Il y a plus de dix ans, le développeur Sean Mulryan s’est retrouvé parmi les amis d’une de ses filles alors qu’elle célébrait son anniversaire, et la conversation s’est portée sur leurs tenues. La plupart, a-t-il appris, avaient été achetées en ligne.
Le natif de Roscommon a décidé à ce moment-là, comme il le rappellera plus tard à ses associés, que les centres commerciaux qu’il avait assemblés seraient en tête de la liste des biens à vendre alors qu’il cherchait à lever des fonds pour sortir de la National Asset Management Agency (Nama).
Fin 2014, Ballymore Group a vendu un centre commercial à Berlin qu’il avait acquis sept ans plus tôt. Plus tard dans l’année, il a cédé un grand projet de centre commercial et d’appartements qu’il avait développé sur les rives du Danube à Bratislava, pour un montant estimé à 360 millions d’euros.
Enfin, en 2016, il a vendu le centre commercial Whitewater de Newbridge, dans le comté de Kildare, qu’il avait ouvert en 2006 et dont il détenait 50 % des parts. Le groupe allemand Deka Immobilien l’a acquis pour 180 millions d’euros.
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Cette année-là marquera le pic des transactions immobilières commerciales en Irlande, avec quelque 2,25 milliards d’euros d’actifs échangés, stimulés par des capitaux étrangers à la recherche de ce qui était alors le segment le plus en vogue du marché de l’immobilier commercial. Ces transactions furent menées par le géant américain du capital-investissement Blackstone, qui déboursa 950 millions d’euros pour le Blanchardstown Centre, à proximité de l’autoroute M50, et par le groupe de retraite allemand Bayerische Versorgungskammer, qui a acheté pour 630 millions d’euros le centre commercial Liffey Valley et les terrains à bâtir adjacents.
Mais même l’épiphanie de Mulryan ne s’est pas étendue à la manière dont la pandémie de Covid-19 qui a suivi allait accélérer le commerce électronique, ni à la manière dont la récente flambée des taux d’intérêt à l’échelle mondiale allait encore plus peser sur les valeurs de l’immobilier commercial.
CBRE estime que la chute des prix des centres commerciaux de premier ordre au cours des deux dernières années a fait grimper les rendements locatifs des centres commerciaux situés le long de la M50 de 30 %, passant de 6,5 % à 8,5 %. Les rendements évoluent en sens inverse des prix de l’immobilier.
Cependant, les transactions dans le secteur sont de retour, même si les ventes sont davantage motivées par la nécessité que par l’opportunité. L’Irish Times a rapporté la semaine dernière qu’Eagle Street Partners, le gestionnaire d’actifs immobiliers fondé par deux anciens cadres supérieurs de Glenveagh Properties, a été choisi comme soumissionnaire privilégié pour le Square Town Centre à Tallaght, près de deux mois après que le complexe commercial emblématique a été mis sous séquestre, les prêts sur le centre ayant éclipsé sa valeur.
Mon collègue, Ronald Quinlan, a ensuite constaté que l’offre s’élevait à 126 millions d’euros. AIB, à qui l’on doit 140 millions d’euros et qui a fait appel aux administrateurs judiciaires en mai, suite à l’échec d’une précédente tentative de vente, subira une décote sur le montant qui lui est dû. La société financière britannique M&G, un prêteur junior, perdra l’intégralité de son investissement.
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Le Square avait été mis en vente l’an dernier par son propriétaire, la société d’investissement Oaktree, basée au Texas, pour une valeur de 170 millions d’euros. Le groupe américain avait déboursé 250 millions d’euros pour 90 % du centre il y a cinq ans, ce qui représentait déjà une décote importante par rapport à sa valeur record de 640 millions d’euros en 2007.
Ce journal a également rapporté cette semaine que US Strategic Value Partners (SVP) a offert jusqu’à 600 millions d’euros pour le Blanchardstown Centre alors qu’il se trouve sur le point de changer de mains pour la troisième fois en huit ans.
Goldman Sachs, l’un des bailleurs de fonds de l’investissement de Blackstone dans le complexe en 2016, a pris le contrôle du plus grand centre commercial de l’État au début de la pandémie en 2020 en échangeant des dettes contre des capitaux propres alors que les revenus locatifs ont fortement chuté, en raison de la liquidation de Debenhams, un ancien locataire principal. L’opération valorisait le centre à 750 millions d’euros.
Le géant bancaire de Wall Street a remis l’offre sur le marché il y a plus d’un an, avec un prix indicatif de 650 à 725 millions d’euros. Il n’avait reçu que des offres allant jusqu’à 580 millions d’euros avant que SVP n’entre en lice. Son offre permettrait à Morgan Stanley, le prêteur senior, de récupérer ses prêts, mais aux prêteurs subordonnés d’en subir les conséquences. AIB était l’un des prêteurs juniors, mais a récemment vendu ses 175 millions d’euros de facilités à un fonds de crédit londonien avec une décote de 22 %.
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La fréquentation et les revenus locatifs ont rebondi depuis la pandémie. Selon le cabinet de conseil immobilier Bannon, les taux d’occupation des centres M50 s’élèvent actuellement à 94 %, contre 89 % dans les rues principales de Dublin et près de 100 % dans les parcs commerciaux du pays.
« Nous avons dépassé le creux du marché. Le secteur a connu une restructuration importante au niveau des occupants ces dernières années et les centres commerciaux ont remanié leur mix, en mettant davantage l’accent sur la restauration et les loisirs, qui génèrent du trafic », a déclaré Colm Lauder, un ancien analyste immobilier, dont la nouvelle société Lingard Capital fournit des conseils stratégiques à certains des plus grands investisseurs de détail d’Europe.
L’établissement d’un plancher de valorisation intervient à un moment crucial pour un autre centre commercial M50 : le Dundrum Town Centre, même s’il se situe dans une catégorie à part en tant que seul centre commercial dit super prime d’Irlande.
Le groupe immobilier britannique Hammerson et l’allemand Allianz Real Estate, copropriétaires de Dundrum, cherchent actuellement à refinancer 600 millions d’euros de prêts garantis par le centre, qui arrivent à échéance en septembre.
Hammerson a enregistré l’équivalent de 327 millions d’euros de pertes de réévaluation sur les actifs irlandais – qui comprennent également des participations de 50 % dans le centre commercial Ilac en ville et le complexe commercial Pavilions à Swords, dans le nord du comté de Dublin – au cours des quatre dernières années. Le portefeuille s’élevait à environ 750 millions d’euros à la fin de 2023.
Les suiveurs du secteur surveilleront de près l’état d’avancement du refinancement de Dundrum lorsque Hammerson publiera ses résultats intermédiaires jeudi prochain.
2024-07-20 08:02:39
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