Les fonds immobiliers irlandais suspendent les retraits – The Irish Times

Alors que les marchés de l’immobilier commercial entrent dans une période d’incertitude, les investisseurs des fonds immobiliers irlandais se font dire qu’ils ne peuvent pas retirer leur argent. Les investisseurs d’un certain nombre de fonds gérés par New Ireland, Zurich Life et Irish Life se sont fait dire ces dernières semaines et ces derniers mois que s’ils veulent retirer leur argent, ils devront attendre.

La dernière fois que cela s’est produit, c’était au début de 2020, lorsqu’une augmentation des demandes de rachat a conduit les fonds immobiliers à stopper les sorties, un problème exacerbé par la pandémie de Covid-19, avant d’être résolu.

Cette fois, il semble que la hausse des taux d’intérêt au Royaume-Uni et en Europe, qui fait grimper les coûts de financement, ainsi que l’incertitude entourant les perspectives de l’immobilier commercial dans un monde de travail à distance, incitent les investisseurs à réfléchir à deux fois. Craignant des dépréciations dans la valorisation de ces fonds, les investisseurs ont cherché à récupérer leur argent. Cependant, les fonds ont depuis suspendu ces retraits.

Lorsque cela se produit, cela signifie que ceux qui cherchent à prendre leur argent sont alors placés dans une file d’attente. Le prix qu’ils recevront finalement pour leurs avoirs sera évalué à la fin de la période et non à la date à laquelle ils ont donné l’instruction de désinvestir.

Les défis du marché de l’immobilier commercial sont apparus à la fin de l’année dernière alors que les taux d’intérêt ont commencé à augmenter en Europe et au Royaume-Uni. Dans un contexte de taux d’intérêt plus élevés ainsi que d’inflation et d’incertitude économique, les investisseurs dans des fonds immobiliers britanniques ont décidé de retirer leur argent. L’augmentation du nombre de ceux qui demandent des rachats a cependant conduit à un gel des retraits par bon nombre des plus grands gestionnaires de fonds.

En janvier, le gestionnaire de fonds américain Blackrock a reporté les rachats de son BlackRock UK Property Fund de 4,1 milliards d’euros (3,5 milliards de livres sterling), tandis que M&G a annoncé qu’il reporterait également les rachats de son fonds de revenu immobilier sécurisé de 4,6 milliards de livres sterling, invoquant la nécessité de reconstituer des liquidités en vendant des biens. investissements de manière ordonnée.

Si vous investissez dans ce fonds, il peut y avoir des périodes prolongées pendant lesquelles vous n’avez pas accès à votre argent

— La vie zurichoise

Blackstone Property Partners, qui propose des investissements immobiliers aux investisseurs institutionnels, a déclaré fin janvier qu’il faisait face à des demandes de rachat égales à 7% de sa valeur nette d’inventaire de 69,2 milliards d’euros (73 milliards de dollars), soit environ 5 milliards de dollars. Par la suite, le Credit Suisse Real Estate Fund International, propriété de la Suisse, a déclaré en février que les investisseurs détenant 13,3% des parts du fonds avaient demandé à être remboursés.

La situation irlandaise

Il n’est pas surprenant que de nombreux fonds gérés en Irlande emboîtent le pas.

En novembre, la Nouvelle-Irlande a déclaré qu’elle n’accepterait pas d’investissements ou de retraits dans le fonds immobilier européen PBIS “jusqu’à nouvel ordre”. Le fonds paneuropéen investit principalement dans les villes « gagnantes » du nord de l’Europe et ses principaux avoirs comprennent Atlantic House à Londres, l’offre commerciale Duomo à Milan et le développement résidentiel Südkreuz à Berlin.

Dans une note fin janvier, Bank of Ireland Investment Markets a déclaré que le fonds commençait à voir “l’impact de la révision des prix sur les marchés immobiliers en raison de l’impact de la hausse des taux d’intérêt”. Le fonds est en baisse de 6% depuis le début de l’année jusqu’au 3 mars.

Le 20 février, Zurich Life a décidé de restreindre les rachats sur son Zurich Life Property Fund, ce qui signifie que les investisseurs ne peuvent pas retirer leur argent du fonds tant que la suspension n’est pas levée. De nouveaux investissements dans le fonds de 33 millions d’euros ne sont pas non plus autorisés, a déclaré un porte-parole. On ne sait pas combien de temps cela durera car il n’y a “pas de limite de temps spécifique pour cette suspension”, a-t-il déclaré.

Comme pour l’expérience britannique, Zurich a pris la décision en raison de l’augmentation des sorties du fonds.

Le fonds Zurich investit principalement dans un fonds immobilier commercial, qui investit dans des bureaux, des commerces de détail, des actifs industriels et à usage mixte en Irlande, en Grande-Bretagne et en Europe, bien que les investissements dans n’importe quelle partie du monde soient autorisés. Certaines de ses participations clés sont 40 Molesworth Street, Dublin 2, où les locataires comprennent le cabinet d’avocats DLA Piper ; Temple House à Blackrock, qui est louée à des sociétés dont Irish Life, et qui a été mise sur le marché pour environ 10 millions d’euros l’an dernier ; 67/68 Grafton Street, qui est loué à Hugo Boss ; ainsi qu’un certain nombre de grandes unités industrielles.

Le fonds a diminué de 8,6 % au cours de l’année jusqu’en mars 2023 et de 9,7 % au cours des trois années précédentes.

Plus récemment, Irish Life a introduit un délai de préavis de six mois pour les demandes de retrait de l’un de ses fonds, l’Irish Property Fund de 500 millions d’euros, dont les avoirs comprennent le centre commercial Pavilions à Swords, ainsi que le 70 St Stephens Green, un nouveau construit un immeuble de bureaux et 1 Harbourmaster Place, le siège de KPMG à l’IFSC. Son autre fonds, le Exempt Property Fund de 1,7 milliard d’euros, n’est pas impacté.

En vigueur depuis le 3 mars, un porte-parole a déclaré que la décision avait été prise “en raison de la récente augmentation du niveau des retraits des clients de ce fonds”.

L’introduction d’un délai de préavis signifie que le fonds aura le temps d’effectuer “toute vente de propriété nécessaire pour payer les retraits futurs”.

Le gestionnaire d’actifs indique que, à long terme, les perspectives de ses fonds immobiliers sont “favorables et inchangées”. “Nous continuons à considérer l’immobilier comme une partie importante des portefeuilles de retraite et d’investissement des gens”, a déclaré le gestionnaire de fonds.

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Tous les fonds immobiliers irlandais n’ont pas été impactés. Aviva, qui a fusionné l’année dernière ses deux fonds immobiliers dans l’Aviva Irish Commercial Property Fund, affirme qu’il n’a pas fermé le fonds aux retraits.

Le fonds est l’un des plus grands fonds immobiliers du marché irlandais avec environ 62 propriétés dans les secteurs de la vente au détail, des bureaux, de l’industrie et de l’alternative et une valeur totale du fonds de 585 millions d’euros.

Une porte-parole a déclaré que le solde de trésorerie du fonds restait solide – s’élevant à 16% le 3 mars 2023. Cela signifie que l’impact des demandes de rachat n’est pas aussi important.

Le fonds est cependant évalué sur une base de cession et ce depuis janvier 2020. Lorsqu’un fonds est basé sur une base d’acquisition, il se développe et acquiert généralement des actifs ; lorsqu’il s’agit d’une cession, cela est souvent dû à la sortie de liquidités du fonds.

Suspensions du fonds immobilier

Il n’est pas rare que les fonds immobiliers arrêtent l’accès aux retraits. Ils comportent généralement des avertissements, comme celui de Zurich Life : “Si vous investissez dans ce fonds, il peut y avoir des périodes prolongées pendant lesquelles vous n’avez pas accès à votre argent.”

“Cela signifie que vous pourriez attendre longtemps avant de pouvoir encaisser votre investissement”, déclare Zurich Life.

Cela est dû au coût élevé et au temps nécessaire à l’achat de propriétés ; si trop de personnes veulent récupérer leur argent en même temps, les fonds peuvent devoir liquider des actifs, ce qui peut prendre du temps. C’est pourquoi de nombreux fonds de ce type sont classés comme «à haut risque» et il convient d’être prudent avant d’investir, en particulier si la liquidité est une priorité.

Comme le dit Irish Life : “Le report des retraits ou des transferts est une caractéristique des fonds immobiliers”.

Les investisseurs retraités et disposant d’un fonds de retraite agréé (ARF) devraient certainement réfléchir à deux fois avant d’investir de l’argent dans un fonds immobilier. En effet, il y aura des périodes pendant lesquelles vous ne pourrez pas accéder à votre argent, ce qui peut être problématique si vous en dépendez pour un revenu.

De plus, les règles fiscales de l’ARF signifient que même si vous ne pouvez pas prélever de revenu sur votre fonds, vous serez quand même imposé sur celui-ci, comme si vous l’aviez prélevé.