En République tchèque, où vivre dans son propre appartement était l’une des priorités d’une grande partie de la population, le marché immobilier commence à prendre une nouvelle direction. Le logement locatif gagne du terrain grâce à l’intérêt des grands investisseurs. Selon l’analyse de Savills Rental Housing, la part des transactions sur le marché immobilier de la capitale, où les investisseurs institutionnels ont acheté des appartements en location, augmente considérablement.
Au premier semestre de cette année, il a atteint environ dix-huit pour cent. Les investisseurs ont acheté des appartements locatifs pour environ quatre milliards de couronnes.
“Il s’agit d’un nouveau segment de marché que les investisseurs n’ont découvert que récemment. Mais chaque nouveau projet dans cette direction montre désormais un intérêt très décent de la part des clients. Cette tendance est due à un changement dans les préférences de la population et à l’indisponibilité de ses propres logements dans les plus grandes villes”, explique Petr Dufek, économiste en chef du Creditas.
La durée moyenne de vie des locataires dans un logement locatif a augmenté ces dernières années. Cette tendance fait suite à une hausse à long terme des prix de l’immobilier, en raison de laquelle de nombreux acheteurs potentiels reportent l’achat de leur propre bien immobilier.
Selon Fraser Watson, directeur des investissements de Savills, la croissance de l’investissement locatif a également été alimentée par une période de financement hypothécaire coûteux, qui a temporairement exclu du marché de nombreux acheteurs individuels.
Les grands acteurs avaient un avantage sur le marché
“Les acheteurs ordinaires ont disparu du marché en raison des prêts hypothécaires coûteux et des blocs entiers ont commencé à être vendus à des investisseurs institutionnels. Les deux dernières années ont été en quelque sorte un catalyseur de changement pour les promoteurs. Même si la vente de l’ensemble du bâtiment peut entraîner une petite perte du revenu total provenant de la vente d’appartements individuels, cette option est plus facile et plus rentable pour les promoteurs”, a-t-il expliqué.
Selon Leoš Anderle, directeur exécutif du groupe Sekyra, la « remise » pour l’achat d’appartements en plus grand volume résulte des économies réalisées par le promoteur.
En raison des facteurs susmentionnés, les résultats du premier semestre de cette année dépassent les volumes de transactions réalisées individuellement au cours des quatre derniers. Même en 2021, par exemple, ces achats ne représentaient que 5 % du marché résidentiel. En 2022, ce chiffre n’était que de quatre pour cent. La première croissance significative n’a pu être observée que l’année dernière, lorsque les investissements dans les appartements locatifs représentaient 14 pour cent du marché résidentiel.
Les plus grosses affaires du marché des appartements en location au premier semestre 2024 :
Moulin de Vysočany
En juin dernier, trois cents appartements du projet Vysočanský mlýn de Metrostav Development ont été achetés par le fonds résidentiel Mint. Grâce à cette transaction, le fonds a acquis environ la moitié de l’ensemble du site de l’usine de Vysočanské dans son portefeuille. Dès 2023, Mint a acheté à Finep environ 170 unités à cet endroit pour un milliard de couronnes.
Le projet sera achevé fin 2026. Les premiers locataires pourraient emménager dès 2027.
Le montant de la transaction n’a pas été divulgué. Toutefois, selon les conclusions de HN, le fonds a déboursé environ 1,4 milliard de couronnes pour l’immobilier.
Nouvelle Electra
En juin de cette année, le groupe immobilier AFI Europe a conclu un accord avec la société de développement Finep, selon lequel la société lui construira plus de 300 logements dans le cadre du projet Nová Elektra à Prague 9.
La valeur de la coopération entre les deux sociétés se situe entre deux et trois milliards de couronnes.
Résidence U Sarka
En février de cette année, la plateforme XPlace exploitée par l’archidiocèse de Prague a conclu un accord avec la société de développement Finep. Elle a acheté 57 appartements en location dans le projet U Šárky à Prague 6.
La valeur de la transaction s’élevait à des centaines de millions de couronnes.
Waltrovka
Au premier trimestre de cette année, Penta Real Estate a également vendu 54 appartements en location à l’archidiocèse de Prague.
Les appartements sont construits à proximité du parc naturel de Vidoule et du nouveau quartier urbain Waltrovka. La plateforme XPlace, propriété de l’Église catholique romaine, a également conclu un partenariat mutuel avec Penta dans le domaine du logement locatif.
Le prix de la transaction n’a pas été dévoilé.
Milovice
Cette année, l’archidiocèse de Prague a également réalisé sa première transaction en dehors de la capitale via la plateforme XPlace. Ils ont acheté près de quarante appartements dans deux maisons à Milovice, en Bohême centrale.
Selon les experts en la matière, le segment des appartements locatifs, qui continuera à être largement repris par les investisseurs institutionnels, continuera à se renforcer dans les années à venir.
« Le logement locatif présente un potentiel de croissance encore important, soutenu par les conditions du marché du logement en propriété. Le logement locatif en tant que produit est donc de plus en plus populaire auprès des investisseurs, c’est pourquoi nous nous attendons à un niveau d’activité sain dans ce secteur. l’année prochaine également”, ajoute l’analyste d’investissement chez Savills Vojtěch Wolf.
Les développeurs continueront à construire
L’appétit des promoteurs pour construire ce type de projets est également confirmé par Petr Dufek, économiste en chef du Creditas.
« Vous pouvez voir comment les promoteurs annoncent de nouveaux projets destinés spécifiquement au logement locatif, ou comment ils annoncent l’intérêt des investisseurs pour l’achat de portefeuilles entiers d’appartements. Il s’agit d’un segment d’investissement à long terme avec des rendements stables dans le temps, donc je ne vois aucune raison pour cela. il ne devrait pas continuer à s’étendre », a-t-il déclaré.
Selon Erik Janovský, gestionnaire d’investissement du fonds résidentiel Mint, qui a réalisé plusieurs transactions plus importantes sur le marché ces dernières années, Prague et Brno resteront les principaux centres d’activité. Le fonds prévoit d’investir dans ces sites au cours des deux prochaines années.
“Je m’attends certainement à une poursuite d’une forte activité de notre part et de celle des autres investisseurs institutionnels. La demande de logements locatifs est insatiable dans les grandes villes, nous le savons et les promoteurs le savent aussi”, a-t-il déclaré.
Cela se voit au nombre de quartiers individuels de Prague. Selon les données de Savills, plus de quatre mille appartements en location sont déjà entre les mains d’investisseurs institutionnels. Environ 1 000 autres appartements sont en construction et les promoteurs préparent plus de 3 000 appartements pour ces investisseurs.
Photo : Liste des actualités
Combien d’appartements en location sont détenus par des investisseurs institutionnels sur le marché de Prague.
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