Les marchés immobiliers ne deviennent que lentement plus transparents

Les résultats du recensement 2022, une enquête auprès des ménages à l’échelle allemande sur la situation de vie en Allemagne, ont été récemment publiés. Celui-ci enregistre non seulement des données démographiques pour toutes les régions, mais également d’importants aspects économiques, sociaux et de logement : par exemple, nous savons désormais qu’il existe environ 20 millions de bâtiments avec des logements, pour un total de 43,1 millions de logements en Allemagne. Parmi eux, 13,5 millions de logements ne comportent qu’une seule pièce, 5,7 millions de logements ont été construits avant 1919 et 24,1 millions d’appartements sont encore chauffés au gaz. Des informations sur les prix sont également fournies : 16,3 millions de ménages paient moins de 8 euros par mètre carré de loyer par mois, et près de 2 millions de ménages paient même moins de 4 euros. Il n’y avait « que » 173 000 ménages qui payaient plus de 20 euros le mètre carré. Le recensement est une mine d’or pour les chercheurs, les conseillers politiques, les hommes politiques et les citoyens qui souhaitent se faire une idée de la situation du logement en Allemagne – en 2022.

Et cela met déjà en lumière un problème : les données du recensement ne sont pas mises à jour fréquemment, elles corrigent parfois massivement les suites des données du recensement précédent, et elles sont déjà obsolètes au moment de leur publication. Dans l’ensemble, le marché immobilier allemand est considéré comme nettement plus transparent qu’il y a 20 ans, mais comparé à de nombreux autres pays occidentaux et surtout à de nombreux marchés de capitaux, il est considéré comme relativement opaque. C’est un problème car les chercheurs ont besoin de données pour tester leurs théories. Sans données fiables, les résultats de la recherche ne sont souvent pas acceptés dans les revues scientifiques de grande qualité. Les jeunes chercheurs préfèrent alors se lancer dans les marchés pour lesquels il existe des données. C’est regrettable, car non seulement les marchés du logement, mais aussi ceux des commerces de détail et des bureaux revêtent une grande importance pour la société. L’immobilier façonne nos vies et nos portefeuilles. Il serait donc important que davantage de scientifiques se concentrent sur les questions immobilières. Voici un exemple : en Allemagne, les prix d’achat d’appartements sont enregistrés et traités par des commissions d’évaluation. Il existe des centaines de comités d’examen et la fourniture de données est très incohérente. Pour l’indice immobilier allemand (GREIX), les données de transactions de 19 villes et d’un district ont été enregistrées pour la première fois et combinées en indices à l’aide de modèles de prix hédoniques. C’est un progrès. Mais il existe au total 106 villes indépendantes et 294 districts. Il serait également intéressant de voir comment les prix y ont évolué.

De nombreux analystes se tournent alors vers l’offre de données, c’est-à-dire des données qui apparaissent dans les publicités sur Immoscout24 par exemple. Des indices déterminés de manière hédonique peuvent également être calculés à partir de cela, mais ils ne représentent que les souhaits du vendeur et non les prix réels. Nous savons donc désormais très précisément quels biens immobiliers sont proposés, mais nous ne savons pas comment les fournisseurs et les acheteurs sont parvenus à un accord. Il en va de même pour les marchés locatifs, les marchés du financement et l’activité de construction : nous disposons aujourd’hui de beaucoup plus d’informations qu’auparavant, mais ce n’est pas très souhaitable. Et la situation des données pour l’immobilier commercial est généralement encore pire que pour l’immobilier résidentiel.

Des données insuffisantes doivent donc laisser des lacunes dans la recherche, et ce qui n’a pas fait l’objet de recherches ne peut pas être enseigné et discuté en toute confiance au grand public. C’est pourquoi les questions de politique du logement sont parfois débattues pendant très longtemps et souvent sans consensus, car les gens tentent d’utiliser différents fragments de données pour remplir le tableau d’ensemble avec des éléments idéologiques. Un autre point ne fait qu’empirer les choses : en cas de manque de données, l’analyse économique ne peut que difficilement prévaloir sur le cadre juridique. Mais surtout à l’heure où le monde évolue un peu plus vite, nous avons également besoin de modifier le cadre, par exemple quels types de bâtiments peuvent être construits, quand et où ? Une loi sur la protection de l’environnement peut-elle être justifiée ? Quels sont les effets de la protection des monuments ? Comment fonctionne la régulation des loyers ?

En bref, nous avons besoin de meilleures données sur le marché immobilier, car ces données constituent un leurre pour les chercheurs, sans quoi certains des marchés socialement les plus importants d’une économie resteront insuffisamment pénétrés analytiquement.

Un avis : Le commentaire apparaît sous forme d’éditorial dans le numéro 11 (2024) de la revue WiSt.

Académie immobilière IREBS et Université de Ratisbonne.