Les prêts à loyer stabilisé de Signature Bank boudés par les soumissionnaires

Les enchères pour les 33 milliards de dollars de prêts immobiliers commerciaux de Signature Bank se sont clôturées jeudi dernier, et les gagnants pourraient être choisis dès aujourd’hui.

Mais les initiés affirment qu’une part étroitement surveillée de ce portefeuille – 15 milliards de dollars de prêts sur le marché de New York se détériorer les logements à loyer stabilisé – pourraient ne pas se vendre ce cycle.

Lorsque la Federal Deposit Insurance Corporation a lancé la vente en Septembre, il a divisé la dette de la banque en faillite en 14 pools. Les investisseurs pourraient soumissionner sur une participation minoritaire dans la dette, mais la FDIC conserverait une participation majoritaire. Son objectif était de protéger le logement abordable.

Trois des pools détenaient la dette immobilière commerciale de Signature : immeubles de bureaux et de commerces de détail, hôtels et immeubles d’appartements au taux du marché. Deux pools étaient ouverts uniquement aux soumissionnaires bancaires, et neuf contenaient le portefeuille de prêts à loyer stabilisé, selon une source.

La dette immobilière commerciale a suscité « un intérêt énorme », a déclaré Thomas Galli, associé chez Duane Morris qui représente certains soumissionnaires.

Des poids lourds institutionnels, dont Blackstone, KKR, TPG et Goldman Sachs, ont examiné les documents d’appel d’offres sur les prêts Signature, selon le Wall Street Journal. signalé.

Mais les neuf pools à loyer stabilisé ont été boudés par les soumissionnaires potentiels.

“Je suis choqué par le peu d’appels que j’ai reçus sur les pools à loyer réglementé”, a déclaré Galli, qui, il y a 15 ans, représentait des sociétés de capital-investissement lors d’offres sur les prêts détenus par la FDIC pendant la crise financière.

Lorsque la New York Community Bank a repris une grande partie de Signature après son effondrement, mais a refusé de reprendre ses prêts commerciaux, les observateurs du secteur ont qualifié cette dette de «déchet toxique», étant donné le camouflet et le valeurs en baisse d’immeubles à loyer stabilisé.

“La FDIC sait qu’ils sont braqués sur eux”,
Will Depoo, ANHD

Pourtant, les initiés s’attendaient à ce que les prêts soient disponibles à un rabais suffisant pour attirer les offres. La FDIC a maintenu une participation de 95 pour cent dans les pools à loyer stabilisé, en commercialisant seulement 5 pour cent auprès de parties privées, a déclaré Zachary Rothken, un avocat spécialisé dans la stabilisation des loyers.

Des sources affirment que la FDIC a organisé les pools de loyers stabilisés en fonction de la performance afin que les dettes les plus en difficulté puissent être actualisées de manière appropriée.

Mais une disposition régissant la vente pourrait avoir écarté les enchérisseurs potentiels. Les entreprises ayant « un quelconque intérêt » dans un emprunteur ou un actif lié à un pool de dettes n’ont pas le droit de soumissionner, a déclaré Galli. Une disposition similaire a été utilisée dans les ventes de prêts de la FDIC pendant la Grande Récession, a-t-il noté.

La FDIC a probablement mis en place un garde-fou pour empêcher les entreprises de jouer avec le processus d’appel d’offres pour payer des centimes par dollar pour des prêts sur leurs propres bâtiments, a déclaré l’avocat.

La FDIC n’a pas immédiatement répondu à une demande de commentaires.

Signature était le plus grand prêteur bancaire auprès des propriétaires new-yorkais à loyer stabilisé. Une pléthore de soumissionnaires potentiels peuvent avoir déjà emprunté auprès de Signature, s’être associés à une entreprise qui l’a fait, ou prêter à un emprunteur ou sur une propriété liée à une dette dans le pool. N’importe laquelle de ces transactions les disqualifierait.

“C’est sans doute la raison pour laquelle tant d’entités par ailleurs qualifiées ne se sont pas présentées pour soumissionner”, a déclaré Galli.

Moins de concurrence signifie généralement des offres plus faibles. Si la FDIC estime que l’offre la plus élevée n’est pas assez élevée ou n’aime pas le plan d’affaires d’un soumissionnaire, elle peut annuler l’appel d’offres et le reprogrammer, a déclaré Galli.

Mais un retard pourrait entraver le double objectif de l’agence gouvernementale dans la vente.

En règle générale, le seul objectif de la FDIC est d’obtenir la meilleure valeur actuelle nette, c’est-à-dire l’offre la plus élevée. Mais cette vente est unique dans la mesure où la FDIC a également cité son «obligation légale» pour protéger les locataires aux revenus les plus modestes.

Les groupes de locataires ont fait pression pour une vente à un prêteur disposé à tenir les propriétaires responsables de l’entretien du bâtiment, a déclaré Will Depoo, organisateur principal de la campagne à l’Association à but non lucratif pour le développement des quartiers et du logement.

“La FDIC sait qu’ils sont sous les projecteurs”, a déclaré Depoo.

Jay Martin, du Programme d’amélioration du logement communautaire, a souligné qu’obliger les propriétaires à loyer stabilisé, qui fonctionnent avec des revenus plafonnés, à effectuer des réparations ne ferait que rendre plus difficile pour eux le paiement de leurs dettes.

La FDIC n’est pas configurée pour gérer les actifs. Plus longtemps elle conserve les prêts sur les immeubles à loyer stabilisé, plus ces propriétés risquent de se détériorer. Les valorisations ont déjà s’est effondré jusqu’à 40 pour cent, laissant certains propriétaires sous l’eau sur leurs prêts hypothécaires.

Laisser les bâtiments se dégrader va à l’encontre des obligations légales de la FDIC, et plus les propriétaires sont en retard dans leurs paiements, moins la FDIC récupèrera la dette.

Il est possible que tous les pools à loyer réglementé se vendent lors de ce cycle. Si un pool attire plusieurs soumissionnaires compétitifs, il leur sera demandé de présenter les meilleures offres finales et le plus offrant gagnera.

La date de clôture prévue par la FDIC pour tous les pools est le 21 décembre, ont indiqué des sources.