Les taux hypothécaires les plus élevés depuis 2008 La crise du logement refroidit les ventes

Au cours des deux dernières années, quiconque avait une maison à vendre pouvait obtenir pratiquement n’importe quel prix demandé. Bon ou mauvais état, dans les villes comme dans les banlieues, apparemment tout sur le marché avait une ligne d’acheteurs avides.

Maintenant, en l’espace de quelques semaines, les agents immobiliers sont partis de la gestion des guerres d’enchères à la surveillance des propriétés sans offreset des marchés autrefois chauds comme Austin, Texas, et BoiséIdaho, sont prêt pour de fortes baisses.

Le coupable est la hausse des taux hypothécaires, qui ont atteint leurs plus hauts niveaux depuis la crise du logement de 2008 en réponse aux récents efforts de la Réserve fédérale pour maîtriser l’inflation. La hausse des coûts d’emprunt, ajoutant des centaines de dollars par mois au versement hypothécaire typique et s’ajoutant à deux années d’augmentation des prix des maisons, a poussé les acheteurs de maisons désireux de dépasser leurs limites financières.

“Nous avons atteint le point où les gens ne peuvent tout simplement pas se permettre une maison”, a déclaré Glenn Kelman, directeur général de Redfin, une société de courtage immobilier nationale.

Plus que tout autre secteur de l’économie, le logement – ​​un achat qui, pour la plupart des acheteurs, nécessite de s’endetter énormément – ​​est particulièrement sensible aux taux d’intérêt. Cette sensibilité devient encore plus prononcée lorsque les maisons sont inabordables, comme elles le sont actuellement. En conséquence, les prix des maisons et les nouvelles constructions sont un élément central des efforts de la Réserve fédérale pour ralentir l’inflation rapide en augmentant les taux d’intérêt, ce que la banque centrale a fait à plusieurs reprises cette année. Mais les mesures de la Fed s’accompagnent d’un risque inhérent que l’économie ne sombre dans une récession si elles étouffent trop les achats de maisons et les activités de développement.

Bien que le logement ne représente pas une énorme quantité de production économique, il s’agit d’une industrie en plein essor qui a historiquement joué un rôle démesuré dans les ralentissements. Le secteur fonctionne à crédit et les achats de nouvelles maisons sont souvent suivis de nouveaux meubles, de nouveaux appareils électroménagers et de nouveaux appareils électroniques qui représentent des dépenses de consommation importantes.

“Nous avons besoin que le marché du logement se plie pour contenir l’inflation, mais nous ne voulons pas qu’il casse, car cela signifierait une récession”, a déclaré Mark Zandi, économiste en chef chez Moody’s Analytics.

Les prix des maisons sont toujours à niveaux d’enregistrement, et ils mettront probablement des mois ou plus à tomber – s’ils le font jamais. Mais cette mise en garde, que les agents immobiliers présentent souvent comme un bouclier, ne peut masquer le fait que la demande a considérablement diminué et que la direction du marché a changé.

Les ventes de maisons existantes ont chuté 3,4 % en mai à partir d’avril, selon la National Association of Realtors, et construction est également en baisse. Les constructeurs de maisons qui avaient analysé leur inventaire avec des loteries élaborées disent maintenant que leurs listes pandémiques se sont ratatinées au point qu’elles sont baisser les prix et des incitations adoucissantes – comme des mises à niveau moins chères des comptoirs et des salles de bain – pour amener les acheteurs à franchir la ligne.

“Il y avait cette croyance collective que le logement était invincible – qu’il était tellement sous-approvisionné et que la demande était si élevée que rien ne pouvait arrêter la croissance des prix”, a déclaré Ali Wolf, économiste en chef chez Zonda, une société de données et de conseil sur le logement. “Une augmentation très rapide des taux d’intérêt et des prix des maisons a prouvé que cette théorie était fausse.”

C’est un changement radical pour un marché qui s’est épanoui peu après le choc initial de la pandémie, qui s’est avéré pour beaucoup de gens le moment idéal pour acheter une maison. Les taux hypothécaires les plus bas ont réduit les coûts d’emprunt, tandis que le passage aux bureaux à domicile et aux réunions Zoom a ouvert de nouvelles étendues du pays aux acheteurs qui avaient du mal à pénétrer le marché à proximité des emplois vers lesquels ils se rendaient autrefois.

Cela a fait exploser les prix dans des banlieues éloignées et des endroits autrefois abordables comme Spokane, Washington, où un écrasement d’acheteurs de maisons neuves a décampé des villes chères de la côte ouest. Les gens sont devenus si disposés à parcourir de longues distances pour acheter une maison que “les lois normales de l’offre et de la demande ne s’appliquaient pas”, a déclaré M. Kelman.

Après deux ans d’augmentation rapide des prix, cependant, les endroits qui semblaient autrefois bon marché ne le sont plus. Les valeurs de la maison ont augmenté d’environ 40 pour cent au cours des deux dernières années, selon Zillow, obligeant les acheteurs à augmenter de plus en plus leurs prix, même s’ils manquent de géographie.

Ajoutez maintenant les taux hypothécaires, qui ont presque doublé cette année. Et l’inflation, qui ronge l’épargne de certaines familles en augmentant les dépenses des ménages. Et un marché boursier bancal, qui a réduit la valeur de portefeuilles que de nombreux acheteurs avaient l’intention d’exploiter pour un acompte.

Larisa Kiryukhin et sa famille ont depuis longtemps été chassées de la baie de San Francisco, où elles vivaient depuis des décennies. Mme Kiryukhin, 44 ans, est une assistante médicale qui était liée à son hôpital, mais la pandémie a donné à son mari, qui travaille dans les technologies de l’information, la flexibilité de déménager dans une ville plus abordable. Alors Mme Kiryukhin a changé d’emploi, et cette année, le couple et leurs deux enfants ont déménagé à Tampa, en Floride, dans l’espoir d’acheter une maison.

En avril, la famille a conclu un contrat pour une maison de 425 000 $ et a proposé un taux d’intérêt de 4 %. Ensuite, la date de clôture a été prolongée car le vendeur voulait du temps pour trouver une nouvelle maison. Ensuite, les taux d’intérêt ont bondi, ajoutant environ 700 $ au paiement mensuel, et la famille s’est retirée.

« J’ai déménagé ici juste pour acheter une maison, et c’est parti : les prix sont devenus si élevés que nous ne pouvons pas nous le permettre », a déclaré Mme Kiryukhin.

L’acheteur typique d’une maison gagne environ 70 000 $ par an, selon Moody’s Analytics. Une augmentation de 600 $ par mois des coûts de logement – à peu près combien la hausse des taux d’intérêt a ajouté au paiement hypothécaire typique – est plus que ce que la plupart des gens peuvent supporter.

Steve Silbar, agent immobilier à Spokane, Washington, a déclaré avoir constaté une forte détérioration de l’intérêt des acheteurs à la recherche de maisons de moins de 500 000 dollars. Ces acheteurs ont généralement moins de liquidités, donc la hausse des taux hypothécaires “les a éloignés du marché”, a-t-il déclaré.

Heather Renz et son mari, clients de M. Silbar, s’apprêtaient à acheter une maison pour 360 000 $. Mme Renz est la soignante de sa mère. Pour avoir droit à un prêt hypothécaire, son mari, qui travaille comme technicien dans une entreprise aérospatiale, allait retirer de l’argent de son compte de retraite et renforcer leur mise de fonds. Mais les récentes baisses du marché boursier ont poussé le montant qu’il pouvait retirer en dessous de ce dont ils avaient besoin pour se qualifier.

“Nous étions aux trois quarts du processus”, a déclaré Mme Renz.

Le taux d’intérêt sur un prêt hypothécaire à taux fixe de 30 ans est passé de 3,22 % à 5,81 % la première semaine de janvier, selon le géant du crédit hypothécaire. Freddie Mac. Une partie de cet ajustement anticipait les hausses futures des taux d’intérêt de la Fed. Les responsables ont relevé les taux de trois quarts de point de pourcentage rien qu’en juin, la plus forte augmentation depuis 1994, et ont signalé qu’un mouvement tout aussi important est sur la table en juillet. Toute autre surprise pourrait pousser les taux hypothécaires encore plus haut.

L’inflation progresse à son rythme le plus rapide depuis 40 ans, obligeant la Fed à mettre en place une politique agressive pour tenter de la maîtriser.

Étant donné que les taux d’intérêt plus élevés ralentissent les gros achats effectués à crédit, qu’il s’agisse de maisons, de voitures ou d’équipements professionnels, ils peuvent limiter la demande et permettre à l’offre de rattraper son retard, tempérant ainsi les hausses de prix dans l’ensemble de l’économie.

Jeanna Smialek reportage contribué.