule traîne les pieds dans la construction de logements, selon l’État. Aujourd’hui, elle fait face à des conséquences.
]Reste à savoir si ces projets avanceront réellement. Bien que le remède du constructeur vise à empêcher les villes et les comtés de refuser de tels projets en fonction de leur zonage local, les juridictions retardent toujours les projets dans le cadre de longues études environnementales et, parfois, des litiges, ce qui amène certains à douter de l’efficacité de cette disposition dans la création de nouveaux logements.
Que ce soit par le biais de solutions de construction ou de leur propre processus de planification, dit Power, les comtés et les villes devront trouver un moyen de construire les logements dont l’État déclare avoir besoin.
“Le comté de Santa Clara a traditionnellement été créé uniquement pour approuver les petits lotissements – maintenant, l’État affirme qu’il doit construire 3 200 maisons”, a déclaré Power. “Ils ne peuvent pas tous les mettre à San Jose – ils doivent être répartis dans tout le comté.”
#remède #constructeur #entraîne #davantage #détalement #urbain
1713787143
