Location à Berlin : les locataires mordent les chiens

Les propriétaires berlinois facturent actuellement en moyenne 13,10 euros nets par mètre carré pour la location d’un appartement existant, soit environ neuf pour cent de plus qu’il y a un an. C’est du moins ce que l’agence de courtage Guthmann Estate a calculé. La situation est similaire dans la plupart des autres métropoles. La hausse effrénée, voire accélérée, des loyers semble incompréhensible à certains observateurs, car les prix d’achat de l’immobilier baissent partout depuis plus d’un an – souvent dans des pourcentages à deux chiffres. Pourquoi les loyers continuent-ils d’augmenter dans de nombreux endroits ?

Les prix baissent, la spéculation demeure : vous pouvez lire ici comment est déterminé le prix du logement commercial

“Il n’est pas surprenant que la baisse actuelle de la valeur de l’immobilier ne ralentisse pas la spirale des prix des loyers à Berlin”, déclare le sociologue urbain Andrej Holm, chercheur à l’Université Humboldt de Berlin, à “nd”. Étant donné que les taux d’intérêt ont quadruplé au cours de la même période, les coûts de refinancement pour l’achat d’un bien immobilier n’ont pas diminué malgré des remises plus faibles, mais ont au contraire augmenté. »La pression en faveur de revenus locatifs plus élevés s’accentue donc et, dans des marchés immobiliers tendus, se répercute directement sur les locataires. «Cela reste comme avant : chaque milliard dépensé pour l’achat de terrains bâtis augmente la pression sur l’offre de logements sociaux», explique Holm.

nd.DieWoche – notre newsletter hebdomadaire

Avec notre newsletter hebdomadaire sd.DieWoche regardez les sujets les plus importants de la semaine et lisez-les Points forts notre édition du samedi vendredi. Obtenez votre abonnement gratuit ici.

Avec un prix d’achat typique pour une maison de location existante entière d’environ 2 500 euros par mètre carré dans le centre de Berlin, l’indice des loyers moyen berlinois de 7,16 euros par mètre carré est loin d’être suffisant pour payer les échéances du prêt qui en résultent. Sans parler des condos qui coûtent au moins deux fois plus cher.

La pression du déplacement est ressentie non seulement par les personnes qui doivent chercher un nouvel appartement, mais aussi par celles qui restent entre leurs quatre murs. Beaucoup sont confrontés à des augmentations de loyer d’environ 15 pour cent – ​​c’est le maximum que l’on peut augmenter à Berlin en trois ans. Par exemple, les locataires du groupe Adler, en difficulté financière. D’autres, comme Covivio ou Heimstaden, ont réduit leurs demandes d’augmentation à onze pour cent après des protestations publiques. Ce plafond prévoit un accord volontaire de l’alliance des rentes initiée par le Sénat.

Modèles économiques des sociétés immobilières

Le lien entre la hausse des taux d’intérêt et la baisse des prix de l’immobilier affecte également les grands groupes immobiliers, qui ont poursuivi ces dernières années la stratégie consistant à fixer les valeurs comptables de leurs participations aussi élevées que possible afin de tromper les investisseurs en leur faisant croire que leurs les entreprises prennent de la valeur.

» Jusqu’à présent, ces astuces de réservation n’ont pas eu d’impact direct sur les demandes locatives réelles des grands propriétaires immobiliers. Désormais, les lignes de crédit qui arrivent à échéance doivent être conclues au moyen de contrats avec des taux d’intérêt plus élevés, de sorte que les dépenses régulières des entreprises augmentent”, explique Andrej Holm. D’un point de vue économique, certaines entreprises sont confrontées à des problèmes de liquidités car l’argent qu’elles perçoivent régulièrement grâce aux loyers ne suffit plus à assurer le service des prêts. Les sociétés immobilières répondent désormais de plus en plus à cette pression financière en augmentant les loyers. «Les locataires de la ville paient également la facture de la fête immobilière de ces dernières années», estime le sociologue de la ville.

L’ancien modèle économique des sociétés immobilières a pris fin et elles se réorientent. Ce n’est pas la première fois que cela se produit. Dans la phase initiale, après la privatisation des stocks autrefois publics, l’objectif était de réaliser des bénéfices grâce à de multiples reventes. L’accent a alors été mis sur l’augmentation continue des stocks en rachetant des concurrents. »Le point culminant a été le rachat de Deutsche Wohnen par Vonovia. En fin de compte, Vonovia n’a pu réaliser cet objectif qu’elle poursuivait depuis de nombreuses années qu’à un moment où ce modèle économique avait déjà atteint son apogée. Ceci, ainsi que le prix élevé du rachat, expliquent en grande partie les problèmes actuels du groupe”, déclare Andrej Holm.

Les augmentations de loyer sont également réclamées avec beaucoup d’insistance. “J’ai maintenant un cas où Vonovia poursuit un locataire pour 5,25 euros par mois”, rapporte Marcel Eupen à “nd”. Le premier président de l’Association des locataires alternatifs et de protection des consommateurs de Berlin avait accepté l’augmentation de loyer restante de 13,63 euros pour le locataire, mais pas le montant au-delà.

Logements sociaux: Comment ça peut être mieux

À Berlin, même les sociétés de logement public, avec leurs près de 360 ​​000 appartements, ne constituent plus un refuge pour les locataires. «Les locataires sont actuellement confrontés à une quadruple charge», précise Marcel Eupen. Premièrement, les loyers qui étaient en vigueur avant l’introduction du plafonnement des loyers, annulé par la Cour constitutionnelle fédérale, seraient à nouveau soudainement exigés, ce qui entraînerait une augmentation des loyers pouvant atteindre 44 pour cent. Deuxièmement, après que le Sénat a levé le plafond des loyers, les sociétés de logement de l’État ont envoyé des demandes massives d’augmentation des loyers de 11 pour cent.. «Troisièmement, les ménages sont souvent confrontés à des paiements supplémentaires à quatre chiffres pour les frais de chauffage pour 2022 – j’ai des cas où ils dépassent 6 000 euros», explique Eupen. Quatrièmement, cela se reflète également dans les paiements anticipés, qui sont parfois augmentés chaque mois de montants à trois chiffres. «Cela entraîne un stress pour les locataires, où l’on se demande comment ils vont encore pouvoir joindre les deux bouts chaque mois», explique l’avocat des locataires.

Andrej Holm parle d’un « double atterrissage brutal » des sociétés immobilières publiques : « La hausse des taux d’intérêt et des coûts de construction fait s’effondrer l’idée déjà absurde selon laquelle les sociétés peuvent être obligées de payer des loyers bon marché et d’entreprendre de nouvelles constructions importantes à un prix raisonnable. en même temps. » Ils devraient largement garantir eux-mêmes ces deux éléments. Il s’agit d’une tâche difficile, en particulier pour les cercles politiques qui se sont concentrés presque exclusivement sur de nouvelles solutions de construction. Il entend par là principalement une grande partie du SPD à Berlin. Le nouveau bâtiment est de toute façon destiné à la CDU et au FDP ainsi qu’à l’AfD mourir Solution.

Lier le nouveau bâtiment aux revenus locatifs des propriétés existantes n’est pas suffisant, et le modèle de financement de certaines sociétés de logement publiques est en train de déraper, explique Holm. » L’abandon généralisé des restrictions sur l’augmentation des loyers réduit désormais la fonction de prévoyance sociale des entreprises. On a parfois l’impression d’être transporté des décennies en arrière, à une époque où l’accent était mis sur l’économisation du secteur du logement social”, déclare le sociologue urbain.

« Si l’on considère les programmes réussis de construction de logements sociaux, qu’il s’agisse de la Vienne Rouge, du programme suédois d’un million de dollars ou des logements sociaux en Grande-Bretagne, ils ont un point commun : les coûts de construction et les loyers facturés ont été élevés. découplé », explique Holm.

On ne s’attendait donc pas à ce que les loyers permettent de récupérer les coûts de construction. Au lieu de cela, la construction a été financée par les impôts ou directement par le budget public. » Cela fonctionne si l’on définit les appartements pour ce qu’ils sont : une infrastructure sociale. Dans le cas des écoles ou des bibliothèques, personne ne penserait que les utilisateurs doivent financer leurs opérations”, déclare Andrej Holm.

Considérant la situation globale, le sociologue urbain déclare : « Tous les avertissements concernant la financiarisation du marché immobilier résidentiel ont été systématiquement ignorés. Et maintenant, les effets négatifs dépassent les attentes désastreuses des critiques : à chaque achat, le commerce immobilier manifeste des attentes de profit qui exercent une pression sur les locataires.

Holm a compilé les données pour la décennie de 2013 à 2022. Au cours de cette période, près de 300 000 transactions de terrains, de maisons entières et d’appartements ont été documentées pour le marché immobilier berlinois. Le montant total de ces ventes s’élève à plus de 180 milliards d’euros. “L’argent n’a servi qu’à l’achat de titres de propriété qui permettent à leur détenteur de percevoir les revenus futurs du terrain, des maisons et des appartements”, explique Holm.

En fin de compte, ce sont ceux qui vivent sur les propriétés et dans les appartements qui devraient payer les revenus. A Berlin, ce sont pour la plupart des locataires. En termes purement mathématiques, le montant des transactions immobilières correspond à plus de 100 000 euros pour chaque foyer locataire. “100 000 euros qui ne doivent être payés que parce qu’un titre de propriété a été acquis”, explique Holm.

Ces activités économiques n’ont en réalité aucune valeur ajoutée pour la société urbaine, estime Holm et calcule : Grâce au total des ventes, près de 900 000 appartements auraient pu être construits. En fait, seuls 140 000 nouveaux appartements ont été construits et le volume d’investissement s’est élevé à environ 28 milliards d’euros. Sa conclusion : “Tant que nous ne maîtriserons pas les échanges de stocks, la spirale des attentes croissantes en matière de rendement et des loyers très élevés continuera à s’accentuer.”