Les impacts fiscaux de vendre ou de louer sa maison en résidence privée pour aînés

Un lecteur me demande : « J’aimerais savoir s’il est préférable de vendre ou de louer sa maison au moment d’entrer en résidence privée pour aînés (RPA). Pour vous mettre en contexte, je suis la seule propriétaire de ma maison, j’ai un conjoint qui n’a pas d’enfants, j’ai moi-même deux enfants (40 et 30 ans) et mon testament stipule que mes enfants auront la maison en parts égales. Quels seront les impacts fiscaux de ma décision, pour moi, mais aussi pour mes enfants ? »

Comme pour toutes les questions touchant à la fiscalité, la réponse demeure « ça dépend ». Pour le bien de l’article, nous nous en tiendrons aux bases, en assumant que la maison est payée. Ludovick Nadeau, fiscaliste chez Gestion fiscale de l’Estrie, nous a aidés à répondre à la question.

1) La vente immédiate

D’abord, puisqu’il s’agit d’une résidence principale, la vente n’engendrera pas d’impôt sur le gain en capital. Évidemment, les enfants n’hériteront plus de la maison, puisqu’elle aura été vendue. Par contre, si vous souhaitez donner aux enfants le montant du gain à la suite de la vente, le don ne sera pas imposable.

Si l’un des deux enfants souhaite prendre possession de la maison, vous pourriez lui faire un don de l’équivalent de sa part et la somme pourrait être appliquée sur l’achat comme mise de fonds. Il y a aussi l’option de remettre la maison en héritage aux enfants de votre vivant. C’est à discuter avec un notaire.

2) La location

Il est certain que les revenus qu’engendrerait la location de la maison permettraient de payer une partie de la RPA. Les RPA peuvent être très dispendieuses, donc tout dépend de l’argent que nous avons mis de côté. Par contre, la maison deviendra un bien locatif et ne sera plus considérée comme une résidence principale à partir de ce moment. Il faut donc savoir que les profits de cette location seront ajoutés à vos revenus personnels et auront un impact sur l’ensemble des calculs de vos déclarations (revenu imposable, revenu servant à calculer l’admissibilité à certains crédits, etc.).

De plus, les enfants, qui hériteront de la maison au moment de votre décès, recevront leur héritage en « valeur ». Si l’un des deux décide de prendre possession de la maison, il devra l’acheter à la succession (en payant la part de l’autre héritier). Par exemple, disons que votre fils s’appelle Mathieu et votre fille Julie, et la valeur marchande de la maison est de 100 000 $. Mathieu et Julie héritent donc de 50 000 $ chacun, et cette somme ne sera pas imposable si l’immeuble n’a pas été en location. Si Mathieu veut acheter la maison, la somme de 50 000 $ qui lui revient sera appliquée à l’achat de la propriété. Il devra donc débourser de sa poche ou refinancer la maison pour le montant à payer (50 000 $).

L’acquéreur de la maison en location, que ce soit les héritiers ou un tiers, deviendra propriétaire d’une propriété locative et la fiscalité s’appliquera en tant que telle.

CONSEILS

• Il faut calculer si nous avons assez d’argent mis de côté pour notre retraite.
• Louer une maison peut amener son lot de stress, engendrer des dépenses qui n’étaient pas planifiées et va probablement augmenter le taux d’imposition. C’est un pensez-y-bien !
• Il est préférable de consulter votre fiscaliste pour une analyse complète de la situation, puisque chaque détail peut avoir un impact important sur les réponses à vos questions.