Des dizaines de milliers de locataires dans la région d’Austin pourraient avoir vu leurs loyers fixés par leurs propriétaires accusé d’utiliser un logiciel pour déterminer illégalement les prix, selon un procès du ministère de la Justice et une analyse de données réalisée par KUT.
L’été dernier, le ministère de la Justice (DOJ) a poursuivi la société de logiciels RealPage, basée au Texas, l’accusant d’avoir violé les lois antitrust. Le gouvernement prétend que RealPage dispose d’un logiciel qui utilise les données de millions de propriétaires d’appartements pour recommander les prix de loyer quotidiens que les gestionnaires devraient facturer.
Les administrateurs ont déclaré aux avocats fédéraux qu’il était souvent difficile d’ignorer les recommandations en matière de logiciels et de baisser les prix. L’un des propriétaires cités dans le procès a déclaré que les loyers avaient commencé à augmenter dans la semaine suivant l’utilisation du logiciel et avaient augmenté les loyers de 25 % en 11 mois.
Les locataires finissent par payer des loyers plus élevés qu’ils ne le feraient autrement, affirme le gouvernement. RealPage a nié ces allégations et argumenter, à la placeque son logiciel rationalise le processus de gestion des logements locatifs.
La semaine dernière, le ministère de la Justice a modifié ses arguments juridiques pour inclure six propriétaires et sociétés de gestion qui, selon les avocats fédéraux, ont porté préjudice aux locataires en partageant des données privées et en s’accordant sur la fixation des prix. À Austin, ces sociétés possèdent une part importante des logements locatifs.
Les entreprises comprennent Greystar Real Estate Partners LLC ; LivCor LLC de Blackstone ; Fiducie immobilière de Camden ; Cushman & Wakefield Inc et Pinnacle Property Management Services LLC ; Willow Bridge Property Company LLC ; et Cortland Management LLC.
Par courrier électronique, Greystar et Cushman & Wakefield ont nié toute implication dans la fixation des prix.
“Nous sommes déçus que le DOJ nous ait ajoutés, ainsi que d’autres opérateurs, à son procès contre RealPage”, a déclaré un porte-parole de Greystar. “Greystar ne s’est à aucun moment livré à des pratiques anticoncurrentielles.”
Selon une analyse du KUT, Greystar et d’autres possèdent et gèrent au moins 52 715 logements locatifs dans la région métropolitaine d’Austin. Cela représente environ 13 % de tous les logements multifamiliaux et 5 % de tous les logements de la région.
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Il s’agit du pourcentage le plus élevé parmi les autres métropoles du pays.
Les spécialistes du marché du logement et de l’immobilier affirment qu’Austin est en tête du peloton des maisons appartenant à des entreprises qui auraient utilisé un logiciel de tarification en raison du modèle de construction de la ville.
Alors que la population d’Austin a grimpé en flèche au cours des deux dernières décennies, la construction d’appartements a également augmenté. Historiquement, les réglementations d’aménagement du territoire de la ville ont rendu difficile la construction d’habitations autres que des maisons unifamiliales ou de grands immeubles d’habitation.
Dans le même temps, il est de plus en plus courant que des sociétés financées par des capitaux privés, comme Greystar, possèdent de grands complexes, selon une analyse de Propublica 2022. Ces entreprises, qui possèdent généralement des milliers d’appartements, pourraient être plus enclines à utiliser le type de logiciel sur lequel le gouvernement fédéral étudie actuellement.
“Austin s’est développée si rapidement et si récemment qu’une grande partie du parc locatif dont nous disposons actuellement a été construite au cours des 20 à 25 dernières années sous la forme de ces énormes développements”, a déclaré Jake Wegmann, professeur d’immobilier à l’UT Austin. . “Je suppose qu’un outil comme RealPage vaut davantage la peine d’être utilisé si vous opérez à grande échelle.”
Le gouvernement fédéral demande à un juge d’interdire à RealPage et aux sociétés impliquées dans la poursuite de se livrer à des comportements anticoncurrentiels, notamment en utilisant des logiciels qui, selon eux, ont été conçus pour se livrer à des pratiques de fixation des prix.
Dans un aperçu de ce que pourrait être une décision, le ministère de la Justice a annoncé la semaine dernière qu’il avait entamé le processus visant à parvenir à un accord avec Cortland, propriétaire d’environ 2 000 appartements dans la région métropolitaine d’Austin. Si un juge approuve l’accord, il sera interdit à Cortland d’utiliser les données d’autres propriétaires pour développer des modèles de tarification ou d’utiliser des programmes informatiques faisant de même sans qu’une personne extérieure à l’entreprise ne supervise leur utilisation.
Les experts interrogés par KUT ont déclaré que les prix de location pourraient baisser si les entreprises étaient interdites d’utiliser ce type de logiciel. Les loyers à Austin baissent depuis près de deux ans, contrairement à la tendance nationale. Cette baisse est due en partie au boom de la construction.
Au cours de la dernière année, les membres du conseil municipal ont tenté de contribuer à cet essor en permettant aux propriétaires de construire davantage dans les quartiers unifamiliaux.
Awais Azhar, directeur exécutif de l’association à but non lucratif HousingWorks Austin, a déclaré que la prétendue fixation des prix allait à l’encontre de l’objectif de baisse des prix en construisant davantage de logements. (Azhar lui-même vit dans un complexe appartenant à l’une des sociétés accusées de fixation des prix.)
“Comment pouvons-nous garantir que ces efforts ne soient pas compromis par (…) l’absence d’un marché libre sur lequel rivaliser ?” dit-il.
Comment nous avons obtenu les données utilisées dans cette histoire
La journaliste du KUT, Audrey McGlinchy, a visité le site Web de chaque propriétaire pour trouver les complexes hôteliers qu’ils gèrent. J’ai utilisé Apartments.com pour trouver le nombre d’unités dans chaque complexe, les prix de location et l’année de construction.
McGlinchy a exclu les complexes abritant des personnes âgées et des étudiants et où chaque appartement est soumis à une restriction de revenu ; Les gestionnaires de ces immeubles doivent souvent fixer les loyers selon les normes fédérales ou facturer par pièce.
KUT n’a pas pu trouver d’appartements appartenant ou gérés par l’une des six sociétés impliquées dans le procès fédéral.
Le Fondation communautaire d’Austin soutient le KUT dans son reporting sur le logement. Les sponsors n’influencent pas les décisions éditoriales de KUT.
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