Les taux hypothécaires reviennent à 7 %. Un autre effondrement des acheteurs de maison à venir ?

Les taux hypothécaires ont grimpé à 7 % sur le taux fixe de 30 ans. Un signal qu’il y aura probablement un nouvel effondrement de la demande des acheteurs de maisons sur le marché immobilier américain. Et que les vendeurs devraient se préparer à baisser les prix au cours de l’été.

Tout d’abord, voici un tableau de Nouvelles hypothécaires quotidiennes indiquant les taux hypothécaires à jour. Vous pouvez voir qu’aujourd’hui le taux fixe sur 30 ans se négocie à 6,95 %. Ce qui est en hausse significative par rapport aux creux de 6,1 à 6,2 % survenus début avril à la suite de la crise bancaire de la Silicon Valley.

Cette flambée des taux hypothécaires est un gros problème pour le marché immobilier américain. Parce qu’ils signifient que les acheteurs potentiels seront encore plus pressés par leur capacité à payer et à se qualifier pour des hypothèques. Cela entraînera probablement une nouvelle baisse de la demande des acheteurs de maisons au cours de l’été – juste au moment où la demande des acheteurs devrait atteindre un sommet.

Décision d’achat d’une maison en 2023 : coût d’achat contre location

Il existe une variété de façons de visualiser le terrible manque d’abordabilité sur le marché américain du logement en ce moment. Mais l’une de mes méthodes préférées consiste à faire une comparaison très simple : combien cela coûte-t-il de acheter une maison contre. louer un appartement?

Après tout, c’est le choix auquel la grande majorité des acheteurs d’une première maison sont confrontés. Et maintenant, le choix est clair : la location est une option beaucoup plus abordable que l’achat. Le loyer médian en Amérique s’élevant actuellement à 1 850 $/mois. Environ 30 % moins cher que le coût d’achat médian de 2 700 $/mois.

Notez qu’il s’agit de loin du plus grand écart nominal entre le coût d’achat et le coût de location de l’histoire des États-Unis. Et en termes de pourcentage, il n’est dépassé que par la période du début des années 1980, lorsque les taux hypothécaires ont atteint 18 %.

Cela signifie que les acheteurs de maisons sur le marché du logement de 2023 sont confrontés à un manque historique d’abordabilité qui pourrait entraîner une nouvelle baisse de la demande des acheteurs de maisons cet été.

La demande des acheteurs est déjà très faible. Il pourrait encore baisser en été.

Avant d’entrer dans mes prévisions pour le marché du logement de l’été 2023, il est important que vous compreniez quelque chose : que la demande des acheteurs de maison est déjà extrêmement faible.

Sérieusement. Consultez ce graphique. Demandes de prêt hypothécaire pour acheter une maison en mai étaient en baisse de -26 % sur un an et de plus de -50 % par rapport au pic de la pandémie en 2021. Et se situaient essentiellement aux niveaux les plus bas en 20 ans selon les données de la Mortgage Bankers Association.

Maintenant c’est avant Les taux hypothécaires sont remontés à 7 %. Ce qui indique qu’il y a probablement plus de baisse à venir pour la demande des acheteurs si les taux maintiennent leur récente tendance à la hausse.

Les villes chères seront les plus durement touchées par la hausse des taux hypothécaires

Je soupçonne que ces taux hypothécaires plus élevés causeront le plus de dommages à la demande des acheteurs et aux prix des maisons depuis déjà cher marchés.

Et par cher, j’entends les marchés où le coût d’achat d’une maison est nettement supérieur au coût de location. Un endroit comme Los Angeles-Comté d’Orange. Où l’acheteur type doit dépenser 5 400 $/mois en intérêts hypothécaires, taxes et assurances en 2023.

Comparativement à 2 900 $/mois pour louer un appartement.

Différentiel de +86% de Los Angeles dans le Calculateur d’achat et de location est l’un des plus élevés d’Amérique. Et souligne qu’il n’y a pas de place pour les acheteurs pour absorber des taux hypothécaires plus élevés. Les prix des maisons devront baisser à Los Angeles pour attirer les acheteurs sur le marché.

Application Reventure vous permet de voir une liste des marchés avec le coût d’achat par rapport à la location le plus élevé en sélectionnant “Calculateur d’achat par rapport à la location” sous Points de données Premium, puis “Vue du tableau”. Vous pouvez voir que les villes californiennes dominent la liste des prix inabordables, pour accompagner des métros comme Seattle, Salt Lake City, Austin et Portland.

Ce sont des villes où les prix des maisons étaient déjà en baisse. Je m’attends à ce que ces baisses se poursuivent au second semestre 2023, alors que davantage de stocks arrivent sur le marché et que les vendeurs cherchent désespérément à réduire les prix avant l’automne et l’hiver.

(Remarque : ces données dans l’application Reventure supposent un taux hypothécaire de 6,4 %. Cela signifie que le calculateur Buy v Rent sera encore pire pour ces villes le mois prochain lorsque les données seront mises à jour pour des taux plus élevés.)

Étonnamment – c’est toujours moins cher d’acheter dans ces 10 villes

Mais pas partout aux États-Unis, c’est comme la Californie et Austin. Étonnamment, il y a en fait une poignée de villes où il est toujours moins cher à acheter qu’à louer.

L’un de ces métros est Memphis, TN. Où le coût d’achat de 1 469 $ est légèrement inférieur au coût de location de 1 491 $. Ce qui indique que la population locale de Memphis est toujours incitée à acheter une maison en 2023, même à des prix presque record et à des taux hypothécaires de 7 %.

Par conséquent, Memphis et les autres villes ombrées en BLEU sur la carte ci-dessous pourraient-elles mieux performer dans cet environnement de taux hypothécaires plus élevés ?

Peut-être.

Une chose que nous apprenons aux premiers stades de la crise du logement de 2023, c’est que de nombreux ménages veulent toujours plonger dans l’accession à la propriété. Même s’ils soupçonnent qu’ils paient trop cher. Et la question de savoir si ces ménages finissent par acheter est basée sur la comparaison des coûts d’achat et de location sur le marché. Ainsi que leur capacité à se qualifier pour un prêt hypothécaire.

Dans l’ensemble, les marchés les plus abordables aujourd’hui sont situés dans le Midwest et le Grand Sud. Ce sont des régions du pays qui ont connu des taux d’appréciation plus faibles au cours de la dernière décennie. Et ainsi laisser aux acheteurs plus de place pour s’offrir des maisons aujourd’hui.

Nous parlons de marchés comme Jackson, MS. La Nouvelle-Orléans, LA. Tolède, Ohio. Baton Rouge, LA. Winston-Salem, Caroline du Nord. Pittsburgh, Pennsylvanie. Augusta, Géorgie.

Pas exactement la liste des marchés les plus “sexy”. Mais les données sont les données. Ces marchés enregistrent tous une négatif sur le calculateur Buy v Rent, ce qui signifie qu’il est moins cher d’acheter que de louer en 2023.

Je soupçonne qu’ils obtiendront de meilleurs résultats en termes de valeur de détention au cours des 1 à 2 prochaines années à mesure que le ralentissement de l’immobilier s’aggravera.

Les taux hypothécaires resteront-ils à 7 % ?

Cette remontée à 7 % des taux hypothécaires m’a pris par surprise. Parce que d’après les gros titres de l’économie, les taux hypothécaires devrait être en baisse.

Après tout, l’Amérique est au milieu d’un resserrement du crédit, d’une crise bancaire et des premiers stades d’une récession. Jerome Powell est sorti récemment et a déclaré que les taux d’intérêt n’auraient pas à augmenter “autant que prévu” pour maîtriser l’inflation. Tous les signes indiquent une baisse des taux d’intérêt et des taux hypothécaires à l’avenir.

Mais les taux vont plus haut, pas plus bas.

POURQUOI?

Une raison possible est due à l’impasse du plafond de la dette américaine. Peut-être que les acheteurs d’obligations institutionnelles veulent des rendements plus élevés pour compenser le risque de défaillance des États-Unis ? Je pensais que cela semblait plausible. Jusqu’à ce que je me rende compte que les taux d’intérêt britanniques ont connu une poussée similaire au cours des deux dernières semaines. Idem avec le Canada.

Cela suggère quelque chose mondial qui se passe.

Les acheteurs mondiaux d’obligations s’attendent peut-être à ce que l’inflation empire dans les mois à venir. Et exiger des rendements plus élevés sur les obligations d’État en conséquence pour compenser la hausse de l’inflation à l’avenir.

C’est une possibilité certaine. Et semble être la meilleure explication de ce qui se passe en ce moment. Cependant, une inflation plus élevée est pas soutenu par les données que nous voyons sur prêt bancaire, prix des matières premièreset croissance des salaires. Ces indicateurs ralentissent ou diminuent, signaux que l’inflation va continuer à ralentir.

Tout cela est donc un peu confus. Beaucoup de signaux mitigés sont envoyés à travers l’économie.

Moi personnellement – je ne pense pas que les taux hypothécaires se maintiendront longtemps à 7% car l’économie et le système financier ne semblent pas équipés pour le gérer (la dernière fois que les taux ont atteint ces niveaux début mars, Silicon Valley Bank est arrivé) .

De plus, l’activité sur le marché du logement était déjà à son plus bas niveau depuis 20 ans. Jusqu’où peut-on imaginer descendre avant d’entraîner l’ensemble de l’économie avec elle ? (nous voyons déjà les ramifications du ralentissement de l’immobilier dans les rapports sur les bénéfices d’entreprises comme Home Depot).

Je parie sur des taux plus bas à l’avenir. Mais il faudra voir. L’inflation n’a cessé de surprendre à la hausse au cours des deux dernières années. Peut-être a-t-il un autre tour dans son sac qui maintient les taux plus élevés plus longtemps.

Je suis curieux – où pensez-vous que les taux hypothécaires iront dans le futur ? La Fed devrait-elle continuer à grimper ?

Que pensez-vous de l’orientation future des taux hypothécaires et de la politique de la Fed ? La Fed a signalé qu’elle pourrait arrêter la hausse en juin. Pensez-vous que c’est une erreur et qu’ils devraient continuer à marcher ?

Laissez-moi savoir dans la section commentaire ci-dessous.

Assurez-vous également de consulter les données du calculateur Buy v Rent sur Application Reventure pour voir comment votre marché pourrait être affecté par des taux hypothécaires plus élevés.

(Allez à « Sélectionner un point de données » –> « Premium » –> « Voir plus » –> « Calculatrice d’achat ou de location »)

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