Les vendeurs de maisons de luxe à Los Angeles évitent une taxe pour aider les sans-abri

L’argent est destiné à la prévention des expulsions, à la sensibilisation des locataires, à l’aide d’urgence, à l’acquisition de logements abordables et plus encore. Les partisans de la taxe, qui a été votée par vote avec 58% des voix l’année dernière, disent s’attendre à ce que les ventes reprennent une fois que le marché immobilier s’adaptera au changement. Mais des groupes de défense des droits des contribuables et des organisations de propriétaires ont intenté une action en justice pour mettre fin à la taxe, et jusqu’à ce que le litige soit résolu, certains propriétaires suspendront la vente et les responsables de la ville procéderont avec prudence en dépensant l’argent qu’ils pourraient finir par rendre.

Entre-temps, le débat sur la législation a mis à nu le vaste fossé entre les riches et les pauvres qui caractérise la vie à Los Angeles et dans une grande partie du pays ces dernières années. La crise des sans-abrisme de la ville, avec plus de 40 000 personnes vivant dans la rue, est liée à une pénurie de logements abordables si grave que même certains qui ont un emploi ne peuvent pas se permettre de louer une propriété, encore moins de l’acheter – des problèmes que la soi-disant «taxe sur les manoirs» » est destiné à répondre.

La population de sans-abri a augmenté de 32% de 2018 à 2020, mais a augmenté plus lentement au cours des années qui ont suivi, selon la Los Angeles Homeless Services Authority. Los Angeles a longtemps été une terre d’extrêmes, mais l’itinérance peut être le test ultime pour savoir si l’usine à rêves libérale qui fabrique des divertissements pour le monde peut résoudre une crise de l’humanité dans sa propre arrière-cour.

Les opposants soutiennent qu’une maison de 5 millions de dollars peut difficilement être qualifiée de manoir à Los Angeles ces jours-ci, alors que les super-riches résident dans des propriétés dont le prix est de 20 millions de dollars et plus.

« C’est une taxe complètement ridicule. Tout d’abord, 5 millions de dollars à Los Angeles, ce n’est pas un manoir », a déclaré Danielle Revelins, agent immobilier chez Compass.

La mesure impose une taxe de 4 % sur les propriétés cotées entre 5 et 10 millions de dollars ; à 10 millions de dollars et plus, la taxe grimpe à 5,5 %.

Revelins a vu avec frustration la ville et l’État dépenser des millions de dollars des contribuables pour le problème des sans-abrisme, sans faire beaucoup de progrès – une autre raison pour laquelle elle s’oppose à la taxe. “Ce gouvernement est fou de la façon dont il gaspille l’argent”, a-t-elle déclaré.

Les partisans de l’impôt ridiculisent de tels arguments. Une étude menée par Peter Dreier, professeur de politique urbaine et environnementale à l’Occidental College, a révélé que moins de 3 % des propriétés unifamiliales vendues à Los Angeles au cours de l’exercice 2021-2022 coûtaient 5 millions de dollars ou plus.

“Quatre-vingt-dix-huit pour cent des propriétaires de Los Angeles ne le ressentiront pas du tout, et ceux qui le sentiront peuvent se permettre de le payer”, a déclaré Dreier. “Ce sont des riches qui font la grève contre les pauvres – et cela inclut certaines stars de cinéma et autres.”

Dans les mois qui ont précédé l’entrée en vigueur de la taxe, les ventes immobilières haut de gamme ont explosé à Los Angeles, alors que les propriétaires manœuvraient pour décharger des propriétés coûteuses avant la nouvelle taxe. Le Los Angeles Times ont rapporté que des célébrités, dont Brad Pitt et Mark Wahlberg faisaient partie de ceux qui vendaient des maisons dans les jours précédant le 1er avril. Un représentant de Pitt a refusé de commenter, tandis que les représentants de Wahlberg n’ont pas répondu à une demande de commentaire.

Dans les derniers jours de mars, certains agents immobiliers ont même jeté voitures de luxe gratuites pour amener les clients à conclure les ventes avant le 1er avril.

“Pour moi, c’est le summum de l’égoïsme”, a déclaré Dreier. “Offrir une voiture de luxe pour éviter une taxe qui aidera les gens qui dorment dans leur voiture.”

Une poignée de villes, dont San Francisco et New York, ont adopté des taxes spécifiquement destinées aux transactions immobilières de grande valeur, mais Los Angeles semble être la première à essayer spécifiquement de l’utiliser pour atténuer la crise du logement de la ville.

Revelins a une maison cotée dans le quartier de Venice Beach à Los Angeles pour 4 999 000 $ – un prix qu’elle admet librement vise à éviter le déclencheur de 5 millions de dollars pour la nouvelle taxe. La propriété de trois étages et de 3 961 pieds carrés est un «rêve d’artiste», selon la liste, avec un «escalier flottant» et des planchers de bois franc.

“Cette propriété vaut un peu plus”, a déclaré Revelins. « Mais si nous l’énumérions à 5,2 $, ils devraient payer 200 000 $ » en taxes, argent que Revelins dit que la ville gaspillerait.

Plusieurs maisons autour de Los Angeles sont répertoriées juste en dessous de 5 millions de dollars, et ce n’est qu’une stratégie que les vendeurs utilisent pour éviter la «taxe sur les manoirs», officiellement appelée ULA, ou «United to House LA». D’autres astuces incluent la séparation des propriétés en lots ou la division d’un propriété entre deux époux en tant que « tenants communs » qui peuvent ensuite vendre leurs parts séparément.

Ce sont parmi les idées proposées dans un Article de blog d’avril par le cabinet d’avocats Ervin Cohen et Jessup intitulé “Neuf idées pour éviter l’effet de la mesure ULA – La nouvelle taxe sur les manoirs”.

Au premier trimestre de l’année, il y a eu 248 ventes de propriétés commerciales et résidentielles d’un prix de 5 millions de dollars et plus à Los Angeles, selon Nathan Stark, responsable de compte chez Chicago Title. Du 1er avril à la mi-juin, il n’y a eu que 34 ventes.

Stark et d’autres soutiennent que la taxe est contre-productive, car la ville perd les revenus des taxes de transfert qu’elle percevrait si les vendeurs ne se retenaient pas.

“Je pense vraiment que cela va de pair avec de bonnes intentions”, a déclaré Stark. “Mais j’ai l’impression que la façon dont ils font cela va en fait à l’encontre de leurs objectifs, car cela rend le coût prohibitif de la vente de propriétés de 5 millions de dollars ou plus.”

La Californie a besoin de plus de maisons, alors pourquoi sont-elles vacantes ?

En plus du litige en cours, les électeurs californiens voteront sur une initiative de vote de 2024 qui leur donnerait plus de poids sur la fiscalité dans l’État et exigerait un soutien des deux tiers pour les augmentations d’impôts locaux, rétroactives au 1er janvier 2022. Cela aurait l’effet de l’annulation de la “taxe sur les manoirs”.

Avant les élections de 2024, les responsables de la ville disent qu’ils espèrent que Angelenos aura vu les impacts positifs de la nouvelle «taxe sur les manoirs» et soutiennent son maintien.

«Je pense qu’il est essentiel que nous tous, nous tous, réfléchissions très fort à ce que nous voyons dans nos rues et au cauchemar absolument existentiel que vivent tant de locataires, tant de personnes sans abri et de personnes de toutes les tranches de richesse en termes de la crise des sans-abrisme et de la sécurité du logement que nous avons », a déclaré Greg Good, conseiller principal au département du logement de Los Angeles.

“Il est regrettable que les gens travaillent pour l’éviter, mais je suis également convaincu qu’Angelenos finira par se sentir à l’aise avec le retour, et le retour sera potentiellement le plus grand mouvement de l’aiguille en termes de niveau d’investissement que nous besoin et en termes de programmes visant à construire plus de logements et à empêcher les gens de tomber dans l’itinérance », a déclaré Good.

La hausse des taux d’intérêt maintient les vendeurs potentiels dans leurs maisons

Les partisans espéraient initialement que la taxe rapporterait quelque 900 millions de dollars par an, sur la base des ventes des années précédentes. Mais avec le ralentissement du marché du logement en raison de la hausse des taux d’intérêt, l’agent administratif de la ville a fixé les revenus de la première année à plus de 670 millions de dollars. En raison de l’incertitude entourant le litige, la mairesse Karen Bass n’a inclus que 150 millions de dollars de la taxe dans le cadre des 1,3 milliard de dollars pour lutter contre l’itinérance dans sa première proposition de budget.

Jusqu’à la fin du mois de mai, la taxe avait levé un total de 15,5 millions de dollars, sur la base de cinq transactions en avril et 24 en mai, ont déclaré des responsables de la ville – preuve possible que les ventes de propriétés de plus de 5 millions de dollars augmentent malgré l’opposition de nombreux biens immobiliers. agents et vendeurs. La ville a l’intention de ne dépenser l’argent que lorsqu’il est en main, juste au cas où les opposants l’emporteraient dans un litige et qu’ils devraient le restituer.

Cela a conduit à un différend lors d’une récente audience de la commission municipale nommée pour superviser les fonds, avec des citoyens de plusieurs groupes d’activistes implorant les responsables de la ville d’utiliser tous les 150 millions de dollars que Bass a budgétisés sur la taxe, avant même qu’ils ne soient reçus.

Les préoccupations exprimées par les militants, les sans-abri et les locataires à risque lors de l’audience étaient bien loin des plaintes des agents immobiliers traitant de propriétés de plusieurs millions de dollars. Les conférenciers ont parlé d’une vie remplie de craintes quotidiennes quant à l’endroit où ils trouveraient de la nourriture pour leurs enfants ou s’ils auraient un endroit sûr où dormir cette nuit-là.

Une locataire plus âgée, Lisa Spearman, a parlé des conditions épouvantables de son immeuble où la moisissure tapissait les murs et son propriétaire a ignoré ses plaintes. Elle et d’autres personnes occupant des postes similaires ou sans résidence espèrent que la taxe pourrait leur donner une bouée de sauvetage pour combattre leurs propriétaires ou accéder à des logements plus sûrs et plus sécurisés.

« J’ai vécu dans la moisissure. … Quand je rentre à la maison, je peux sentir la moisissure et je tousse et m’étouffe tout le temps », a déclaré Spearman. “J’ai peur de rentrer chez moi, j’ai peur pour ma vie.”