2024-04-29 00:19:47
Dans une économie moderne, les gouvernements appliquent des réglementations à un large éventail d’activités en réponse, entre autres, aux préoccupations concernant la sécurité, les relations entre les entreprises et leurs clients et la protection de l’environnement. Une question fondamentale se pose toujours : quel est le bon équilibre entre la gestion des risques et le soutien au choix des consommateurs ?
Les réglementations du gouvernement fédéral concernant les prêts hypothécaires résidentiels sont devenues déséquilibrées et causent plus de mal que de bien. Ils ont empêché des centaines de milliers de Canadiens de faire des choix de logement qu’ils croyaient être dans leur meilleur intérêt, ont ajouté aux pressions au sein du secteur locatif et ont aggravé la crise de l’offre de logements au Canada.
Une préoccupation importante concerne les tests de résistance hypothécaire exigés par le Bureau du surintendant des institutions financières et l’agence fédérale du logement, la Société canadienne d’hypothèques et de logement. Les tests sont nécessaires, mais ces tests sont excessifs. Ils exigent qu’un nouvel emprunteur hypothécaire soit en mesure de payer un paiement supérieur de deux points de pourcentage au taux d’intérêt réellement contracté. Avant qu’un prêteur puisse émettre aujourd’hui un nouveau prêt hypothécaire à un taux typique de 5,5 pour cent, il doit être testé à 7,5 pour cent.
Mais les tests ne prennent pas en compte un facteur important qui déterminera les résultats futurs des emprunteurs : l’augmentation de leurs revenus. Le BSIF et la SCHL sont sûrement conscients de cet argument, mais ils ne semblent jamais le reconnaître ni y répondre.
Nous assistons désormais à une démonstration en temps réel et frappante – de manière positive – de l’impact de la croissance des revenus sur les résultats hypothécaires.
Les taux d’intérêt ont fortement augmenté au cours des deux dernières années. En 2018, le taux typique pour le type de prêt hypothécaire le plus utilisé (sur cinq ans, à taux fixe) était de 3,3 pour cent. Cinq ans plus tard, en 2023, ces prêts hypothécaires ont été renouvelés au taux habituel de 5,5 pour cent.
Pourtant, le nombre de Canadiens aux prises avec des difficultés hypothécaires a à peine bougé. En décembre, seul un petit nombre de Canadiens accusaient un retard de trois mois ou plus dans leurs versements hypothécaires. L’Association des banquiers canadiens estime ce taux à 0,18 pour cent, soit moins de deux emprunteurs sur 1 000.
Oui, il s’agit d’une forte augmentation proportionnelle – 26 pour cent – par rapport au plus bas historique de 0,14 pour cent en août 2022. À première vue, cette augmentation semble mauvaise. Mais si un nombre extrêmement faible est augmenté d’une quantité importante, il s’agit toujours d’un nombre extrêmement faible. Le taux d’arriérés pour décembre est toujours inférieur à celui de tout autre mois entre janvier 1990 – date de début de l’ensemble de données – et juillet 2021.
Certains partisans des tests de résistance soutiennent que le faible niveau persistant du taux d’arriérés montre que les tests ont réduit les risques et évité les difficultés liées aux prêts hypothécaires.
Il existe une autre explication simple au faible taux d’arriérés : cela est dû à la croissance des revenus.
Le tableau ci-joint illustre cela. En règle générale, un renouvellement entraîne une augmentation des paiements de 20,4 pour cent, mais le revenu de l’emprunteur a augmenté encore davantage – 22,3 pour cent. En conséquence, le nouveau paiement est en réalité plus abordable qu’il ne l’était en 2018.
En conséquence, le taux d’arriérés actuel (0,18 pour cent) est inférieur à celui de 2018 (0,24 pour cent). Parmi les emprunteurs hypothécaires qui ont renouvelé leur prêt en 2023, une très, très large majorité a été en mesure de supporter les augmentations de remboursement.
Une partie de l’argument en faveur de l’inclusion de la croissance des revenus dans les tests de résistance réside dans le fait que si les taux d’intérêt augmentent considérablement à l’avenir, cela se produirait parce que l’économie a été assez forte et que les revenus auront donc augmenté plus rapidement que d’habitude. Cela se produit actuellement : au cours des cinq dernières années, le salaire hebdomadaire moyen au Canada a augmenté de 4,1 pour cent par an. Au cours des deux décennies précédentes, la moyenne était de 2,8 pour cent par an.
Le faible taux d’arriérés hypothécaires ne prouve pas que les tests de résistance hypothécaires fonctionnent. Au contraire, cela démontre que les tests de résistance doivent intégrer la croissance des revenus.
Il existe un moyen simple de procéder. Lorsque la croissance des revenus est prise en compte, une hausse de deux points du taux hypothécaire sur cinq ans peut être simulée de manière adéquate en utilisant une augmentation de 0,75 point au-dessus du taux contracté. Le BSIF n’a pas répondu à ces calculs.
Dans le même ordre d’idées, il existe un argument selon lequel les tests de résistance hypothécaires examinent le mauvais risque. L’histoire et l’analyse statistique nous apprennent que les variations des taux hypothécaires ont très peu d’impact sur les arriérés. La cause la plus importante des défauts de remboursement des prêts hypothécaires est la perte de la capacité de payer, généralement due à une diminution des revenus, qui est généralement causée par une perte d’emploi, mais peut également être due à une maladie ou à un divorce.
Le taux d’arriérés reste extrêmement faible parce que la situation de l’emploi au Canada est toujours très solide et parce que les revenus continuent de croître. Le taux de chômage des adultes « d’âge très actif » (25 à 54 ans) a récemment augmenté et un impact sur le taux d’arriérés pourrait commencer à se faire sentir.
Le BSIF a reconnu que la perte de revenus constitue un facteur de risque. Par exemple, dans son document de consultation de janvier 2023, il indiquait : « Le MQR [Minimum Qualifying Rate] s’est avéré un moyen crucial d’atténuer les risques face à cette augmentation des taux, à une inflation élevée et à la perte ou à la réduction potentielle des revenus des emprunteurs. Mais il faut très peu de réflexion pour conclure qu’un test des taux d’intérêt ne nous dit rien sur les conséquences des pertes d’emplois.
Le risque est double : il est normal de se concentrer sur les risques négatifs (comme le fait le BSIF), mais dans le cas des revenus, il existe de nombreux risques positifs. Ne pas intégrer ce risque positif dans la réglementation du BSIF constitue un échec d’analyse et de politique, dont les conséquences sont bien réelles.
En 2023, le BSIF a tenu une consultation sur sa réglementation hypothécaire. Dans son résumé des observations, il n’a mentionné – et encore moins démystifié – aucun commentaire sur l’intégration de la croissance des revenus. Le BSIF a reçu des commentaires sur les revenus et est sûrement au courant de ces arguments. Je l’ai mentionné, ainsi qu’au moins une association nationale. J’imagine que d’autres l’ont fait aussi.
Les échecs de conception des tests de résistance hypothécaire signifient qu’un grand nombre de Canadiens se voient empêchés de faire des choix de logement qu’ils croient être dans leur meilleur intérêt. À cet égard, les tests de résistance hypothécaires nous aggravent collectivement.
Depuis septembre 2008, de multiples changements ont été apportés à la réglementation sur les prêts hypothécaires, ce qui a réduit le montant des prêts hypothécaires que les Canadiens peuvent obtenir. En conséquence, les achats de logements ont diminué. Ces changements réglementaires ont des impacts variés. Beaucoup ont été insignifiantes, mais deux ont eu des conséquences très lourdes : l’élimination des périodes d’amortissement de 30 ans pour les prêts hypothécaires assurés (2012) et la simulation de crise du BSIF (2018).
Je calcule que, ensemble, tous les changements apportés à la réglementation hypothécaire depuis 2012 ont réduit les achats de maisons en revente d’environ 10 pour cent (un total de 600 000 ventes perdues) par rapport à ce qui aurait été le cas autrement. Il doit également y avoir un grand nombre de personnes qui ont réussi à acheter, mais ont dû faire un compromis sur un choix qui n’a pas répondu à leurs attentes raisonnables. Cela représente une grande déception pour de nombreux Canadiens de la classe moyenne.
En plus de la baisse des ventes de propriétés en revente, il y a sans aucun doute eu un impact sur les ventes de maisons neuves et sur les mises en chantier. Depuis 2012, la réglementation hypothécaire a réduit les mises en chantier d’environ 200 000 logements. Le Canada connaît actuellement une crise du logement en raison d’une offre insuffisante. La réglementation fédérale des prêts hypothécaires a contribué à cette crise.
Will Dunning est un économiste-conseil basé à Toronto. Il se spécialise dans l’analyse du marché immobilier.
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