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Des cerisiers en fleurs bordent une rue résidentielle de Vancouver, le 4 avril 2023. Les modifications apportées aux règles hypothécaires par le BSIF permettront aux emprunteurs ayant des prêts hypothécaires non assurés de changer plus facilement de banque au moment du renouvellement et devraient motiver les banques à offrir des taux hypothécaires moins élevés. DARRYL DYCK/La Presse Canadienne
L’organisme de réglementation bancaire du Canada s’apprête à assouplir les règles hypothécaires pour les propriétaires qui changent de banque lorsqu’ils renouvellent leurs prêts.
Le Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF) n’exigera plus que les banques appliquent le test de résistance hypothécaire aux emprunteurs qui changent de prêteur s’ils renouvellent simplement leur prêt, a déclaré l’organisme de réglementation au Globe and Mail mercredi.
Ce changement permettra aux emprunteurs dont les prêts hypothécaires ne sont pas assurés de changer plus facilement de banque au moment du renouvellement. Il devrait également inciter les banques à offrir des taux hypothécaires moins élevés afin de conserver leurs emprunteurs actuels et d’attirer de nouveaux clients. Selon le BSIF, cette mesure devrait entrer en vigueur le 21 novembre et sera en vigueur au moment où le gouvernement fédéral assouplit d’autres politiques hypothécaires.
Il s’agit d’une victoire importante pour le secteur hypothécaire, qui réclamait cet allègement face à la hausse des taux d’intérêt. Combinés aux baisses de taux d’intérêt de la Banque du Canada, ces changements de politique devraient relancer le marché immobilier, qui est en berne.
Lorsque les emprunteurs contractent leur prêt hypothécaire initial, ils doivent réussir le test de résistance hypothécaire fédéral ou prouver qu’ils disposent de revenus suffisants pour couvrir leurs paiements hypothécaires à un taux d’intérêt supérieur de deux points de pourcentage à celui de leur contrat de prêt réel.
Lorsque la durée du prêt hypothécaire prend fin et qu’ils doivent renouveler leur prêt, les emprunteurs doivent à nouveau passer le test de résistance hypothécaire s’ils souhaitent changer de prêteur parce qu’ils sont nouveaux auprès de ce prêteur. Cette règle s’applique même si le renouvellement est un « changement direct », ce qui signifie que l’emprunteur conserve le même calendrier d’amortissement et n’allonge pas la durée de remboursement de son prêt hypothécaire ou n’augmente pas le montant de son prêt.
Mais comme les taux hypothécaires ont plus que doublé au cours des deux dernières années pour dépasser les 6 % à leur plus haut niveau, les emprunteurs ont dû prouver qu’ils pouvaient rembourser leur prêt avec un taux d’intérêt d’au moins 8 %. Il était donc beaucoup plus difficile pour les emprunteurs non assurés de réussir le test de résistance s’ils renouvelaient leur prêt auprès d’un autre prêteur.
« Il n’y a pas de souscription imprudente dans les transferts directs », a déclaré le surintendant du BSIF, Peter Routledge, lors d’une entrevue.
Actuellement, les propriétaires dont les prêts hypothécaires sont assurés sont exemptés du test de résistance hypothécaire lors des changements de prêt, car l’assureur protège la banque si le propriétaire ne paie pas son prêt hypothécaire. (Un emprunteur doit payer une assurance hypothécaire s’il a effectué un acompte inférieur à 20 % du prix d’achat de la propriété.) Mais jusqu’à présent, les emprunteurs dont les prêts hypothécaires ne sont pas assurés devaient toujours se requalifier s’ils changeaient de prêteur.
La différence entre les règles applicables aux emprunteurs assurés et non assurés est l’une des raisons pour lesquelles le BSIF a décidé d’apporter ce changement. « Si j’étais ce Canadien qui se présente avec une hypothèque non assurée, j’aurais l’impression qu’il s’agit d’un déséquilibre injuste », a déclaré M. Routledge.
« Notre mission consiste en partie à permettre aux banques et aux prêteurs de prendre des risques raisonnables. Et cette prise de risque raisonnable peut consister en partie à traiter un emprunteur non assuré au moment du renouvellement pour un changement direct de la même manière qu’un emprunteur assuré », a-t-il déclaré.
La décision du BSIF d’éliminer le test de résistance sur les transferts directs intervient alors que le gouvernement fédéral assouplit d’autres politiques hypothécaires. Les acheteurs seront bientôt autorisés à verser des mises de fonds plus petites sur les maisons valant plus d’un million de dollars, et les acheteurs d’une première maison seront autorisés à étaler leurs paiements hypothécaires sur 30 ans au lieu de 25 pour un prêt hypothécaire assuré.
M. Routledge a déclaré qu’il ne pensait pas que le dernier changement du BSIF aurait un effet sur le risque de crédit du marché hypothécaire ou sur le marché de l’habitation. Il a déclaré que l’organisme de réglementation dispose de données montrant que les propriétaires restent en grande majorité fidèles à leur prêteur lorsqu’ils renouvellent leur prêt hypothécaire, ce qui était également le cas avant l’entrée en vigueur du test de résistance hypothécaire en 2018 pour les prêts hypothécaires non assurés.
« Je ne pense pas que cela ait un effet perceptible dans un sens ou dans l’autre », a-t-il déclaré.
Le secteur hypothécaire a fait pression en faveur de ce changement et a déclaré qu’il s’agirait d’une victoire importante pour les Canadiens.
« Si ce changement est mis en œuvre, il permettra aux propriétaires d’obtenir le meilleur taux qui correspond à leurs besoins financiers sans obstacles inutiles, ce qui leur donnera plus de choix et de flexibilité », a déclaré Lauren van den Berg, directrice générale et présidente de Professionnels hypothécaires du Canada, qui représente 15 000 experts hypothécaires à travers le pays, y compris des courtiers, des agents, des prêteurs et des assureurs.
« Cela encourage également une concurrence saine entre les prêteurs, ce qui conduit à de meilleures options pour les emprunteurs », a-t-elle déclaré dans une déclaration envoyée par courrier électronique.
Keisha Johnson, une courtière en prêts hypothécaires chez RTS Mortgage Financial dans la région de Toronto, est du même avis et a déclaré que le changement permettrait aux emprunteurs de rechercher plus facilement de meilleurs taux ou conditions sans craindre de ne pas être admissibles, ce qui leur donnerait plus de pouvoir de négociation.
Le test de résistance comporte deux seuils : un taux minimum de qualification, ou MQR, fixé par le régulateur, et un taux d’intérêt supérieur de deux points de pourcentage à celui du contrat hypothécaire de l’emprunteur. Le prêteur doit utiliser le taux d’intérêt le plus élevé pour tester la résistance de l’emprunteur.
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