Randee Noggle se tient devant sa maison à Taylor, dans le Michigan, le 30 juin 2024. Elle a acheté la maison en 2018 avec l’argent hérité de sa grand-mère.
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Randee Noggle a acheté sa maison dans le Michigan pour 151 000 $ en 2018. Elle a payé en espèces, avec l’héritage laissé par sa grand-mère.
Pendant la pandémie, sa famille a connu des moments difficiles. Les revenus de son mari travaillant dans la restauration ont chuté et Noggle a dû faire face à des problèmes de santé. Ses prestations d’invalidité et son héritage restant n’ont pas suffi à couvrir leurs factures. Confrontés à des dettes de carte de crédit, des prêts étudiants, des paiements de voiture et des impôts fonciers en souffrance, les Noggles étaient en difficulté. Un mauvais crédit les a empêchés d’obtenir un prêt sur valeur nette immobilière.
Noggle a ensuite trouvé une société appelée EasyKnock, qui lui proposait un contrat de « cession-bail ». Elle leur vendrait la maison et recevrait une partie de la valeur nette en espèces, puis elle louerait la maison et aurait la possibilité de la racheter, ce qu’elle avait prévu de faire.
« Cela semblait trop beau pour être vrai », a-t-elle déclaré. « Mais en même temps, nous étions désespérés. »
Noggle poursuit désormais EasyKnock devant un tribunal fédéral, avec trois autres familles du Michigan, alléguant que l’accord de cession-bail était en réalité un prêt. Son action en justice fait partie des dizaines de poursuites intentées dans tout le pays pour des motifs similaires.
Randee Noggle et son mari, Adam, se tiennent la main chez elle à Taylor, dans le Michigan, le 30 juin 2024. La famille a connu des moments difficiles lorsque les revenus de son mari travaillant dans le secteur de la restauration ont chuté pendant la pandémie. C’est à ce moment-là que Noggle a découvert EasyKnock.
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EasyKnock a déclaré à NPR qu’elle ne ferait aucun commentaire sur ce litige en cours, mais a nié toute responsabilité dans les poursuites. L’entreprise affirme qu’elle est transparente avec les consommateurs : ils signent l’acte de transfert et leurs paiements mensuels sont en fait des loyers. Ses clients signent un document reconnaissant que l’entreprise « ne vous accorde aucun crédit ni ne fait aucun prêt de quelque nature que ce soit, à vous ou en votre nom ».
Mais avec des poursuites judiciaires comme celle de Noggle, la question de savoir si ces contrats de cession-bail fonctionnent davantage comme une hypothèque que comme une vente pure et simple pourrait être tranchée par un tribunal, et la différence est importante. Les prêts hypothécaires sont soumis à des réglementations qui protègent les propriétaires, comme les divulgations, les plafonds de taux et les exigences de vérification de la capacité de remboursement d’une personne. La loi sur la vérité dans les prêts interdit également les clauses d’arbitrage dans les contrats de prêt, ce que EasyKnock a dans ses documents.
EasyKnock soutient que ses accords de vente-bail ne sont pas des prêts et ne sont donc pas soumis à ces réglementations.
EasyKnock affirme que ses accords de cession-bail ont aidé des centaines de personnes à améliorer leurs finances. Randee Noggle affirme que ce n’est pas le cas.
« Cela semblait trop beau pour être vrai. Mais en même temps, nous étions désespérés », a-t-elle déclaré.
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Jeremy Potter, co-auteur d’un rapport sur les ventes-bails commandé et financé par EasyKnock, convient que la structure de l’accord est claire, même si les gens sont confus.
« Vous commencez donc avec un concept simple. Je vends ma maison et vous me la louez », explique-t-il. « Cet optimisme, combiné aux autres complexités liées au fonctionnement financier du produit, peut vous faire perdre de vue cette clarté initiale. »
Prentiss Cox, professeur à l’Université du Minnesota et ancien directeur de la division de protection des consommateurs au bureau du procureur général du Minnesota, a déclaré que même si ces offres sont commercialisées comme une alternative à un prêt, les gens peuvent ne pas comprendre la différence.
« L’un des problèmes avec ces prêts sur actions est que les entreprises se réfèrent au contrat et disent : « Vous voyez ça ? Nous sommes très clairs. Ce n’est pas un prêt traditionnel », a déclaré Cox. « Mais les propriétaires sont en difficulté. Ils ont besoin d’argent. Et pour eux, c’est souvent simplement considéré comme un prêt. »
Les autorités du Michigan ne sont pas convaincues par l’argument d’EasyKnock selon lequel ces transactions ne sont pas des prêts. En mai, le procureur général de l’État a envoyé à EasyKnock une lettre de mise en demeure alléguant, entre autres, que la vente-bail « constitue un prêt déguisé avec un taux d’intérêt annuel effectif supérieur aux lois sur l’usure civile du Michigan ».
EasyKnock a déclaré à NPR que la caractérisation du procureur général du Michigan était « inexacte » et que la société coopérait avec les autorités.
Randee Noggle a vendu sa maison à EasyKnock dans l’espoir que cela aiderait la famille à stabiliser ses finances. Au lieu de cela, elle dit que l’accord de cession-bail a aggravé la situation.
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« Il s’agit de savoir ce que les consommateurs pensent et comprennent du produit », a déclaré le Dr Benjamin Keys, professeur d’immobilier à l’Université de Pennsylvanie. « Si tout le monde se met à dire : « Je sais que vous me dites que ce n’est pas un prêt, mais je vais l’utiliser comme tel », alors cela devient problématique. »
EasyKnock affirme que ses accords ont aidé des centaines de personnes à améliorer leurs finances et que ses contrats indiquent clairement qu’il ne s’agit pas d’un prêt.
Un tribunal du Texas s’est déjà demandé s’il s’agissait de prêts déguisés. En 2021, un juge a déterminé que la « transaction de cession-bail d’EasyKnock est une hypothèque en vertu de la loi texane », selon l’avis déposé dans le cadre du procès d’un propriétaire. Le juge écrit que la propriétaire « déclare qu’elle a compris que la transaction était un prêt, et non une vente de sa maison ou un transfert de son titre et de ses intérêts ». Le juge a également statué que certains éléments du contrat, en particulier la clause d’arbitrage, violaient la loi fédérale.
EasyKnock a déclaré que l’affaire avait été « mal jugée ».
Le juge a ensuite annulé l’avis dans cette affaire pour permettre un règlement à l’amiable, et EasyKnock a poursuivi son avocat pour faute professionnelle. Cette affaire a été suspendue pendant que les poursuites contre EasyKnock sont en cours. Les mêmes questions sont désormais soulevées dans 27 poursuites en cours au Texas.
Une enquête récente de NPR a révélé que certains propriétaires qui concluent ce genre d’accord perdent des dizaines de milliers de dollars et que peu d’entre eux rachètent leur maison.
Cox a déclaré que la complexité de ces transactions rend les propriétaires vulnérables.
En juin, Randee Noggle et plusieurs autres familles du Michigan ont intenté un procès contre EasyKnock, affirmant que les accords de cession-bail étaient en réalité des « prêts déguisés ». EasyKnock affirme avoir fait preuve de transparence envers les consommateurs en affirmant que ces accords ne sont pas des prêts, et l’entreprise n’a pas souhaité faire de commentaires sur les litiges en cours.
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« Vous vendez les produits les plus complexes, les plus opaques et les plus difficiles à comprendre à des personnes qui sont en grande difficulté, dont la solvabilité est compromise et qui sont parfois désespérées. C’est une combinaison tout simplement horrible », a-t-il déclaré.
EasyKnock affirme qu’ils « prennent beaucoup de soin et de temps » pour s’assurer que les consommateurs comprennent la transaction.
Quant à Noggle, elle pensait qu’EasyKnock aiderait sa famille à stabiliser ses finances.
« Dans mon esprit, je me dis : « OK, on récupère cet argent, on se sort de ce trou. On se rattrape », a-t-elle déclaré.
« Nous sommes dans une situation pire qu’avant EasyKnock, disons les choses comme ça. »